房价

三剑客来杭向高房价宣战 作者： 章卉 来源： 今日早报 2010-08-16 　　提要：“中国房地产三剑客”之一的曹建海打了个简单的比方，北京和上海住房的用地面积大约只占两城市建成区的30%，两者的房价基本持平，上海的房屋总价达17.4万亿元左右，北京的房屋总价也有近14.43万亿元，两者相加总价超过了30万亿元，超过了目前全国城乡居民的全部储蓄存款。 　　 “三剑客”来杭“向高房价宣战” 　　 “国十条”调控会不会成为“百日维新” 　　 高价房，人们一直说的高价房价格究竟有多高？ 　　“中国房地产三剑客”之一的曹建海打了个简单的比方，北京和上海住房的用地面积大约只占两城市建成区的30%，两者的房价基本持平，上海的房屋总价达17.4万亿元左右，北京的房屋总价也有近14.43万亿元，两者相加总价超过了30万亿元。根据最新统计，目前全国城乡居民的储蓄存款约为28.5万亿元，这是个虽然数字在增长但总体购买力一直在缩水的存款。“也就是说，全国人民全部存款加起来都买不起北京上海的住房。” 　　而对于杭州房价的情况，曹建海现场给观众演算起来。“以杭州目前2.5万元每平方米的价格算起来，房屋总价也接近3.9万亿元，而全省居民的储蓄存款仅为1.82万亿。” 　　对于这样“触目惊心”的数字，曹建海表示，要对房价下降充满信心。 　　 “三剑客”粉丝来捧场 　　从事软件开发的杨朝玉下午一点就坐在浙江图书馆二楼的报告厅了，离讲座开始还有一个小时，他赶紧抢占有利地形，坐在报告厅正中央的位置掏出书认真地翻阅起来。 　　他手上拿的，正是《向高房价宣战》一书，这本书的作者正是要来开讲的“中国房地产三剑客”之一的曹建海。与他同行的还有“三剑客”中的牛刀以及中国地产“独孤剑客”、自由媒体编辑沈晓杰。三位让许多房地产开发商头疼的“叛逆分子”准备为中国房地产把脉，与听众一起探讨“房地产能救中国吗”这一问题。 　　杨朝玉说，自己在来之前已经翻过一遍书了，“书写得挺好，现在中国房地产行业说真话的人太少了，大多数人都站在自己的既得利益的立场上。”他表示，自己是“中国地产三剑客”的“铁杆粉丝”。 　　“我经常看他们的博客，非常生动有趣，能真真切切为我们老百姓说话，真的很难得。这次活动就是从曹老师的博客中得知的，所以一早就来了。”受了“三剑客”熏陶的杨朝玉，说起房产来头头是道：“现在的房价肯定不正常，价格太高了，高得离谱了。” 　　与杨朝玉的有备而来不同，从事设计工作的范憬思来听讲座纯粹是出于偶然。她看见这场以“房产”为内容的讲座之后放弃了本来要去听的另一个讲座。“对这个话题很感兴趣，并且我想买一间店面用来出租，作为一项投资，我的保底打算是出租不行就自己用。” 　　“房价”牵动人心，到现场的不少人是因为此主题与“房价”相关，所以临时决定来听一听。记者看到活动开始后仍旧有人陆续进来，位子坐不下就站着听完。 　　杨朝玉一直有疑问，为什么“三剑客”只来了两位，这一问题的答案在曹建海坐定之后就揭开了，“时寒冰今天没有来是因为奔波忙碌了一整年，好不容易有个和家人团聚的机会，所以我们决定给他放假和家人旅游度假去。但是请大家放心，‘三剑客’会放假，民生推广无止境。” 　　提要：“中国房地产三剑客”之一的曹建海打了个简单的比方，北京和上海住房的用地面积大约只占两城市建成区的30%，两者的房价基本持平，上海的房屋总价达17.4万亿元左右，北京的房屋总价也有近14.43万亿元，两者相加总价超过了30万亿元。 　　 曹建海： 　　 向高房价宣战，立场坚决刻不容缓 　　“高房价形成的根本原因，在于利益团体利用不受约束的公共权利和市场化，将高价房卖给百姓形成的。”曹建海一开场就直指矛盾的根源，让开场前嘈杂的报告厅一下子就安静下来。“中国向来有置地购房的传统，高价房让大多数老百姓把过去30年的积蓄和未来30年的收入都砸到那一套房子里去了，这其中的危害不言而喻：衣食住行这些消费中，住几乎占据了全部，将其他消费都‘摧毁’了，扩大内需也因高房价而不能实现；实体经济因高房价失去了方向，只有倒卖房产和土地有利可图，所以不做房产无法生存几乎成了产业内的共识；另外，高房价对我国的银行体系构成了巨大威胁，大量空置的房屋给我国的社会资源带来了巨大浪费，对后人的生存构成了根本的威胁。” 　　高房价有这样多的危害，曹建海指出这绝非是“危言耸听”，因此“向高房价宣战”的理念应运而生。曹建海称，这是一种民生关怀，是一种无畏精神，更是一种理性，是一种客观公平的观点。 　　另外，向高房价宣战也包含了曹建海心中的理想主义：“我希望告诉不同的人，手里有房的要怎么做，没有房的要怎么做。” 　　一位女读者现场道出了自己的困惑，储蓄在不断缩水，而自己手上的钱还买不起房，要怎么保值增值？ 　　曹建海指出，目前房价增长速度超越了货币的投放速度，所以房价的通胀很高，“要保值，不买房是最明智的选择”。 　　 牛刀： 　　 “国十条”调控要经历三个阶段 　　“一个城市如果经济发展依靠房地产来支撑，那么经济增长是表面的，并不是社会财富的体现，所以从这个角度来看，房地产的繁荣并不会长远，也救不了中国。”牛刀说。 　　“中国空置房达6540万套”的言论，曾将牛刀推到舆论的风口浪尖。牛刀则给听众举例说明，“住房空置率的计算是按连续6个月水表、电表、燃气表零度数来进行统计的，所以6540万套并不是随意捏造的数字。” 　　很多房子都空置着，但是都卖出去了，这就是所谓的“投机性买房”。“国十条”颁布的第一阶段就是调整需求，“最主要的就是将这些投机性需求‘踢’出市场。”而让这些投机性需求退出市场最基本的前提也就是“让房价降下来，无利可图了，自然就会退出了”。房价的高涨，只是“看上去很美罢了，实质是在透支国民国力”。 　　牛刀说：“目前调控刚刚进入第二阶段，也就是调整供给的阶段，将城市人口合理布局，找出需要房子的人口，并且进行细分，让不同的人买不同的房。最后第三个阶段是体制改革的阶段，这包括产权的改革和税制的改革。最终要达到新的经济增长点在于‘调结构、扩内需、保民生’。” 　　既然房地产撑不起中国经济的明天，那么什么才能担当起此重担呢？牛刀说“真正能救中国的应该是中国老百姓的可购买力和可支付力”。     沈晓杰： 　　 “国十条”调控不会是“百日维新” 　　很多人担心，目前的房产调控“国十条”会不会像以前一样在进行途中来个180度转弯从而“夭折”了，对此，沈晓杰肯定地说：“调控绝对不会是‘百日维新’。” 　　传统的依靠“铁公鸡”（铁路、公路、基建）来拉动经济增长的方式“只会让经济无序增长，目前来看降低房价，激活住房是改变这种经济增长方式的很好方法”。 　　那么，低房价对中国经济真的有促进作用吗？ 　　沈晓杰作了个假设，“如果全国城镇房价从6000元/平方米降到3000元/平方米，会让住宅产业对GDP的贡献由现在的3万多亿元增长到5.9万亿元，而同时会带动相关产业有2万多亿的增长，还会新增2000多万个就业岗位，促进劳动就业。按去年33万亿GDP产值的基础来看，房价至少会对GDP提高15.6%的贡献水准。”

中国地产泡沫依赖症及其风险分析 曹建海 ——在中国灾害防御协会风险分析专业委员会第四届年会的主题演讲 2010年8月17日于长春   一、地产泡沫的特征和界定 （一）定义 房地产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫，随时可能破灭。 （二）特征 1、商品房屋供求严重失衡，需求量远远大于供给量，但需求量的构成极不合理； 2、投机交易气氛非常浓厚。 （三）界定 1、由于不合理的经济政策或体质因素，导致严重脱离价值的地产价格水平； 2、房屋空置超过警戒线； 3、经济过热，人们盲目看好经济和房地产前景。   二、我国地产泡沫依赖症的形成 （一）缺乏必要监督的公共权力与完全市场化导向，引起的既得利益集团借用土地交易实现对公众利益的巨大侵害，导致许多“支柱产业”依赖以掠夺为主的商业模式； （二）中国在快速城镇化过程中，引发超高的价格泡沫和以过剩房屋为主要的特征的数量泡沫并存，被视为一种再正常不过的现象； （三）政府对土地财政和房地产税费的巨大依赖，导致其昧心卖地生财而不能自拔； （四）以房地产为核心的土地储备、出让和房地产开发投资，以及由此拉动的粗放经济增长，已经成为“拉动”中国经济增长的唯一力量； （五）将按照泡沫价格计算的城市房屋，当成改革开放的主要成果，并为此沾沾自喜； （六）担心房价回落会带来被扭曲经济的萧条，以及由房地产崩盘带来的商业银行坏账危机。   三、地产泡沫对我国经济社会带来的巨大危害 （一）经济危害 1、高房价形成对消费的根本遏制，扼杀了经济发展的根本动力； 2、房地产的“虹吸效应”，导致农业、工业、服务业等实体产业失去发展方向； 3、由于房地产泡沫诱发的银行体系大规模不良资产风险； 4、土地、社会资源的巨大浪费。 （二）社会危害 1、民生被摧毁，人们失去了幸福感； 2、大规模财富转移导致收入分配和社会阶层的急剧分化，社会矛盾被空前激化； 3、全民炒房和拜金主义盛行，社会价值观被彻底扭曲； 4、政府丧失公信力，出现严重的执政危机。   四、“中国式”地产泡沫可能发生的危机及危机发生的逻辑关系 （一）银行债务危机：规模庞大的房地产贷款和地方政府债务 （二）粮食供给和农产品价格危机：名义上最严格的耕地保护制度，实际上最令人发指的破坏耕地的制度和暴行 （三）大规模拆迁可能引起的来自民间的激烈对抗、暴力冲突等社会危机 （四）由于对土地的过度开发，造成连绵不绝的自然灾害和人为灾害 （五）中国经济陷入严重的“滞涨”危机，面临“失去的10年”   五、促进房地产健康发展对策和建议 中国当前的房地产调控充满凶险，随时可能失败，发展房地产必须具有长远观点。 （一）消除地产泡沫应义无反顾、不计代价； （二）政府坚决退出房地产利益链，力避与民争利； （三）建立政府福利开发、公民自住开发和企业开发并重的多元住房开发模式； （四）废除不合理的房屋拆迁管理制度，将房屋拆迁置于房地产交易的框架之内； （五）通过法律、行政和经济杠杆，建立符合中国国情的住房消费标准，坚决遏制和消除不合理的住房投机需求； （六）以持久稳定的低房价政策，实现对消费和经济发展的良性循环。  

楼市泡沫在世界各地汹涌，但德国却波澜不惊 德国房价为何平稳（观点） 曹建海　徐晓春 《人民日报》（2010年08月23日 17版）   　　 过去10年间，德国房价始终保持较低水平，德国的名义房价每年仅上涨1%，而德国物价水平平均每年涨幅达2%，也就是说扣除物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。德国房价10年不涨，甚至在金融危机时仍继续保持平稳态势。其中最根本的原因是德国独具特色的房地产政策。 　　第一，德国政府制定了明确的住房福利政策。德国宪法规定，“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。因此，虽然德国政府特别是地方政府掌握了大量公有土地和住房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价来增加当地政府的房租收入或税收收入。 　　第二，德国政府通过完善房地产市场机制抑制高房价。无论在联邦还是州、市及村镇层面，都有详尽的建房规划，住房建设依据人口的需求而定，基本满足每个家庭有一套住房的需要。完善的房屋租赁市场，为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用。德国有严格的租房法，出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策。目前，德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，年轻人中77%都是“租房族”。德国政府还鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。目前合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。德国的房地产评估独立于政府之外，评估员只对自己负责，并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益，市场上的房地产价格则取决于独立的房地产价格评估机构。 　　第三，德国完善的信贷制度为稳定房价提供了金融制度保障。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。 　　第四，德国政府通过严厉的税收政策抑制投机行为。在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。这些严厉的税收制度极大缩小了房产商和炒房者的盈利空间，使他们投机房地产无利可图，只得放弃炒作房地产。 　　第五，健全的法律机制为稳定房价提供了法律保障。德国法律规定，如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价没有降到合理范围之内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便触犯了《刑法》，构成犯罪，可以判处3年徒刑。这些法律不仅抑制了国内炒房者的投机行为，而且还有效抵制了“海外炒房团”干扰国内房价市场稳定的投机行为。 　　德国的房价10多年保持不变的奇迹，给我们提供了很好的借鉴模式，我国必须在完善住房市场体系和完善住房保障机制方面多做文章。 　　（摘自《人民论坛》杂志2010年第295期）