房价

      中国房地产泡沫如何了结 环顾全球世界各国的房地产市场，粗略划分，无非是市场化和非市场化的两类。市场化的意味着房产是作为投资导向的，房产既是自住消费品又是投资品，市场化程度和政府介入的程度决定投资品属性的强弱。非市场化则意味着房产以居住为导向，限制投资和炒卖。 房地产你要限制其投资品属性也很简单，无非是去市场化，如通过政府介入，用税收、行政手段增加其市场交易的摩擦成本，降低其流动性；或设立严苛的市场准入，直接限制进入这个市场的参与者；或政府大量供给非交易性房产（廉租房、其他公屋等等）。 比如德国，从 1977 年至今，德国房价平均只上升 60% ，同期人均收入上升三倍，即德国房价平均每年只上涨 1% 。 一、德国每年有二十五万套新公寓完工，是拥有最详尽建屋规划的国家之一。 二、德国实行“先存后贷”合同储蓄计划，即买楼者先存入楼价 50% 才获贷款，固定利率年期平均十一年半，即如你决定买楼，可以先行存款，直到存款相当于楼价 50% 便可买楼；存款是固定利率，贷款亦是固定利率，没有变化。 而且银行信贷审核条件严苛，最近看到的一位台湾作者写的书，她在德国大学当研究员，有一份不算微簿的薪水，想贷款置业，却不被银行通过，因为她得证明在未来还贷的 10 年、 15 年或 20 年期间持续有固定收入 —— 那就是得有持久的工作合约才行，最后还是她不在学院工作的老公搞定了这事。这在中国有可能吗？中国的银行的房贷几乎很少顾及借贷人的第一还款来源和能力。 三、只有 42% 家庭拥有自住物业，其余 58% 租楼 ( 年轻人 77% 租楼 ) ，由于供应充足，楼价平均每年只升 1% ，置业只作为自住，不能博资产升值。 四、可以“自建房”及“合作建房”，即一批人加起来向政府买地自行兴建，完成后“分楼”，又或一幢大厦业主合作将它重建然后“分楼”。地产商所订楼价如超出“合理房价 20% ”便构成违法行为，可告上法庭，不但罚款，而且负刑事责任。 五、物业交易政府抽 1% 到 1.5% 不动产税、 3.5% 交易税；如有利润抽 15% 盈利税，租金收入抽 25% 利得税，房屋管理、维修费用由业主负责。 解决中国房地产泡沫问题，其实首先在于模式的确立。是以投资品为导向，还是要以消费品为导向。 如果国家已经确立普通居民住房的消费品导向了的话，一方面加快保障性住房供给，一方面出台严苛的交易所得累进税（根据交易套数、交易频率），增加市场摩擦成本，让那些持有大量房产的投资和投机的人卖出赚不到钱，这样在资金的时间成本压力下，房价会慢慢往下降。 如果中国依然要坚持市场化的模式，房地产作为相当的投资品属性而存在，那其决定因素其实最终就是利率。跟任何资产价值决定没有区格。 按哈耶克的讲法，任何资产泡沫的内涵其实都异乎寻常地简单，过度的货币和信贷扩张之后，企业和家庭对于长期利率的预期极低，甚至是负利率，只有投资在一些在遥远的未来才有回报的项目，才能求得心灵的安慰。以至于资源错配或“不正当投资”的产生。 抑制泡沫唯有大幅抬升长期利率的预期。除此，别无他法。 当然很多人会讲中国各种体制性痼疾来解释当下中国的高房价存在的客观性，但其实是土地财政这些体制性痼疾决定着这个国家中央银行货币政策的取向。 中国的地方政府经过多年的高歌猛进的投资冲动，早已债台高筑，今年余额很可能迈上 10 万亿的平台贷款，加息一个点，地方政府每年将为此多付出 1000 亿人民币的利息。房地产价格的波动将使得这些负债 立刻化身为银行的幽灵，没有把握处理的情况下，只能捂住， 银行也希望拖延更多时间，将储户的利息率压制在低位，这样能为未来可能的坏账 潮多准备一份弹药。 宏观决策者心底里面仍冀望于无痛疗法，既不想升值也不想加息，不愿全面收紧货币解决泡沫问题，他们迷信用微观手段（定点行政调控、精确制导）来管理宏观问题，而 这 不符合经济分析的常识和结论。经济中的高水位降不下来，房价如何可能降呢。 当下要稳住房价，对于政府来讲可能并非是什么难事，无非是出现下跌时，再次控制土地供给，放松货币的供给。如此，中国房地产泡沫之路漫漫其修远。 但谁又能保证更长的时间内，这些被捂住的盖下的幽灵会进一步演变成更加难以对付的魔鬼呢。 未来外面的世界存在两个可能。 一种可能是储备货币国家以货币贬值的方式为过度负债埋单而终至货币危机，而后美国大幅加息以抑制恶性通胀的到来（主要是油价的失控）。 而另一种是好的设想，一旦美国工业再造的战略布局完成，美国的全球领导型经济一旦重新恢复其 “ 重构、创新和再投资 ” 的活力。美元进入一个可持续上涨阶段。 无论哪种可能的到来，中国的泡沫就到了头，政府即便想稳也稳不住了，因为世界已经变得越来越 “ 平 ” 。 希望中国的地产泡沫不是被美国人挤破。  

别为房地产市场回暖找借口   2010-9-3 南方都市报深圳评论版       投资品市场量跌价跌，但中国的房地产市场在四个月的量跌之后，迎来8月份的绝地反弹。       全国范围楼市成交量从7月份就开始回升。8月以来，北京、上海、深圳、广州等一线城市二手房成交量环比均出现较大幅度增加，二手房成交量甚至接近调控前的平均水平。京、沪、深三个典型的一线城市8月份市场表现来看，楼市成交量无一例外地有不同程度的上扬，尤其是上海和深圳两地。       深圳一手房成交量环比增长超6成，成交均价环比上涨5.8%；二手房成交量增长近2成，不少业主开始顺势提价。8月1日-8月29日深圳新房销售均价为19240元/平方米，环比7月份的18179元/平方米的均价上涨5.8%。佑威房地产研究中心提供的数据显示，2010年8月，上海市商品住宅成交面积为73万平方米，环比7月增加了69.77%，十分接近新政前3月份全市80万平方米的商品住宅成交面积。8月上海商品住宅成交均价为21156元/平方米，环比7月上涨了9.54%。据北京房地产交易管理网数据显示，8月份全市新房共成交新房住宅6518套，同比下滑54.8%，降幅比上个月回落11.6个百分点，环比上涨13.1%。二手房方面，8月北京全市共成交二手住宅12780套，日均成交412套。虽然与去年同期相比降幅46.5%，但降幅比7月份缩小12.4个百分点，环比涨幅为23.3%。       面对调控可能失效的尴尬局面，有人提出房地产市场是假回暖。此言煞是可笑，回暖就是回暖，有什么真和假？       要说假，前几个月的房价闻风不动可能有做假数据的嫌疑。       深圳官方曾强调7月新房价格比年初下跌超过22%以显示调控见效，但事实上，由于新房平均价格的统计抹杀了结构性，一直受到业内的诟病。比如在5-7月，深圳几乎没有一个豪宅和别墅开盘，在售的豪宅也都因为受政策打击最深而成交惨淡，这使得5-7月成交的主流全是普通住宅和中小户型，因而价格明显被拉低。但在8月份，一方面在售大户型豪宅成交变得旺盛，另一方面天涛、水榭山等别墅的开盘，也使得大户型单位占比上升，并直线拉高了房价。如天涛的成交价格高达7万多元/平方米，水榭山的成交价格也超过6万元/平方米。高档房销售增加一下子拉高了房价。       上海同样如此，高档楼盘在8月集中上市预热金九银十拉高了房价。在房地产本轮宏观调控自4月中旬启动至今的约20周时间里，近20周的周平均成交价格高达22261元/平方米。除了降价楼盘的绝对价格依然较高原因外，上海豪宅再次发力成为最主要的支撑和推力。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，中高价位的项目在截止8月底的一周的成交榜前十中占据五席，包揽三甲，导致全市均价的进一步上升。       如果说前两个月政府和开发商还能挡住高档楼盘的上市脚步以压低均价，随着下半年传统销售旺季的到来，随着新盘大量上市，这一招将失效。       4个月的宏观调控，房价没有实质性下降，有人怀疑是政策不作为。事实上，口头上政策很有作为，从二套房贷款、闲置地处理到银行压力测试，从未停止。换个角度看，政策很没作为，雷声大雨点小成了惯例。比如预征土地增值税大多没有落到实处，预售款第三方监管落实到全国有待时日。根据中原地产监测数据，从2006至2009年期间，预售款占房地产开发资金来源比重达四成。如果预售款受限，对于资金链紧张的开发商将有沉重打击。       8月份成交量大幅上升，显示在房地产市场博弈中空方暂时投子认输。       市场预期未来货币政策继续宽松、通胀压力不减，导致刚性需求在7月份开始释放，而胆大的投资者在房地产市场再次试水。而中小开发商资金链紧张可以通过将项目股权出售给大开发商、可以通过房地产信托的方式募集资金，无怪乎9月1日上海松江地区再出地王。       说来说去，货币发行量太多、对投机者税收过于温柔、地方土地财政依赖是主因，将房价盖上假回暖的遮羞布，除了自我安慰，有什么意义？