房地产

当铁岭这个位于中国东北部的小城市计划在距离该市6英里（9.65公里）的地方兴建一座卫星城时，这个城市翻开了前景光明的一页。 城市规划者耗资人民币数百上千万元来清理周边已经成为未处理污水排放地的沼泽区。他们希望一个崭新的环境能够吸引企业在这里安营扎寨，从而提高居民收入和增加这里的人口数量。 然而四年后，铁岭新城实际上已经变成一个鬼城。 清洁的水道蜿蜒于空旷的住宅和政府建筑之间。在曾经因提供质优价廉住房而获得联合国(United Nations)认可的住宅区，几乎无人居住。引进企业创造就业的计划也未能落实。没有工作机会，人们就没有迁居至此的动力。 铁岭的情况彰显出中国总理李克强面临的巨大挑战。他认为城市化是确保未来中国经济持续增长的推动力。分析师们预计，未来20年，在城市化进程中将有2.5亿人口从农村地区迁移至城市。 李克强3月份在当选中国总理后的首个新闻发布会上说，城市化不仅会推动巨大的消费和投资需求并增加就业机会，还会直接影响到人民的生活质量。 李克强尚未公布一份有关如何实现他经济目标的详细计划。 理论上说，城市化之所以能刺激经济增长，是因为城市居民的收入通常高于农村居民，他们在消费品和服务方面的支出也就更多。 但政府要想实现这样的结果，则必须能够创造出就业机会，将人们吸引到城市。铁岭的情况凸显了这种难度。 薄玉全是铁岭新城一个开发区吸引到的为数不多的几个企业主之一。这位中年企业主经营着一家地板材料商店。 薄玉全说，人都在哪儿？这里根本没有人。他说，他不久就会关闭店铺，他和员工正在商量去北京找工作。 铁岭新城景观设计者胡洁说，未来10到20年，铁岭可能会有不错的发展，但前提是你能设法把企业吸引来。 中国出口行业推动了此前的城市化浪潮，但考虑到发达经济体需求依旧疲软，并且成本上升令中国制造的产品在全球失去竞争力，出口行业已被认为不大可能再度发挥这样的作用。包括钢铁、太阳能和造船在内的许多工业领域产能严重过剩，这会进一步抑制就业增长。 近年来，很多城市利用全国投资热潮创造的建筑就业填补了这个缺口。此举维持中国经济呈现出欣欣向荣的景象，但同时也在全国各地造就了没有人烟的郊区和铁岭新城这样的鬼城。 这股投资热潮可能会令通胀加剧，并带来坏账，使金融业陷入困境，特别是如果人们不乔迁新城、无法带来承诺中的经济红利的话。 中国有先盖楼后创造需求的做法，最明显的就是在上海。10年前，高楼林立的浦东新商业区最初无法吸引到租户，但后来却成为了中国成功的象征。 很多小城市缺乏上海那样的拉动力。 瑞信(Credit Suisse)房地产分析师杜劲松不久前在一份报告中写道：由于一、二线城市有更多更好的就业机会，很多三、四线城市的人口实际上一直在净流出，同时那些地方出售给开发商的土地快速增加，令房屋供过于求的情况雪上加霜。 据杜劲松收集的有关中国287个城市的人口数据显示，大约三分之二的城市（多半是规模较小的中心城市）常住人口少于户籍人口，这表明人们一直在离开家乡城市。 铁岭是个有约34万人口的城市，2005年启动了修建新城的计划。这也是辽宁省领导层振兴当地老工业经济战略的一部分。 该计划原是要通过修建高速公路和铁路将铁岭和附近其它六个城市与辽宁省会沈阳相连，从而刺激周边经济增长。沈阳位于铁岭以南，驱车大约90分钟。 当时的想法是，企业会因地价便宜和劳动成本低廉而被吸引到那些卫星城，同时还能毗邻东北最大城市沈阳。原先曾预计铁岭新城到2010年有常住人口6万人，之后再增加两倍。 2009年，湿地恢复工程竣工，同时新城的基建、水渠、政府大楼和一些公寓楼也相继建成。铁岭新城因为提供了成熟完善的现代化生活空间还得到了联合国人居署(U.N.

2013年3月的那些天，京城的大街小巷里突然涌现出许多随身带着户口本和身份证的人。他们可不是为了应付“两会”期间随处抽查证件的警察同志，而是只待中介一个电话打来，立刻赶去签约的房主和购房者们。 不仅是北京，在全国各大中城市，一支二手房交易大军仿佛一夜间浮出水面，将中介门店、房产交易大厅，甚至民政局的婚姻登记处（也办离婚）挤得个水泄不通，也一时间抢占了各大媒体的版面。这支大军的集结号，就是3月1日晚间出台的“新国五条”细则里，那句被中介公司、买卖双方、分析师、媒体迅速注意到的“依法严格对个人转让住房所得征收20%个人所得税”。 很不幸，我家也成了这支大军中一员。 其实我们本来是无意凑这个热闹的。早在1月时，母亲就把家里十年前买下的一套房子挂到了网上。我们的想法简单得不得了：卖掉手上这套位于城西的房子，再在城东边换一套价格接近、条件相当的，这样我就可以住得离单位近一点，免去早晚坐地铁通勤的些许痛苦。总之，我们的初衷和楼市回暖或新政出台真是半毛钱关系都没有。 所以，起初母亲只是拜托帮我们卖房的那位经纪人，也同时搜集一下符合我们要求的房源。可惜，找到的房子不是小区环境不佳，就是户型还有这样那样的缺陷。不过每次登门，我们倒是和房主聊得都挺愉快。我甚至有种错觉：我们不是去看房，而更像去别人家串门的。在周末，外出看房几乎成了我家的一项消遣。 2月里的一天，一位也在看房的朋友给我发来一条房源信息。那是二环内老城区里一处难得的商品房。虽然所处楼层偏低，小区略显袖珍，附近的胡同也有点狭窄；但这套房子户型还不错，价格也符合我们预算——最最重要的是，它所在的地区集中了北京原住民社区文化里最美好的一些东西，那种融合着时髦与家常、热闹与安逸、个性与包容的生活氛围，一下击中了我的心。事实上，那里本来就是我平时最爱去的休闲场所。但住在那儿？“这不是白日做梦吧？”我当时想。 于是我立刻抓起电话打了过去。接电话的年轻人来自一个我没听说过的小中介公司，据他说那套房子有点什么问题，房东好像已经不打算卖了云云。唉，果然是场白日梦。也难怪，网上的信息总是虚虚实实。不过这倒给我提了个醒——既然喜欢这片地方，就以这里为目标吧！我开始试着联系掌握此地房源的中介，寻找在这片理想街区安顿下来的其它可能。 兴致一上来，我的看房行动也变得频繁起来。我曾经冒着北京初春的第一场沙尘暴外出看房，在漫天黄土和六级大风中考察小区周边环境，头发被吹得满脸乱窜，睁不开眼；我也曾在一天时间内连跑八、九套房子，晚上9点多进家门时已经累得胃口全无；我的周末，几乎全奉献给了与经纪人的“约会”，睡懒觉就别想了，有时甚至要比平时上班起得还早…… 身疲之余，心也很累。我们也确实遇到过几套条件挺理想的房子——有的甚至超过先前那个“白日梦”。但到头来我们却总失望地发现，其中很多都是中介捏造出来、看似美好的“肥皂泡”；另有几回，房源倒是真的，我们却被不够诚心的房主放了鸽子…… 可后来我们才知道，这些小挫折也只是“预热”而已，好戏更在后头。3月1日晚，“新国五条”细则突然公布了，出乎意料地严厉。短短几小时内，网上舆论已是一片哗然。我刷了一会微博，走出房间对父亲说：“你看到了么？” “说是二手房要收20%的税呢。”父亲自然知道我在说什么。 “嗯，但没说从什么时候开始吧？” “谁知道啊，我再看看网上怎么说……” 父亲这一看，就看到了凌晨3点多。同样几乎彻夜未眠，还有连夜开会“稳定军心”的中介公司，以及可能数以万计像我们一样正走在房屋交易半路上的普通家庭。 自从这部细则出台，“是唯一房吗”、“满五年吗”成为我们挂在嘴边的新问题。几天之内，每位二手房房主和买家都得自学成材，变身“新政解码专家”，研究这两个条件的各种组合在近期和远期的优劣势，各自作出显得理性十足的市场预期（或称“瞎蒙”）。就这样，新的一轮房价博弈拉开了帷幕。我们眼见许多3月新挂出的二手房源报价十万、二十万地涨了上去，也收到过中介发来“……直降40万！”的短信。 要命的是，彼时我家那套房子已然同买家敲定了售价，而我们要入手的房子却一直还没着落。家里所有人都开始着急。父母劝我放弃在老城区周围找房子的想法，我也只得耸耸肩——和全家有史以来最重要的一次投资决策相比，我个人的这点小情调算得了什么呢？于是，我们的搜索范围一下子扩展到了从小在海淀区长大的我这辈子从未涉足的地方。 东二环外的一些豪华小区，向来是公司高管、各路明星和外企在华员工云集之所。父母打听到那边有几套价格符合我们预算、但面积比我们的目标小三分之一的公寓房在售，让我无论如何先去看看。一位姓汪的经纪人接待了我。让我哭笑不得的是，当天我只是被他带着在小区里转了转（环境倒确实不错），并看了一下同户型的样板间，根本还没见到待售那套的真实模样——据说房主在外地做生意回不来，他就开始游说我道：“姐，要不你先把定金付了——不行还能退，再单方面把这份（购房）合同的字签上，我马上拿着合同坐飞机去找房东谈！”他管这叫“盲购”，因为“要来不及了”。 “都说个税20%的政策就要开始执行了，赶早不赶晚啊，”汪姓经纪人说。他开始熟练地替我估算从签订合同、进行购房资质认证，到网签、上税、过户等一系列手续所需的时间。 然后，我就吓跑了。 而且说真的，我实在无法想象自己这种“土人”与各界精英同住在那样一个高端小区里，得有多局促——再说，那套小户型连个阳台都没有。 一段时间内，我们本着“房好就行、来者不拒”的开放心态，广泛联系了许多片区的中介。母亲手机里存的经纪人姓名多得都快搞不清谁是谁了。但是一星期后，我开始觉得有点不对劲：我们被过度分散的信息和不时冒出来主动联系我们的新经纪人搞得精疲力竭，效率却似乎更低了。 或许，我们还是应该确定一个目标？ 随着看房经验的丰富，我发现，其实一个地区的新房源随时可能出现。所以如果你喜欢某个地方，就应该耐下心来守株待兔，三心二意只会更容易错失机会。当我把这个想法写到自己微信的“朋友圈”里后，不到二十分钟就有两位买过房朋友回复说，这样想是对的！ 于是，兜兜转转地，我又把目光投向那片自己格外心仪的老城区，以及那套姑且称之为我的“梦之屋”的房子。当初我只问了一家小公司的经纪人，并且轻信了他的结论。何不再多打听打听呢？ 我们找到这个片区里最大的两家中介一问，果然好多人都知道那套房子。其中一个小伙子甚至还带我们潜入那个小区，跳进位于一层的一处同户型的空置毛坯房里看了看，并信誓旦旦地说，晚上就帮我们联系房主签约。好极了！谁知两天过去，此事就没了下文。再去催问时，他就开始大力推荐自己手里的其它房源。 我们再次空欢喜了一场。父亲很生气，认定那小伙子是个“骗子”，不愿再相信经纪人们关于这套房子的任何说辞；母亲虽然也特别失望，但在这种时刻她的神经却格外坚韧，竟然又联系了另一家中介公司里一位声称负责那套房的经纪人。“都到这时候了，不能把自己的路堵死，都得试试看啊。”她和我说。 这时已经到了3月的中下旬，离大家传言中细则开始生效的时间点——4月1日越来越近了，但谁也说不准，这期限到底是不是真的。自从细则公布以来，我们每天密切关注着各种媒体上的消息。一向对网络新兴事物不怎么感冒的母亲甚至因此学会了刷微博。但我们的一切努力，终归都是捕风捉影。一时是媒体疯转住建部部长在“两会”上的只言片语；一时是某中介公司上午煞有介事地传出细则将如何执行，下午就被政府部门辟谣；一时又是各路专家学者指出征收20%个税多么难以执行，有人干脆建议政府收回成命…… 看了半天，对于我们这些普通买房者而言到底也没什么帮助；大概它唯一的正面效果就与高考前一天还在背模拟题同理——基本于事无补，但求一份“反正我知道得更多了”的安全感（附赠焦虑）。然而这场旷日持久的捕风捉影的负面效果却明显得多，市场对于房价上涨的预期，可确确实实是被推上去了。 眼看传言中的时限就要到了，3月末时，摆在我们面前的只剩两条路。一条，是咬牙买下二环内另一处条件更好的商品房，但很“不幸”，它是一所重点小学的“学区房”，面积比我们的需求略大，户型又是南北通透的，总价则比我们的预算整整高出100万！这样一来，我家肯定要背上重债了。而另一条路就是，干脆不管什么期限不期限了，慢慢找到合适的再说。但这就要冒房价继续上涨、我们的房子卖早了的风险。无论哪条路，都是糟糕的选择。 那时我忽然记起我们那套房的买家说过的一句话。这位三十多岁的大学老师初次来看房时就拍了板，还感慨道：“我已经看了整整两年的房，心里早就烦透了。现在就想碰到个差不多的，赶紧买下来算了！”之前听他这么说时我还奇怪，怎么会有如此随随便便、不把买房当大事的人呐？不出半个月，我就完全能够体会这份心情了。 真正的好运气，偏偏就在我们最走投无路的时候到来了。 在与那套“学区房”的房主面谈无果之后，我与父母从那家中介门店走出来，打算回家。路过另一家中介公司门口时，母亲突然想起，她联系的另一位自称负责那套“梦之屋”的经纪人就在这家门店。于是母亲径自推门进去找人，父亲一听又是那套房子，脸上颇有不耐之色。片刻后，一位胖胖的经纪人与母亲走了出来，站在街面同我们小声谈话，说是怕同事听见。他说这套房子的主人最开始找的人就是他，也只有他才能联系上这位“神仙姐姐”。还说我们运气很好，明天就可以约房东见面、看房。我估计，当时听他讲这些话的时候，一直站在一旁没吭声的父亲只相信了四成，我五成，母亲六成。但事到如今，我们再信他一回还能有什么损失呢？ 第二天上午，我正在上班，就收到母亲一条短信：“房已看，定金已付，明天签合同。” 哇！什么情况？两位“怀疑主义者”竟然变得这么当机立断？我马上一个电话打过去，从母亲的语气里明显听出轻松又振奋的情绪。她说和房主见面后，感觉这姑娘人很实在，大家说的所有情况也都对得上。原来这位姑娘也是卖旧换新，在找到自己要买的房子之前，她确实一直躲着别的中介，还为搪塞一些纠缠得太利害的人，就说房子已经卖了，无意间也就造出很多“假消息”来。大概，其他购房者就是因此放弃的吧。而我们可能是追这套房子追得最努力的一家人了。这到底是天道酬勤，还是纯属我们幸运呢？反正，母亲更愿把功劳归结于自己路过那家中介门口时的一个闪念。 可能是此前实在经历了太多的反复和失望，直到在合同上签完字，我还有点不能相信，自己当初并不抱太大期望、只当作白日梦一样的好事竟然成真了？！这就像高考时填报的第一志愿，本来只是尽量往好填，分数出来却发现真的考中了一样。 从1月中到3月末，持续两个月左右的买房大战总算圆满结束，所幸这时候“新国五条”有关何时开征20%个税的细则一直没有“靴子落地”。回想起我们一家三口的心态，从最初的优哉游哉、有一搭无一搭；到后来，随着所获房源信息的增多，被好房子（哪怕是假信息里的好房子）激发出了越来越大的动力和憧憬；到再往后，屡败屡战、屡战屡败的看房经历一点点消耗了我们的士气，加之调控新政“大限”将至的鼓点越擂越急、房价还会上涨的消息风声鹤唳，我们也变得越发焦躁不安、失去主见，不仅地理目标完全动摇，之前想好的预算上限也一再提高，差点去接受一个远超财力的无奈选择。还好，最终有一套好房子“救”了我们。 可能同其他买房人相比，我们家的情况既算不上特别幸运，也无所谓格外艰辛。虽然其间我们也遭遇了“新国五条”掀起的全民抢房潮，结结实实地打了场“硬仗”；但静下心来回首这趟购房之旅，我却觉得最关键的其实并不是消息灵通、精于计算、资金雄厚……而还是——讲得“玄”一点——一颗“初心”：想明白自己究竟要什么，坚定些、更坚定些。 一如任何关于成功的例子。