房地产

不要因为经济数据下行改变房地产政策   2010-7-6 FT中文网       中国房地产没有像着急的购房人所希望的那样，大跌特跌，房地产市场某些大公司的数据并不糟糕。       因为大量抄底公司的存在，土地市场6月回暖。中铁建两天之天以53亿元摘得天津地块，中铁建今年已购入超过320万平方米的土地储备，总地价款高达130亿元。舆论的焦点集中到逆势抄底的央企地产公司。但央企抄底土地市场并非事情的全部，北京、上海、广州等一线城市的土地市场正逐步恢复交易。抄底的公司既有国企也有民企，既有大开发商也有资金无处去的自然人。6月万科在全国共拿下了5个地块，斥资40.33亿元。保利、恒大等一线品牌从没有停止拿地的步伐。       看上去，大型房企上半年销售业绩不错。       中国房产信息集团联合中国房地产测评中心7月1日发布的报告显示，大多房地产企业今年以来依旧保持了良好增长势头，其中上半年销售金额过百亿大关就达到11家企业之多：万科以355亿元而名列销售金额榜首；恒大集团次之，但销售金额也有211亿元；保利集团以208亿元位居第3，绿地集团以207亿元排第4，绿城中国以204亿元排第5。       更重要的是，由于从5月份开始，重要经济数据有环比下滑的趋势，一些参与政策制订者对今年中国下半年经济形势表示担忧。这使得放松房地产调控的呼声再起，甚至有人开始预测下半年房价将开始走入上行通道。       7月1日，HSBC和CFLP公布了最新的中国PMI指数，反映民营中小企业的HSBC数据，6月产出和新订单指数分别为49.6%和49.7%，自2009年4月以来首次降至50%以下；新出口订单指数更是大幅下降4.7%至48.2%，为2009年6月以来首次降至50%以下；反映大中型企业的CFLP制造业PMI，购进价格指数比上月大幅下降，原材料库存指数下滑降至50%以下。人们不再担心通胀，反而担心中国经济紧缩。既然如此，为什么还要控制房地产呢？       试图重新依靠房地产带动中国经济数据上行，极不明智。       中国的房地产成交量下降，但房价仍在高位徘徊。国家统计局公布的二季度环比价格仍在上涨，只不过上涨增速下降。也就是说，中国房价无论从房价收入比、地价市值占GDP等数据看，仍处于危险的泡沫地带。目前的房地产市场挤泡沫更像是，决策者摆出挤的架势，下面已经哭喊声一片。如果真的挤痛了，房价就应该降了。       事实上，中国的房地产市场已经出现了较为明显的变化，这种变化是中国经济结构调整向好的先兆，应该坚持下去。       根据市场审时夺势、追求周转率的开发商经营业绩不错，在销售额排名前五的公司中，除了绿城中国，其他四家经营模式较为相近，今年上半年的降价风声就由恒大与万科两家刮起。       与此同时，房企布局已经绕开一线城市，而主攻二三线城市，战略进攻重心转移。据榜单的发布者介绍，一线城市销售金额明显下降，二线城市比重明显上升，一线城市去年占40%，现在只有29%，二线城市去年39%，现在到52%。从面积角度来看也是这样的，一线城市的面积从22%变成16%，二线城市从52%变成62%，所以整个销售从一线往二线移。这是中国经济重心转移的标志，符合中国产业布局调整的战略目标。       只有房价下降，地方政府才有建设保障房的动力，否则，房地产价格溢价如此之高，多数地方政府不舍得把白花花的银子花在保障房身上。最近，国土资源部徐绍史部长就坦承，徐绍史部长三个月后就再次坦承，“现在供地碰到一些困难，主要是保障性住房计划、资金、项目，如果这个不落实，就供不出去”。很多闲置土地，至少有一半是由于政府原因造成的闲置。有几个地方政府愿意、有实力将土地用作保障房建设呢？       房地产企业资金链普遍紧张，房价下降快要见效。2010年上半年，新成立的房地产信托接近140款，成立规模超过350亿元，而2009年全年只有181款房地产投资信托，规模为327亿元。以私募方式募集的资金，回报率一般在10%左右，有些还伴有项目收益分红。上半年的债券融资一些公司高达13%以上，高息融资相当于饮鸩止渴。       即便中国经济数据远低于预期，政府就是想放开信贷与税收政策，重新走上房地产拉动投资与消费的老路，恐怕也很难成功。       已经有对冲基金公开表明中国的信贷与债务泡沫是最好的做空品种，他们购买了针对中国过剩产能的CDS，购买了建材、资源等相关企业的做空产品，正以逸待劳、守在一边，等着中国房地产市场再次疯狂呢。 记录激动时刻，赢取超级大奖！ 点击链接，和我一起参加“2010：我的世界杯Blog日志”活动！

房地产市场为什么要一控到底？   2010-6-25 新民周刊       房地产已经成为中国货币调控的独门秘笈，不可能半途而废。       抑制房地产是为了抑制通胀预期。       6月18日，央行发表2009年年报，重申重视保持价格总水平的基本稳定，继续实施适度宽松的货币政策。年报提出中国维持物价总水平具备基本稳定的有利条件，指出物价上涨压力增大，需要根据形势变化增强宏观经济政策的灵活性和针对性，同时加大农产品供给保障力度，遏制部分城市房价过快上涨。可见，农产品与房价是抑制物价上涨的主要领域。       抑制房地产更是为了激发中国经济增长的动能。       在同一天，央行货币政策委员会委员李稻葵与夏斌都提出了继续抑制房价的主张。　夏斌在出席“2010年金融与投资峰会”时称，应做好花两到三年的时间，逐步消化房地产泡沫的准备。在加大保障性住房建设的同时，接下来要尽快出台“简单易行的、便于打击炒作房地产的税收政策”，把市场的投资收益预期压下去。而同一天《人民日报》刊发的李稻葵专访则从相反的方向，表示房地产调控不会造成经济增长动力匮乏，房地产调控政策是2009年大规模信贷的解毒药，未来政策性住房将被纳入政策调控范畴。        按照常理，抑制通胀应该加息而不是打压房地产市场。       中国目前加息受到双重掣肘。一是央企、地方政府等既得利益阶层的掣肘。央企利润有下降趋势，去年地方融资平台贷款过多，目前加息增加央企与地方融资平台的负担，其实质是让不良贷款迅速浮出水面，面临着最大的既得利益阶层与银行自身的压力，央行对于加息必然慎之又慎。       央企利润增幅已连续4个月下滑。今年1月央企利润同比增速高达200.7%，前两月中央企业累计实现利润同比增速为121%，一季度央企利润同比增 长93%，前4月央企利润增幅81.7%，前5个月，央企累计实现利润4213.2亿元，同比增幅为 76.3%，利润同比增幅回落。截至2009年末，地方融资平台贷款余额为7.38万亿，投资的多为基建类等投资周期较长的项目，贷款期限多为3-5年或者5年以上。如果按照3-5年期的贷款标准利率5.76%计算，地方融资平台应支付的贷款利息为4250亿元。若贷款利率分别上调27、54、108个基点，地方融资平台将相应多支付的利息为200亿元、399亿元、797亿元。       更重要的是，实体经济领域出现紧缩趋势，6月以来，从上游资源性产品到下游出口均出现价格或者订单下滑趋势，银行间与民间拆借利率居高不下，此时加息无异于火上浇油。       汇率上升部分取代了加息的急迫性。6月19日，根据国内外经济金融形势和我国国际收支状况，央行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性。如果人民币汇率形成机制回到2005年与一篮子货币挂钩，人民币汇率将出现小幅上升，同样可以收到国内经济与货币紧缩的作用。       抑制房地产价格可以控制信贷量，进行抑制货币的周转速度。如果说美国是市场发债为主创造信用货币，中国则是以房地产作为最重要的抵押品发放信贷。       银监会在2009年年报上警示房贷风险，2009年有将近10万亿的新增信贷，银行业金融机构房地产贷款余额7.33万亿元，同比增速达38.1%，随着房地产市场不确定性逐步增加，个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧。事实上，房地产业已成为中国金融机构最重要的抵押品，在地方投融资资平台上占比高达75%，个人也通过房地产抵押获得各种信贷。如果房地产抵押品折价，甚至政府不允许以房地产作为抵押品种，那么，中国的信贷增量将一落千丈。       换句话说，如果房地产价格上升，则以房地产作为抵押的贷款损失会减少，这就增加了银行的资本比率。高的资本比率允许银行从事更多的贷款。许多依赖于银行融资的企业便获得了更多的资金，因而投资支出增加、总需求扩张，最终导致产出增加。 　　     也许我们可以说，房地产不幸被选作信贷抵押品，成为中国控制通胀的替罪羊。是的，房地产受到调控主要是金融与货币色彩过于浓厚。话说回来，房地产成为中国非法分配财富最重要的管道，这只替罪羊本身并非无罪，因此，被献上祭台时没有收获民众一滴同情的眼泪。 记录激动时刻，赢取超级大奖！ 点击链接，和我一起参加“2010：我的世界杯Blog日志”活动！