土地使用权

导语： 房产税立法初稿已基本成形，许多媒体称征收房产税是“国际惯例”。和国际惯例恰恰相反，中国开征房产税，能为地方政府提供稳定财源，但却对公共服务质量的提高毫无帮助。 六十秒读懂专题： 中国苦苦追求的美国式“物业税”、“房产税”等，都是指“由政府对房子估值，再从估价里每年抽一部分钱作为税”。中国人买房，已经为70年土地使用权“一次性”缴纳了地租，此时再被征收房产税，无疑是要再次以“分期”形式缴纳地租。上海重庆的房产税试点，都没明白房产价值评估的重要性，而美国纽约州有一条完整的评估流程。美国人如果觉得房产税被征收太多，可以提出申诉，成功率还不低。美国的房产税只有一个目的，那就是改善当地公共服务，而中国没心思也没能力改善公共服务。 1.此前媒体热议的“物业税”、“房地产税”等其实是指美国式“房产税”：它在房产的持有环节征收，2012 年，美国地方政府征收的房产税达到4330 亿美元，占到地方财政收入29.7% 多年来，中国苦苦追求的美国式“物业税”、“房产税”、“房地产税”，其实都是指同一种税。它们都是在房产的持有环节征收，都是指“政府对房、地估计市场价值，再每年从估计的价值中，强制抽取一部分”（下文对“房产税”不做区别地使用）。 美国各级政府中，征收房产税(PropertyTax)的主要是地方一级政府（占比97%以上）。根据census.gov的数据（2014年12月发布）：在2012财年(2011.7.1 – 2012.6.30)，州政府共征税7994亿美元（占州财政收入49%）；再往下的地方政府共征税5888亿美元（占地方财政收入40.4%），其中房产税达到了4330亿美元（占地方税收73.5%、地方财政收入29.7%），相比于2007财年的3763亿美元增加了15.1%。 2.中国若开征房产税，是“重复征税”：购房时业主已经为70 年土地使用权“一次性”缴纳了地租，倘若再征房产税，相当于按照“分期”方式又得交一次地租 表面上看，中国确实没有房产税。但是民众购买商品住房，付出的房价里30%-50%为土地出让金（即“楼面地价”），这本质上是民众为了获得70年土地使用权而“一次性”缴纳的地租。倘若政府再收取房产税，相当于民众按照“分期”的方式又多缴纳了一次地租，而美国持有房屋者至始至终只用交“分期”的房产税。有学者一再强调房产税是“公共服务的税”，土地出让金是“使用土地的租金”，但这看似不同的两者最后却都是由购房者承担。 根据《第一财经日报》统计，若计入土地及房产相关的5种税收，2013年中国地方政府的国有土地使用权收入占地方财政收入的46%，这其实已经远超过了美国（2012年，房产税占地方财政收入29.7%）。 3.上海重庆试点房产税，不管不顾房产价值评估的重要性：美国纽约州规定，只有一处房产发生物理变化，才进行评估，有些社区几十年都没有进行价值评估 一般在美国，房子每年的房产税=房子评估价值×税率，税率由地方政府的民选议会根据每年预算决定，而如何评估房子的价值才是重中之重。以纽约州为例，评估员必须要获得纽约州的资格认证，在三年内上岗。所有郡、市、镇（除了纽约市和拿骚郡）的应税房产都必须以市场价值或者市场价值的相同比例来评估，只有在一处房产发生物理变化时，评估员才会评估房产的价值，一些社区在几年甚至几十年都没有进行价值评估。这种估值全部公开，很容易在相关房地产网站（比如Zillow）上找到，例如加利福尼亚州旧金山一处房产包括：3间卧室，2.5个浴室，1924年建成。2004年估值270,000美元，房产税5,090美元；2005年以725,000美元卖出（这两年处于房地产泡沫时期）；2006年房产税10,997美元；2010年以540,000美元卖出，房产税12,193美元。 2011年，上海和重庆“试水”房产税，但在评估环节极其简陋和粗糙。上海市只模糊规定“房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同实施”，没提到具体评估机制，而重庆市压根就没有类似规定。 4.美国人若觉得自己被多征了房产税，可以提出申诉：2014 年，芝加哥所属库克郡有60% 提出申诉者获得了房产税减免 美国民众如果觉得自己多交了房产税，可以立即提出申请，要求退税：在亚利桑那州凤凰城，退休人员林恩·韦弗(Lynne Weave)自己研究公开材料，提出申诉，成功将其房子的估值从2009年的709,715美元重新调整到了2010年的390,000美元，而房产税也从2009年的5597美元下降到2010年的3257美元；在伊利诺伊州芝加哥市，房地产每三年会被评估一次，2001-2011年，有超过25%的房屋持有者提出“重新评估”房子的价值，其中每年平均有18%的申诉者成功降低了自己房子的估价，从而少交了房产税。 在2014年，芝加哥市所属的库克郡的房屋持有者共提交了99,659份单户型住宅的申诉，其中有60,411份（将近60%）获得了房产税的减免，地方政府共退还8700万美元的房产税。这些申诉者一部分受到过“TurboAppeal”这样专业咨询网站的帮助。俄亥俄州汉密尔顿郡的房产评估员达斯提·罗兹(Dusty Rhodes)说，“我们也可能犯错。”亚利桑那州马里科帕郡评估员办公室的发言人则称，这就是为什么“我们希望公众帮助我们做得更准确。” 5.在美国，房产税唯一合法目的是用于改善公共服务：2009 年，纽约州房产税62% 都流入当地学校，剩下的用来资助警察、消防等市政服务 在美国，征收房产税的唯一合法目的就是为公共服务提供资金，而且房产税每一分钱的去向都有据可查。例如华盛顿州克拉克郡，2014财年该郡向城市居民(City Resident)征收的房产税，有42%流入了当地学校，5%投入了当地图书馆。在纽约州，2009财年征收的房产税179.9亿美元(62.2%)流入了当地学校，50亿美元(16.9%)分配给了郡，剩下20.9%在城市、乡村、特殊地区之间分配，主要是为警察、消防、道路维修以及其他市政服务提供资金。这种关系可以解释为，“我住在这里，我给政府交物业费，政府拿着这笔物业费给我提供公共服务。” 科罗拉多州斯普林斯市是著名的右派城市，它有着几乎全美最低的房产税——2008年时人均房产税大概为55美元。在2009年末经济衰退时期，该市发现自己面临着财政收入锐减问题，不得不关掉了三分之一的路灯，关掉了供人们玩耍的“纪念碑谷公园”游泳设施。最后，居民们根据法律进行了公投，结果是拒绝加税。人们宁愿遭受公共服务的削减，也不愿意看到自己需要交更多的房产税。这也是典型的“物业与业主”关系的例证。 6.美国房产税改善了公共服务，反过来又促进该地区房子升值，最终业主获益：但中国无法实现这样的正向循环 根据约翰·英杰(John Yinger)等人著的《房产税与房屋价值》(Property Taxes and House Values)，房产税与学区密不可分，一个学区如果房子价格高，房产税也就相应较高，最终流向学校的钱也比较多，学校（乃至整个学区）服务质量得到了提高，又吸引更多的家长购买学区房，从而推动房价上涨。2015年，德克萨斯州圣安东尼奥市独立学区的住宅评估价值上升了16%，而东北独立学区和北区独立学区的估价上升了10%，正是这个原因。而在中国根本无法实现这样一个正向循环，因为子女所在学区的经费并不来自于房产税。 7.中国很难保证房产税足额流向公共服务：中国开征房产税只是为了个地方开辟稳定巨大的税源；在2011 年，地方政府土地出让金收益中仅有2.95% 用于廉租房，远低于4 年前10% 的承诺 最近几年，中国政府以“抑制房价”、“打击投机”等多个冠冕堂皇的理由提出要开征房产税。但是中国为何要开征房产税，其实许多人早就心知肚明——为了给地方政府开辟稳定庞大的税收来源。据《21世纪经济报道》，2015年1-4月，中国地方政府国有土地使用权出让收入9016亿元，同比减少5572亿元，下降38.2%。土地是有限的，地方政府在即将坐吃山空之时，拿“房产税”这种可以无限期征收的税种替代也不足为奇。 但对于监管方面来说，聂日明曾指出，在2011年3月财政部提交至全国人大的报告中，2010年国有土地使用权出让金为2.9万亿，征地拆迁补偿为1.3万亿元，廉租房保障支出463.62亿元，即土地出让收益中仅有2.95%用于廉租房的支出，也远未到达其2007年做出的10%的规定。在可预见的将来，中国开征房产税，也很难保证房产税能流向公共服务。 导语： 房产税立法初稿已基本成形，许多媒体称征收房产税是“国际惯例”。和国际惯例恰恰相反，中国开征房产税，能为地方政府提供稳定财源，但却对公共服务质量的提高毫无帮助。 详细