房产税

和讯财经微博访谈：关于房产税     许久没有更新博客，也没有接受媒体访问。缺少了和读者的交流，如同鱼儿离开了哺育自己的水一样，我迫切希望有机会和大家直接交流。     本周四（10月14日）上午10:00-11：00将在我的和讯财经微博（ http://t.hexun.com/caojianhaiblog ）现场接受和讯网的访谈，并回答网友提出的有关问题， 最后整理出的文章，也将在本篇持续更新。     欢迎大家关注。     另外，今天正在写一篇《高俅是一位体谅的“慈父”吗——也谈中央政府自导自演的地产调控滑稽戏》，预计晚上可以完成发表，敬请期待。         MSN空间完美搬家到新浪博客!

房产税能否降房价取决于政府是否有私欲   2010-10-15 南方人物周刊       笔者坚定支持征收房产税，目的是摆脱土地财政综合症、建立地方公共财政体系、为资产泡沫降温。       但是，必须指出的是，房产税不一定降得了房价。       房产税能否降房价是个伪命题，任何一个问题都需要明确的前提条件，只有浮动汇率与严格的货币纪律才能降房价，固定的低税率不可能抑制房价。       不同的经济体征收房产税的效果截然不同，德国与我国的香港地区同样征收房产税（香港称为“差饷税”），德国房价稳定，我国香港地区却成为全球投资者的乐园。       过去10年间，德国名义房价每年仅上涨1%，德国物价水平平均每年涨幅达2%，也就是说扣除物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。德国房价10年不涨，甚至在金融危机时仍继续保持平稳态势。香港房价在1997年东南亚金融危机之后到达泡沫极限，而近两年再次攀升，购房成为香港本地居民不堪承受之重，最高每平米达到70万港币。       最根本的原因是，德国经济从来没有以土地为纲，相反，对于房地产一直视之为重要的刚性需求与民生要求。反观香港，对土地却竭泽而渔，政府财政依靠土地，垄断巨鳄从土地获得暴利，为了平抑地价发明的勾地制度，却成为地价的助燃剂。       正因为政府与巨鳄们结成了联合统一战线，香港的房地产价格成为私欲的武器，这从香港的数码城项目看得一清二楚。但内地却把这套最糟糕的体制学得惟妙惟肖，甚至照搬勾地制度，不出意料，双方互相勾兑：香港的一些大佬们把炒地皮的一套搬到内地，闲置地与暴利地中闪动着他们的身影；而内地的富豪们则到香港大买特买天价楼盘。投资家的私欲与政府的财政收入胃口天衣无缝地结合在一起。       同时，德国是个严格执行财政纪律的国家。德国绝不允许出现通胀苗头，更不必说恶性通胀，只要CPI超过标准，德国央行一定加息，这是铁的纪律。因此，德国不会产生由货币泡沫而起的资产价格泡沫，类似于日本房地产泡沫的土壤在德国被连根铲除。       在这方面，香港又是个反面例证，不过，这倒不是因为香港政府的贪欲，而是香港联系汇率所致，香港作为美国的货币投射亦步亦趋地跟着美元的步子走，而完全不顾本地的经济是冷是热、资产品价格是高是低。这是殖民地货币体系的悲哀，只有港币与美元脱钩，才能找回自我。从金融危机后，美元大致以贬值为主，而香港的经济却与内地联系更加密切，在实体经济方面一路飘红。香港热病吃热药，导致房地产价格一路上升。       德国以严厉的税收政策抑制房地产投资者，对于土地与房地产征收浮动税率。       在土地税上，政府对于自用式房屋购买者和其他土地买卖经营者进行严格区分，不同对待。该税名为土地税，实际上是政府向德国境内的地产（包括土地、地面建筑物）征税，税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。其征税基础为每年初按照税收评估法（根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值）所确定的课税标准价值，一年一缴。       德国不仅有房产税，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税，还有本质上的资本利得税，买卖盈利缴纳15%的差价盈利税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。土地购买税和资本利得税的适用范围还包括买卖房地产公司的股票。市场价格高，税收就大幅上升，投资者无利可图。因此，即便在马克上升期间，德国也没有出现大规模的资产泡沫，所有觊觎资产品价格上升的国际炒家投资者全都铩羽而归。       来看中国内地，土地财政、通胀压力与温柔的资本利得税一应俱全，房价想不涨都难。今年出台史上最严厉的调控政策，2010年前三季度，30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长七成，大型的标杆房企依旧不差钱，拿地热情不减。税收没有彻底改革的指望。       没有严格的财政与货币纪律，没有抑制投资的税收体制，没有充当公共利益维护者的代表，只想象征性地0.3%的房产税，房地产市场在受惊之后，还会大涨大跌，成为投资者乐园。   注：此文代表了我对房产税较为完整的观点。     MSN空间完美搬家到新浪博客!

房地产新政缺乏公信力 没有房产税只能收三个月之效   2010-10-09 南方都市报       公众寄厚望于房地产新政，希望明确房地产市场的长远发展规划，厘清房地产公益与市场边界，以科学理性的手段制订税收与融资规则。       国庆长假，以中央房地产新政开头，以地方房地产新政结尾———9月29日，国务院房地产新政出台，10月7日晚，上海房地产新政细则浮出水面。       不应低估行政调控的决心，房地产新政对银行贷款、开发商定价、土地税收的控制已经到了细致入微的地步：除了房产税尚未出台，调控之手伸入贷款、融资、定价等各个市场领域。三套房停贷，投资投机性购房无法使用金融杠杆。房价过高的开发企业丧失了融资机会，将面临清查税收的威胁。所得税与土地增值税进行了调整，出台房产税的呼声越来越高。         以上海房地产新政细则为例，除了每家限购一套房子外，还根据商品房销售价格高低对土地增值税进行严格管理。财税部门按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。财税部门会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。办法不可谓不细，要求不可谓不严，税率不可谓不高。       9月新政出台，市场反应立竿见影，北京、上海、南京等地国庆期间的商品房成交量大幅下降。鉴于4月新政的效果维持了三个月，9月新政的效果可望维持到年底。不过，即便上海楼市因此进入观望期，同样出台了限购政策的深圳却逆市上扬，成交量是去年同期的3.5倍，更别说那些还没有出台此项政策的城市。这表明市场仍然对政策缺乏信心。       市场之所以对政策信心不足，政策发生作用的时间越来越短，源于房地产调控缺乏核心价值观，政策公信力不足。经历数次失败的调控以及2009年楼市调控大逆转后，公众对政策的公信力难免会打折扣，而倾向于认为调控政策是投机性选择，缺乏长远的规划和明确的目标。只要宏观经济出现逆转，政府就会放弃对市场的调控。       政策执行不到位也是重要原因。地方政府作为利益主体，很难成为调控的中立第三方。土地增值税是旧话重提，2007年1月16日，国家税务总局网站发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从次月起正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。当时市场普遍预期房地产价格将下挫，房地产开发商将大洗牌，但直到现在，土地增值税仍然是雷声大雨点小的恫吓工具，对于价格没有多大影响。       对房地产调控更致命的威胁是灰色收入。有房产研究机构指出，我国25%的购房直接由现金支付，4月新政后北京有60%的二手房交易由现金支付。如果按照王小鲁提出的5.4万亿灰色收入计，可以撬动的杠杆在十万亿元人民币以上。而大部分国有单位与政府机构拥有福利性质的住房，冠之以商品房之名。特权阶层与灰色收入的存在，对于我国房地产市场的改革非常不利，既挑战了政策的效用，更让房产税等调控政策等同于利益群体艰难的自我革命。       从国际环境看，房地产调控面临丧失信心的货币体系的挑战。由于全球主要央行定量宽松滥发货币，日本等央行将利率下调到零，实际利率为负，我国广义货币的发行量更是超过了美国，成为包括房地产在内的资产品价格上升的罪魁。目前全球正在经历货币信用的崩溃，直接导致资产品价格的上涨，尤其是全球资金横扫过境的韩国、新加坡、越南及我国台湾和香港地区。       中国的房地产新政必须重塑信用，使公众相信此次调控将是根植于经济结构与社会生活内部的制度性改革，是中国控制通货膨胀的重要努力，是与既得利益阶层的长期较量。政府既有挑战既得利益阶层的智慧和勇气，也有维护货币信用的决心。拥有上述核心价值观，才能从根本上抑制政策的投机和货币的疯狂，使房地产新政收长远之效。 MSN空间完美搬家到新浪博客!

9 月 29 日中央有关部委出台的新一轮的遏制部分城市房价过快上涨的“第二波”调控政策，除了将首付提高至 30% 的更加严厉的差别化信贷政策之外，还首次提出要“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。”房产税政策成了本轮房地产调控的最值得期待的政策举措，而上海刚刚发布的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》也明确提出，“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”，这意味着房产税很快将进行试点，继而在全国实行。 应该说，如果从物业税算起，关于房产税的讨论已经 7 年之久。从中国房产税改革的初衷而言，起初并非基于抑制房价，而是为了规范中国繁杂而无效的“不动产税”，现存的涉及房地产的税收包括房地产税，城市房地产税，城镇土地使用税，土地增值税，耕地占用税，印花税，营业税和所得税，不仅种类繁多切效率亦很底下，而夹杂在其中的各种收费更是举不胜举。基于此，为了完善国内房地产开发和交易环节税费，十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。但随着房价的飞涨，物业税不知何时候被赋予平抑房价的不能承受之重，即使在今年，国家发改委正式放弃物业税的踢法，回归房产税改革之后，这种抑制房价的使命也依然被民众所期待。 但根据最近房产税的动态来看，民众对房地产的这种政策期待似乎要落空：一是最近网上传言，上海、深圳房产税已经获批，税率为 0.3%-0.4% 。如果这个说法最后被证实， 0.3% 到 0.4% 的税率，要平抑房价，显然是一句空话，因为这意味着只要房价上涨 1% ，就足以弥补房产税的损失，对于持有多套住房的人而言，并不构成真正的负担；其二，我们注意到，财政部、国家税务总局有关负责人 4 日再次表示，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，这既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费，抑制投机性购房。按照我国 86 年的《房产税暂行条例》，房产税只是一种普通的财产税，是依照房产原值一次减除 10% 至 30% 后的余值计算缴纳，税率为 1.2% ，国家税务总局说，从国际经验及公平、规范的角度看，房产税应对个人所有的住房普遍征收。并不分是二套房产，还是唯一的房产，一律进行征收，这意味着，用房产税抑制投机性购房只是一句空话。 从国际上来看，关于物业税如何征收，征税对象，税基，税率等等，各国的做法虽有差异，但共同点远远多于差异。物业税说穿了就是对房地产为课征对象，以课征时点计税对象评估值为计税依据，对房地产保有期间征收的一种财产税。也就是说，凡是“拥有”房地产的人，都有按照不动产的评估价值纳税的义务。但是，由于我国实行极为特殊的土地政策， 70 年的期限，加上不菲的土地出让金，已经让民众付出了很多，如果再征收房产税，恐怕不能简单地说“国际经验”。 因此，房产税究竟为了什么，在目前房地产调控处于非常关键的敏感时期，房产税的试点已经如箭在弦，这已经是政策本身无法回避的首先必须明确的问题：是为了抑制房价，是为了抑制投机，还是为了给地方增加稳定的收入税种，房产税征收之后，土地出让金是取消还是正常收取，不对这些问题进行回答，我们就无法理直气壮的进行试点，更无法理直气壮的讲什么国际经验，与国际接轨云云，在土地产权制度完全不同的情况下，接轨的前提是必须告诉民众，房产税为何而征。 如果不明确房产税开征的目的，而且在对目前已经存在的与房地产有关的税费进行清理的情况下，就贸然开征，则意味着，房地产领域的税收将更为繁重。从国际比较的角度看，我国房产税税费不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关的税费高达 60 多种，占房价的比例保守估计在 40% 以上，在这种情况下，房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上，调整结构，而不是只强调征收房产税，但对于其他税费却不进行调整和清理。十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，这个原则不能违背。 从物业税到现在的房产税，政策设计者迄今都说不清楚房产税的政策目标究竟是什么，是完善房地产税收体系，还是为了抑制高房价？要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度的取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的征税，或者对炒房者直接征收暴利税。在以上种种的疑问得不到制度的回应的情况下，强行推行房地产试点，甚至对个人拥有的所有住房征收房产税，不仅无法抑制房价，反而会引发更多的不公平。 鉴于此，我们呼吁，在明确房产税政策目的之前，任何关于房产税的制度细节讨论都毫无意义，而糊里糊涂的推行更会损害政策的公信力。   MSN空间完美搬家到新浪博客!