房价

近日，媒体关于楼市全面回暖的消息刺痛了很多人的神经。据媒体的报道， 8 月份， 30 个城市中有 26 个成交面积环比上涨，其中 11 个城市上涨幅度超过 50% ，而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。 尽管统计数据的来源不详，但在政策面不断释放调控不会放松的信号，房价自“ 4.17 新政”出台以来并未明显回落的情况下，楼市的这种全面回暖是真是假，对于未来的楼市调控会带来什么？这个问题已经成为决策层、开发商以及房地产行业的利益相关者和民众最为关注的焦点话题。 对于目前房地产市场目前的“全面回暖”的现象，有如下几个观点和看法：一是认为经历半年之久的调控而房价并未回落的情况下，大量累积的刚性需求不得不出手，楼市的全面回暖是真实的，可持续的；二是认为，这不过是开发商等利用所谓的“金九银十”给低迷中的楼市打气，数据和交易本身的真实性不值得信赖，这种“人造回暖”已经在以前的调控中屡屡上演；三是认为目前成交量的反弹只是一种季节性表现，楼市整体仍然低迷，价格向下的趋势明显。 笔者认为，判断楼市全面回暖的关键是数据的真实和可信，而恰恰是这种最基本的判断依据，其真伪实难判断，成交量的反弹究竟如何，价格究竟是回落抑或上涨，可谓混乱不堪。比如，按照第一创业证券研究所的数据， 8 月份，上海成交 17119 套，环比增长 15% ；北京成交 9211 套，环比增长 32% ；而中国房产信息集团的最新数据却显示， 8 月上海商品住宅市场成交面积环比上升 61% ；平均成交价格在持续 3 个月下调后，重回到 2 万元以上，达 20973 元 / 平方米，环比涨幅达 5.8% ；北京市房地产交易管理网的统计表明， 8 月份北京住宅住宅成交 5564 套，环比上涨 12.7% ，商品住宅成交均价为 21008 元 / 平方米，环比上涨 10.6% ，创下调控以来的最大涨幅，也是自调控以来房价首度回到 2 万元以上。 在官方数据缺乏，民间数据打架的情况下，依据这些数据判断房地产市场是否全面回暖本身就是个谬论。以目前市场上热炒的京沪两地的价格“上涨”为例，一个简单的常识是，由于每月开盘的地段、楼盘本身的品质等原因，除了同地段或同一个楼盘之外，比较月份之间的成交均价本身意义并不在，但这些明显不足以支撑房地产全面回暖的信息经过媒体的热炒，其诱导和误导的效应却不容低估，在中国房地产市场信息传导信号扭曲的情况下，媒体、开发商和中介等的疯狂炒作已经屡屡制造了“三人成虎”的事实。因此，我们担心，不管目前的楼市“全面回暖”是真是假，但如果在缺乏真实数据的情况下，听任媒体和开发商热炒， 09 年年初人造的“小阳春”演化成全面疯狂的悲剧可能再次上演。 从目前房地产面临的诸多因素看，尽管有所谓的“金九银十”的噱头，但无论是政策因素，还是整个房地产市场的现状而言，房地产市场“全面回暖”的基础并不存在：首先，房地产的调控政策不仅没有放松，反而加码的迹象明显，无论是高层的多次表态，还是相关部门的具体举措，都明确地透露出高层调控的决心，这和 09 年初经济处于最危险时的情况截然不同，对银行、开发商和中介机构集体违法，制造繁荣的做法绝不会坐视，金融机构也好，国土管理部门也罢，在政策上毫无松动的迹象；其次，开发商本身的资金链继续吃紧，刚刚披露的上市公司中报显示，上半年房地产上市公司的负债近 8 千亿，而经营活动现金流量为负的 837.56 亿元，而去年同期则为 418.06 亿元。四大地产龙头中，保利、万科、金地和招商地产的现金流都为负数，而且，银行对房地产开发企业的开发投资贷款继续收紧。按照目前的情况，预计到今年年底，整个房地产市场的资金缺口将高达万亿，回到金融危机之前的水平；第三，供需状况发生逆转，按照上市公司的半年报，上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成。其中，保利地产上半年完成销售金额 217.55 亿元，完成销售计划的 43% ；金地集团上半年销售额则为 53.76 亿元，仅完成全年 210 亿元目标的 1/4 ；招商地产上半年完成销售额 61 亿元，仅完成全年销售目标的 40% 。导致库存大幅增加，上市地产公司截止 6 月底的库存高达 7753.80 亿元，较去年同期的 3970 亿大增 53% 。其中保利地产存货为 937.88 亿元，较年初大增 56% 。万科和金地分别达到 1115.31 亿元和 453.63 亿元，环比增加 23.81% 、 11.89% 。加上 09 年开工的很多楼盘在 9 月份以后将大量上市，预计未来库存量将高达 3 亿平左右，创下历史新高。 很显然，这些基本面预示着，楼市在最后一个季度拷贝 09 年，上演超级大逆转的可能几乎不存在。但是， 09 年银行、开发商等通过假按揭等违法操作，制造虚假繁荣，最后弄假成真的历史教训极为深刻。对于目前出现的所谓“全面回暖”的迹象，不管真假，在政策层面上都应该予以警惕和防范，避免房地产调控政策功亏一篑。从成交量本身来看， 8 月份成交量的环比上涨建立在 7 月份成交量极度低迷的基础上，以二手房为例， 据北京市房地产交易管理网的数据统计显示， 7 月存量住宅成交量为 10367 套，同比 2009 年同期的 24840 套降幅达到了 58.3% 。日均成交量一路走低至 334 套，更是创下了 2009 年以来的新低。正是 7 月份的极度低迷，才使得 8 月份的数据呈现所谓回暖的迹象，但和 09 年同期比，依旧处于低点。 但最怕的是，开发商借机做势，而投机客为了高位套现大声嚷嚷，造成羊群效应，使得假回暖变成真疯狂，在数据出现异动的情况下，房地产调控政策应该更加从严，未雨绸缪，备足弹药，严密监视房地产市场的动态，防止在这些利益相关者“一致行动”的逻辑下，弄假成真。 09 年绝地反弹的殷鉴不远，我们必须慎之又慎。

http://cq.people.com.cn/news/2010830/20108309444130c.htm   发布日期：2010-8-30 9:17:52　 新闻来源：人民日报　 　　“当前，保障性住房建设正从政策动员层面逐步进入到落实执行层面。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松说，“保障性住房大规模建设的影响主要体现为对房地产开发投资和GDP的影响，以及对商品房的影响。”     　　将在经济平稳回落期发挥积极的对冲作用 　　“据测算，4700多亿元的保障性住房投资将使2010年房地产开发投资增加约18%，考虑到房地产投资在GDP中占比的历史水平和构成，今年保障性住房投资对GDP的拉动作用约为1.3%左右。”巴曙松说，如果进一步考虑房地产行业对上、下游钢铁、水泥等行业的拉动作用，保障性住房对GDP的贡献将更大。从这个角度看，保障性住房投资将在2010年下半年及2011年这一中国经济平稳回落时期发挥积极的对冲作用，也是避免宏观经济出现大幅回落的重要动力之一。 　　巴曙松认为，这一轮房地产市场调整的时间会比2007年—2010年那一轮周期中的调整阶段要长，这是因为2009年房地产市场的调整迅速被大规模的信贷投放拉起，而2010年和2011年不太可能再出现类似2009年那般规模的信贷投放。“房地产市场调整持续时间较长，对宏观经济的负面拖累作用可能会比预期的大。因此对保障性住房建设应当高度关注，至少在房地产市场的调整阶段应当保持适当加速的态势。” 　　同样值得关注的是，如果房地产市场在2010年四季度及2011年的大部分时间处于调整状态，那么可能会使房地产新开工面积在较长时期内保持较低水平，将来当房地产行业景气恢复时，房地产供应就会显著减少，供求缺口增大，从而加大价格上涨压力。“此时如果有较为充足的保障性住房供应，就可以部分平衡这种供求缺口，对冲房地产市场长期存在的供求波动。”巴曙松说。   　　对商品房需求的冲击有限 　　巴曙松表示，从住宅需求结构看，保障性住房对商品房需求的冲击有限。随着保障性住房建设的逐步推进，未来将不断形成“市场归市场、保障归保障”的多层次住房供应体系。“由于保障性住房针对的是中低收入家庭，面向中高收入家庭的商品房市场将保持相对独立的发展路径，多样化、差异化发展的空间更大。”巴曙松说。 　　从土地供给看，保障性住房大规模建设对商品房市场的冲击将主要体现在对商品住宅供地的挤压上。巴曙松分析，如果未来土地供给总量既定，那么保障性住房用地的增加意味着商品房、尤其是中高档商品房供地将受到影响。如果土地供给总量增加，或者保持2010年的土地供给结构，那么这种影响将不会十分明显。 http://cq.people.com.cn/news/2010830/20108309444130c.htm 本报记者　田俊荣