房地产

来自: -光华之声- – FeedzShare    发布时间:2010年07月23日,  已有 6 人推荐 　　(一) 　　最近楼市发生了一系列事情，各色人次第上演，表演看多了，对于这种连妆都懒得化的演员们已经没有多少兴趣了。但有一点大家都看得明白：许多二三线城市的房价都在上涨，一线城市只是成交量萎缩而价格并未明显下跌。 　　尽管如此，有个别官员已经开始如打了鸡血的青蛙一般，亢奋地宣称：楼市调控取得了初步效果。 　　 对于房地产调控，地产商们有的是办法。他们是这个庞大经济体的真正大佬。看看地产商任某的话吧：“赶紧降，否则会出更多乱七八糟的政策，大家还是需要给政府一个面子”。 　　“需要给政府一个面子”，这是一种怎样的大度、宽度、高度、坡度、亮度和风度! 　　仅仅“需要给政府一个面子”的结果，是不难想象的。比如，原来计划卖2万的楼盘，定价2.5万，再打八折，仍然是2万，看起来降了20%，地产商给了政府面子，自己的利益也没有什么损失。当然，政府的利益也没有什么损失，反正前期高价把地都甩卖出去了。而且，地方政府趁着房价调控这个空挡，低价从老百姓手中征地，储备起来，如同抱窝母鸡一般安静而甜蜜地等待着升值的日子到来。 　　实际上，从调控之初，有关部门就开始为自己留后路。最典型的就是不允许高价楼盘上市交易。北京、上海的媒体同时披露了调查的结果，当然，有关部门随后就辟谣了(从利益分析的角度来看，其实是对谣言的确认)。在数字上做低房价，又有什么真实意义呢? 　　再看看银行。6月底，二套房贷松动的报道开始出现。上有政策下有对策的事情，银行也会干，并且，干得更巧妙。在楼市调控声中，银行“乘火打劫”，严格实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，对贷款购买第二套住房，首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，发放第N套房贷。 　　 二套房贷在事实上的松动，实际上发出了一个调控夭折的清晰信号。 　　 紧接着，楼市调控可能无疾而终的报道出现。三个有关部门手拉手，用像天真无邪的小朋友唱童谣时的态度，扭扭捏捏地告诉公众：传闻都是假的，调控仍将继续。 　　可惜，从那些枯萎的面容上找不出半点童真。 　　然后，开始造舆论，而且，登场的都是些有影响的人物。这样的报道随处可见。如：7月13日，原全国人大常委会副委员长、著名表演艺术家成思危先生在接受媒体采访时表示：“房价不可能下降超过25%”;“房价下跌幅度不能超过25%，否则对谁都没有好处”。 　　这中间，地产商们又开始一哄而上抢地了。所谓春家水暖鸭先知，地产商们是一群真正意义上的鸭子，当然，他们不用把身体埋在水里辛苦地感受水温，吃里扒外的腐败分子充当了他们的鸭子。 　　当开发商们重新撅着屁股抢地的时候，他们像一群饥饿的母狼重新站在了一条新的起跑线上――至少他们自己这样认为。 　　民间的态度也在分化――股民最早剥离出来。这是地产商们的大胜利。 　　房地产行业，在政策的羽翼下，经过多年来的经营和发展，已经滋生出强大的集团势力。你们不是要求调控房价吗?好，那就把股市打压下去，把股民们从支持调控楼市的阵营中剥离出来。 　　既得利益集团是这样想的，也是这样做的。 　　(二) 　　让我们重新看看这个过程吧： 　　楼市调控重拳密集推出始于2010年4月14日，这一天，国务院常务会议规定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 　　第二天(4月15日)，国土资源部公布《2010年住房用地供应计划》，加大保障性住房用地供应。不仅保障性住房、棚户区改造、中小户型普通商品房的供地比例达到77%，远超中央70%的既定目标，而且供地总量也大幅增加到18万公顷，比2009年土地供应高出2倍不止。 　　第三天(4月16日，周五)，银监会下发通知要求各商业银行严格执行新的房贷规定：放松“地根”，收紧“银根”。 　　同一天，注意这个万分重要的日子。这一天：股指期货正式挂牌上市。为打压股市提供了杀伤力更大的武器。 　　第四天(4月17日，周六)，政策升级，“新国十条”重拳出击。国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，新增加内容有：商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 “新国十条”的楼市新政，有5大项共10条。被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”。 　　“有史以来力度最大的一次楼市调控”在股指期货挂盘后正式推出，对股市的打压力量之大是显而易见的。 　　第五天(4月18日，周日)，住房消费税消息传出。多家媒体报道称，重庆高档房特别消费税获中央批准。国家税务部门正在抓紧制定《住房消费税暂行条例》。 　　第六天(4月19日，周一)，对预售出招。一贯倾向强调“市场力量”的住房和城乡建设部连夜发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。通知要求，未取得预售证的商品房，不得进行任何形式的预销售。 　　4月19日，中国股市暴跌(有关股指期货对股市的影响我和郎咸平教授在“财经郎眼”中具体谈过)，上证综指暴跌150点，地产暴跌超过7%，金融大跌超过6%，钢铁、有色全部大跌。 　　 房地产中的强大集团势力能够直接影响到的便是地产、金融、钢铁三大权重板块，将这三大板块打压下去，股市的整体恐慌性暴跌几乎是必然的。在民众对高房价怨声载道的情况下，借助打压股市让股民们痛苦地发现：高房价泡沫首先需要借助他们的鲜血挤压，迫使他们最终在高房价的对立面上举起白旗，以减轻高房价下政府面对的民意压力。 　　而有关部门的配合，也非常巧妙。 　　5月15日、16日传出消息，发改委目前正在牵头起草一部“更严厉”的关于楼市调控政策的新文件，力度和范围将大于不久前刚刚出台的“国十条”。上证综指暴跌136.7点，跌幅达5.07%。地产、金融再次领跌。地产股有近40只股票跌停。利空导致股市下跌是必然的，但如此恶意做空股市，权力机关显然应该介入调查。但有关部门无动于衷。 　　在股民的痛苦声中，有关部门及时否定了“更严厉”政策的出台。很多人看这则新闻的时候，一带而过，却忽略了：这种双簧把戏，实际上使正在计划出台的更严厉调控政策胎死腹中!既得利益集团的默契，即使青梅竹马的情侣，也难以企及。是谁故意走漏了风声? 　　 房地产调控期间，中国制造业采购经理人指数回落，5月回落到53.9，6月回落至52.1。而此间，温总理已经开始明确担心经济二次探底，强调要防止多项政策叠加的负面影响，重申坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策。 　　 而后，新闻联播连续几天不再提楼市调控。此后的事情不需浪费笔墨了。 　　写到这里，我不禁想起了白岩松先生的一段感慨：“我觉得看完昨天三个地王出现的时候，我突然产生了一种轻松感，为什么轻松?其实当在北京也好，或者说是上海也好，对于普通的，绝大多数的中国老百姓来说，生活在这个城市里的老百姓来说，当房价超过一万五之后，其实涨不涨跟大家没关系了，大家的注意力恐怕不在关注，你说三万涨到四万有什么区别，反正买不起。” 　　(三) 　　对楼市的态度，应该源于一个长远的规划，这种规划一定是能够落实的。大规模的住房保障政策推出后，我询问一位地方官员，他们会不会根据政策积极建造保障房。他回答得很肯定，不会。 理由是：建造保障性住房，中央每平方米补贴200元左右，其余的钱地方出，而地方没有那么多钱。 　　这就是现实。 　　我从十多年前就学会了通过实际的调查、走访等，得到最接近真实的信息。在西南干旱发生后，我自费做的长篇调查结论，也是基于这一理念。作为一个公民，应该为这个国家尽力所能及的责任。可惜的是，以GDP为标准的政绩考核机制及腐败力量的推动下，官员的民生责任、大局观、民族利益观等等，在日益退化，这种退化又因家属和财富向国外的转移而变得更加露骨。 　　裸官是中国经济安全最不可估量的一大隐患。在新周期中，尤其如此。 　　制定政策不能像小散户一样，追涨杀跌，听见风就是雨，而我们不能不痛苦地发现，我们的一些政策，在以超级小散户的心态制造出来，当这些政策像一群刚刚钻出壳的小鸡子带着懵懂的神情走向陌生的世界，一露头便被各色利益集团忽悠得晕头转向，导致政策越来越难以落实。 　　 很多官员谈起房子，感情真挚，仿佛他们是从小吃房子的奶长大的。一些人一谈起房地产，就动情地谈到房地产对60个相关行业的拉动，对就业的帮助，却闭口不谈，倚重房地产实际上是以更多行业的萎缩和更多人的失业为代价的，换句话说，资源大幅向房地产业倾斜的结果，是更多行业的萎缩和更多人的失业。资源是有限的，当有限的资源从效率更高的行业，向缺乏技术含量但充满暴利的房地产业流动，实际上意味着更多有前途的行业中的大量企业(尤其民企)由于资源配置的畸缺而倒闭，不仅导致就业岗位的减少，导致国家整体发生净损失，还加剧了腐败，并把整个经济体引向不归路。 　　这些最简单的经济学常识，在中国，却成为资深专家、二奶经济学家欺骗民众的工具。 　　《中国统计年鉴》发布的数据显示：1998年到2006年，在城镇固定资产投资中，包括了31个行业大类的制造业门类的固定资产投资额是91477亿，房地产门类(这个门类中只有房地产一个行业)的投资额是91537万亿，房地产投资竟然比制造业31个行业固定资产投资总额还要多! 　　从2007年至今，情况变得更加严重。资源对房地产业的倾斜，已经到了无以复加的地步。 　　 2008年底的拯救楼市，是一大错误，这种错误不禁体现在对民生的伤害方面(作为一个为民生呼吁的人，这一点永远是心中深切的痛!)，更重要的是，他使我们这个庞大的经济体，陷入了更危险的境地。如果当时不救楼市，让房价自然下跌，恰恰是挤压泡沫、调整经济结构、解决产生过剩问题的良机。至于对60个行业的影响，我早说过了，房价低的时候比房价高的时候更能拉动60个行业的发展，因为低房价可能激发更多真实需求!而且，在房价下跌过程中，政府可以通过加大保障房供应来拉动相关行业的发展，而不应该再次引狼入室，让这一民生行业沦为吸血者的盛宴。 　　根据中国钢铁工业协会公布的数据，5月末，全国26个主要钢材市场五种钢材社会库存量合计为1578万吨，而2008年6月底，这一库存是286.9万吨，2009年6月份，这一数字是896万吨。也就是说，目前的钢铁库存是2008年同期的5.5倍，是2009年同期的1.8倍。――这段引自媒体的公开报道。 　　产能过剩之严重，已经到了令人瞠目结舌的程度。在新周期中，这种情况将使中国腹背受敌，陷入困境。我在3月份的时候撰文指出，5月份将是欧元狙击战决战之月，6月7日向新周期转换，当这一切一一成为现实，中国做好准备了吗?甚至，能够明白新周期对中国的经济前景意味着什么吗?