调控

编者按： 　　新一轮地产调控政策实施一周年之际，《财经网》记者采访了几家股份制银行的信贷员，由工作在信贷一线的他们讲述亲身经历的“调控一周年”。需要声明的是，由于采访信贷员非常困难，我们的样本有限，只是提供一个微观视角。请读者勿对号入座，也不要简单地推及全局。 　　【《财经网》记者 要雪梅 唐喆喆】 　　2011年1月，在A银行北京某支行个贷部工作整整三个年头的王先生，不得不转去其他部门，“没办法，个贷部的业务越来越冷清。”他所在的银行40余家北京分支行中，2010年仅有十家左右还有独立的个人住房信贷部门，其余分支行都对这一部门的人员进行分流，大多是与理财产品部进行了合并。 　　张先生在B银行工作，虽然个贷部依然保留，但是工作量已经明显减少。“以前我们可能要求有一两个亿的放贷额度，但是现在要求放宽很多，也就几千万而已。从去年年底开始，信贷员想完成额度就已经很困难了。实际上，在2009年二手房交易市场最好的时候，我们半年就做到五个亿。现在一年还做不了五千万。” 　　C银行客户经理吕先生颇有同感。他最近一段时间都是按时下班。现在监管部门严格控制银行放贷，银行也不得不压缩对公司和个人贷款的放贷量，“没有多少信贷额度可以放了”。相比于繁忙时晚上九点钟还在加班的日子，“现在真是很清闲。”他感慨地说。 　　2010年4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。时隔两日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，在实行严格的差别化住房信贷政策、增加居住用地有效供应等方面做出十项规定，被称为“史上最严厉的房地产政策”。 　　与以前相比，这份《通知》严格规定，90平方米以上的家庭首套自住房首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 　　实际上，早在房地产新政开始之前，张先生所在的支行对房地产的贷款就已经收紧，“当时上面（管理层）已经有收紧的迹象，高企的房价和对房地产公司资金链的担忧让银行不得不小心行事。”确实，银监会于2010年2月20日和4月11日分别下文或公开表示，“银行不得对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平”。 　　到了2010年9月底，又出了升级版的“新国十条”。这次对首套房的贷款首付比例一律不得低于30%，而不论其购房面试是否达到90平方米。同时，还规定停止三套及以上住房的贷款。 　　多位接受采访的银行信贷员提到，在2010年他们银行一度停发房地产开发贷款。“虽然没有明文规定，但是基本是监管部门对银行口头通知，要求这个银行停止对房地产的开发贷款。后来，对银行还实行了更加严格的管理措施，也就是月度日均存贷款监测制度，存贷比按日管理。一旦超出标准，则责令银行停止放贷。”据吕先生回忆说。 　　在这种情况下，银行个贷部的信贷员也在竭力拓展新的渠道，比如具有抵押物且安全性较好的工程机械按揭贷款、个人综合消费就做的比较好。 　　与此同时，银行对员工的考核标准也在降低。银行对信贷员的考核主要是两个数据：放贷额度和存量贷款。2010年初时，王先生所在的银行对个人住房贷款的信贷员还有额度要求，但是后来逐渐放宽了标准，进入2011年甚至是零额度考核。 　　期间，吕先生所在的支行针对商住两用房的贷款渐渐多起来。因为商住两用房的房本上注明的是“写字楼”，这类购房贷款并不受房屋数量限制，而且，贷款的准入门槛与新政之前没有多大变化，即首付50%，贷款利率是基准利率的1.1倍。所以，这类房屋的购买者主要集中在已经拥有一套或者两套住房，又希望做投资的人。 　　对于今年北京开始执行的史上最严厉的限购令，D银行北京某分行的吴先生在实际业务操作中发现，目前很多客户无法达到房屋按揭贷款的标准，大多数情况是非京籍人员在京买房，没有在北京连续缴纳五年社保。即使有的客户来京已经在北京时间超过五年，但当时可能他没有重视社保，没有缴纳，所以条件也不满足。所以，没有办法通过“网签”等监管。“我们也没有办法去做。”吴先生说。 　　越来越收紧的货币政策，使得股份制银行资金比较紧张。经过几次上调存款准备金率之后，现在存款准备金率已经达到20.5%的高水平，也就是每提高一次，央行就锁定3500亿元左右的资金，这样相应的银行的可放贷量就会减少。而多数股份制银行的贷存比长期都是在70%以上，甚至是在75%的监管红线上下徘徊。 　　现如今个人住房贷款利率七折的优惠政策已经成为明日黄花，去年下半年以来，对于首套房的贷款利率虽然也有优惠，但基本上不会低于85%的基准利率，有的银行更是不打一分折扣。而对于二套房贷款利率1.1倍基准率的放贷要求，几乎所有银行都是严格执行。 　　各种迹象显示，银行的收紧政策还是会延续。张先生坦言，“现在北京市的银行太多，而市场上的一手房源又不多，主要以二手房交易为主，但因为政策的原因，二手房交易很多都做不了按揭贷款。所以，现在竞争是白热化的。我们也只能等待政策回暖，才能打破目前这种业务停滞或半停滞状态。” 相关日志 2011/03/26 — 多市房价调控目标定为涨幅10% 被指成涨价标准 (0) 2011/03/06 — 北京一楼盘大幅降价 业主集体散步“维权” (0) 2011/02/21 — 调控后一线城市房租猛涨 (0) 2011/02/09 — 安邦-每日金融-第3192期 (0) 2011/01/29 — 任志强:不得不说的话 (0)

继食用油生产企业限价令延期后，记者昨天从多家粮企证实，古船面粉、五得利面粉等大型粮企已经接到国家相关部门通知，要求企业延迟两个月涨价。各大企业原定4月上涨面粉价格即被中止。 　　面粉企业原定本月涨价 　　去年年底，各大粮企因小麦收购价格高、成本上涨，纷纷要求上涨价格，随后国家发改委一月两次约谈企业负责人，各大企业被要求全国两会前不得涨价。同时为弥补企业亏损，国家粮食局安排企业竞购低价小麦。 　　昨天，古船面粉销售部相关人士接受记者采访时证实，原定4月份上涨面粉价格，但是因为接到国家相关部门的通知，所以确定不会上涨价格。 　　五得利面粉企业市场部门相关负责人介绍，企业原本要每斤面粉上涨三分钱，但是现在根据国家粮食局的要求，延迟两个月上涨。 　　记者从涉及的几家粮企证实，“已接到国家粮食局的文件。该文件已经在企业内部公开，但文件明确是根据国家发改委的控制物价的精神而发布的”。 　　企业表示物流成本难控 　　昨天，锦绣大地粮油市场监测的价格显示，目前市民常食用的古船富强粉(50斤)包装的价格是71元/包，而五得利富强粉则是72元一包。 　　锦绣大地市场相关负责人刘敬亮表示，面粉价格近期一直没有上涨。市场商户纷纷表示，已经听说国家有要求，不让企业涨。 　　面粉不涨价受益的是市民，经销商也能保证销量，但企业却称“有苦难言”。古船面粉企业相关人士介绍，目前使用的小麦产品有美国小麦、加拿大小麦还有澳洲小麦，再加上国产小麦收购价格就高，所以原料成本大大增加。 　　五得利面粉相关负责人则表示，企业现在压力最大的是物流成本和人工成本。“有蔬菜的绿色运输通道，但没有粮食的。”该负责人表示，原料是政策粮所以能控制，但物流成本难控制，随时波动，尤其粮食基本都要跨省运输，这样成本大增。所以需要通过提价，把成本摊到面粉价里。该负责人表示，现在卖面粉无利可赚。 　　发改委设物价联席会议 　　去年年底，北京市在一轮声势浩大的物价调控后，各大市场的农产品价格集体回落。今年以来，物价又有上涨苗头，其中肉蛋蔬菜等先后出现价格持续上涨，高于去年同期。 　　随后陆续有公开消息称，国家发改委近期已经约见了方便面企业、百货企业、啤酒巨头等。4月2日，国家发改委价格司又会同国家发改委经贸司、商务部市场运行司约请17家行业协会负责人，召开重要消费品行业协会座谈会。其中，被约谈的协会包括全国工商联合会、中国食品工业协会、百货商业协会、饮料工业协会、奶业协会、家用电器协会、粮食行业协会、肉类协会、蔬菜协会等。最近食用油企业也称，按要求暂缓提价。此举标志着政府再次启动价格临时干预措施。 　　记者昨天从相关政府部门获悉，发改委这种约谈的形式实际上名为“联席会议”。据介绍，为确保供应、稳定物价，为此国家发改委设置有联席会议制度，该联席会议由多个政府部门组成，一旦涉及到物价问题，多个部门将会商然后解决问题。 　　“政策照顾”可缓解企业困难 　　中国社科院经济研究所经济增长理论室主任刘霞辉认为，目前尚未公开3月份的CPI，但肯定是比较高的，但是今年我们政府的物价调控目标是“4”以内，所以近期出现了这种密集约谈的消息。“我认为这样比较好，可以有效地控制物价上涨的速度。” 　　对于企业抱怨困难的说法，刘霞辉认为，随着上游成本的增加，以及运输、人力等方面成本的提高，企业肯定是要面临困难，甚至有些行业的困难还比较大。但他认为，政府在这方面可以给予适当补贴或者政策照顾，比如一些政策上的贷款优惠，利率优惠等，或者采取减税等措施，这样都可以有利于解决或缓解企业的困难。 相关日志 2011/04/12 — 21世纪经济报道:发改委要求食用油企业再限价两月 补贴难掩亏损 (0) 2011/02/21 — 调控后一线城市房租猛涨 (0) 2011/04/13 — 叶檀:可笑的消费品不涨价宣言 (0) 2011/04/11 — 任志强:目前房地产调控政策到明年将无法持续 (0) 2011/04/08 — 邓聿文:请发改委对油价超出历史高点给以解释 (0)

杨颢 　　继方便面、日化产品、白酒等消费品企业后，食用油企业也传出被“招呼”暂缓提价的消息。 　　日前，丰益国际发言人Au Kah Soon在接受外电采访时称，中国政府已经要求其位于中国的子公司益海嘉里推迟涨价。益海嘉里在中国主要销售“金龙鱼”品牌食用油等产品。 　　“这位发言人所说情况属实，政府有关部门要求我们延迟两个月考虑(调价)。”4月11日，益海嘉里方面回复记者称。 　　这已经是益海嘉里第二次被要求不得涨价。2010年11月底，国家发改委就曾约谈了中粮集团、益海嘉里、中纺集团和九三粮油集团四家大型食用油生产企业，要求企业在4个月内不得上调小包装食用油价格。 　　在4个月大限之后，第二道限价令再度发出。 　　作为当时被约谈的另一家企业中粮，对此消息也不否认。“我们目前还没有得到(政府关于限价)正式的通知，但已经听说了。”中粮食品有限公司营销总监宋含聪对记者表示。 　　与此同时，记者也从多方证实，近期内，政府还将启动第二轮针对这几家被限价企业的定向补贴，以期在一定程度上减轻企业成本倒挂的压力。 　　二度限价与二度补贴 　　据一家被约谈的企业人士介绍，2010年11月底，国家发改委约谈四家食用油企业的时候，要求是企业在4个月内、即2011年3月份“两会”之后，不得再上调小包装食用油价格。 　　如今，“两会”已经结束了半月有余。 　　根据商务部4月6日晚间发表的最新商务预报称，在3月28日至4月3日一周内，全国36个大中城市食用油零售价格上涨0.1%，其中花生油、豆油、菜籽油零售价格均上涨0.1%。而在此前的3月份，商务部监测数据显示、食用油类与肉类、禽类等五个分类价格指数都出现了环比持续上升的态势。 　　不过，包括中粮、益海嘉里在内的企业均表示，自去年11月底以来，其生产的食用油价格一直没有上涨。 　　“事实上，‘两会’结束后发改委就又约谈了这些企业，希望价格能继续维稳。”上述企业人士同时表示，政府已经在考虑向企业定向投放一定的补贴。 　　宋含聪也告诉记者，目前企业压力很大，但相信政府会有相关补贴考虑，让企业能基本维持正常经营。 　　按照益海嘉里的说法，政府此次对企业暂缓提价的时间要求是两个月。 　　据《中华油脂网》主编郭清保介绍，目前小包装食用油的成本与终端产品的价格倒挂现象极为明显。按照有关部门的要求，小包装豆油的出厂价约为每吨9400元-9500元，但目前进口散装豆油到港价格均在每吨1万元以上，豆油经过精炼、包装成为小包装食用油，价格倒挂每吨超过千元。 　　今年1月中旬，国家粮食局就已经召集中粮集团、益海嘉里、中纺集团、九三油脂、汇福五家粮油企业开会，宣布将对上述企业定向销售共计约50万吨食用油，以缓解食用油加工企业困难局面。其中，中粮集团、益海嘉里两家粮油企业获得定向销售食用油的比例最大，均为22万吨。 　　“被增长”与被淘汰 　　而在此次约谈限价之后，新一轮的定向补贴也将随之而来。此次补贴也是采取前一次定向销售的方式，但销售时间、数量以及品种等目前还未最后敲定。 　　一位行业内资深人士透露，第二轮定向销售目前没有明确消息的主要原因，是“争吵很厉害”。一方面，未获得补贴的企业怨声很大，另一方面，被补贴企业也有不满之声。 　　一家上海当地粮油企业的负责人告诉记者，企业从去年下半年开始就一直处于价格倒挂的困境之中，每加工一吨大豆，就面临300多元的亏损。但企业不敢涨价。原因在于，发改委对四家主要食用油企业进行了限价的要求后，类似他这种企业如果涨价，就更没有竞争力了。 　　有数据称，仅中粮和益海嘉里两家企业，就合计占据了中国小包装食用油领域超过50%的市场份额。 　　在该负责人看来，政府在今年1月给予五家大企业定向销售的食用油价格低于市场价，就更让中小企业难以抵抗他们的竞争。据悉，定向销售的菜籽油每吨8900元，比市场价每吨低1000元左右；定向销售的大豆油每吨3500元，比市场价每吨低200-300元。 　　“我们只能是赔钱！”他无奈地说。 　　一家获得补贴的企业的内部人士却告诉记者，尽管此前企业被“分配”到了低于市场价格的食用油，但数量很少，不够企业半个月的生产量。 　　2010年12月中旬，曾有媒体报道“食用油企业大面积停产已现先兆”，对此，发改委紧急澄清表示“中粮、益海等小包装食用油企业正在开足马力，全力组织生产”。当时即有消息称，为了保证调控要求的稳定物价、保证供应，四大粮油企业集团不仅不能擅自提价，还必须开足马力生产。因此，有说法形容大型食用油加工企业在小包装食用油市场的份额是“被增长”。 　　“我们的确是被动地增长。”这位企业内部人士笑称。而加工越多，面临亏损也就越多。 　　郭清保告诉记者，目前以小包装油价格来计算，食用油肯定是处于全行业亏损状态。原因除了政府的限价，还与目前供大于求的市场状况有关。仅以豆油为例，目前全国大豆压榨产能为1亿吨，而实际市场需求为5000万吨左右，过剩产能超过一半。 　　在此之前黑龙江国储大豆几次流拍，也有市场需求不旺的缘故在其中。 　　“这段时间的限价，会对产能过剩的现状产生一些影响，一些产能，一些中小企业会被淘汰。”郭说。而这样的结果是，强者愈强，弱者愈弱。 　　宋含聪就告诉记者，央企中粮作为稳定市场供应的一个主体，最近几个月“反而增加了市场供应的量”：“相比去年同期，增长了30%。”而前述上海粮油企业的负责人则告诉记者，因为亏损，自己企业的产量则减少了30%。 相关日志 2011/04/08 — 邓聿文:请发改委对油价超出历史高点给以解释 (0) 2011/04/07 — 一周两会商 发改委批评白酒行业涨价风 (0) 2011/04/06 — 叶檀:中国重回行政定价时代？ (0) 2011/03/29 — 叶檀:日化巨头涨价：谁之过？ (0) 2011/02/21 — 调控后一线城市房租猛涨 (0)

房价可能会下降10%。两年后保障房项目的所有问题都将暴露出来。现在的政策若持续久了，最先倒下的不是开发商，也不是银行，而是地方政府。 　　10日晚，华远地产董事长任志强在其组织的媒体晚餐活动上，作上述表示。 　　他说，判断房地产市场趋势主要看两个指标，CPI和GDP。尽管一些专家称6月后夏粮一收，CPI就会降下来，但在他看来，CPI在接下来几个月还会上涨，这意味着宏观调控政策不会轻易改变，房地产政策亦不会轻易放松。 　　但他又表示， 从目前来看，中国GDP一直在下滑，而利比亚战争、日本地震这些客观因素还没具体反映到国内。若6月份GDP出现快速下降，就可能导致中国适度放松货币政策或财政政策。不管房地产政策再怎么紧缩，只要前两者政策放松，都会使房地产局势略有改变。此外，美国在今年三季度形势开始好转后也会小幅加息，进行逆向调整，这也会影响中国货币政策，进而影响房地产业。 　　“今年房地产市场供应量少，是在销售证上做了一些文章。”任志强说。本来去年有16亿平方米的新开工量，今年上半年的供应量应该急剧放大。之所以没出现这种情况，是因为政策导致很多开发商不愿意去领销售证；地方政府也在抑制“出货量”。例如，超过35000元、30000元／平米的楼盘不发销售证。这就导致可销售量减少。此外，今年1000万套保障房里有多少是可出售的，也无法判断。这也就更难弄清总的供应量到底是多少。 　　对于房价的可能变动， 他指出，判断开发商是否现金流紧张，要看生产结构，即房企是处于楼盘都卖完、刚盖了要领证，还是完全土地状态。现在情况最好的是房子已售出，只剩下建房交房的公司。此前媒体说40个公司有6000亿负债，是错误算法。因为这笔负债中有一部分是预售房款，里面包含尚未结算的利润。6000亿里真正的银行贷款不到1500亿，4500亿是售房款。因此，不能说开发商的现金流已紧张到迫使房价下降的程度。 　　“最后价格会有波动，但估计不会超过10%，绝不会下降20%、30%，不要指望降这么多让大家能痛快地买房子。” 　　任志强表示，降价10%对开发商而言实际意味着已降了20%。因为CPI、PPI持续上涨，已超过10%，农民工工资、生产资料都会随之上涨。 　　目前这种局面不会持续太久，“如果持续久了，不是开发商先倒下，也不是银行，可能是地方政府。如果没有保障性住房的压力，地方政府可能觉得日子还过得去，但现在不行。” 任志强称，有些地方政府开始撑不住了，是因为土地卖不出去钱回不来。这样，今年融资平台问题将会比较严重，再投资建保障性住房就很困难了。 　　任志强也指出，如果保障房不再只是给专有的保障对象，而是变成全社会分配，那么分配问题，将可能对中国未来的情况产生较大影响。估计两年后保障房的所有问题都会暴露出来，而且会暴露得非常严重。 　　任志强透露，在十五、十一五期间，约72%的土地供应事实上是给了保障性住房方面，商品房开发只占30%，非常少。 　　“给谁了？中央机关、各单位分房等，才是造成社会上财富转移、贫富差距等一系列问题的罪魁祸首。但没有人拿很明确的数据说这事，都说是开发商的原因。”他表示。 　　他认为，现在的政策，到明年可能就走不动了。短期内，也许老百姓期望很高，但最后，得到的还会是失望。 相关日志 2011/01/29 — 任志强:不得不说的话 (0) 2011/03/26 — 多市房价调控目标定为涨幅10% 被指成涨价标准 (0) 2011/03/08 — 盘点三十八号文：给我国多晶硅产业带来了什么？ (1) 2011/03/06 — 北京一楼盘大幅降价 业主集体散步“维权” (0) 2011/03/01 — 任志强等炮轰温家宝 (0)

据经济之声《天下财经》报道，一季度已经接近尾声，除了部分二、三线城市公布调控目标之外，其余城市的目标都没有出台。截至昨天（24日），公布房价调控目标的城市除了山西省的22个，其余还不到10个。公布的目标也都与当地的GDP增幅挂钩，纷纷围绕着10％打转，这个数字接近了去年房价的年均增长幅度。 10%左右的涨幅标准也引发了各界争议——10％的上涨空间究竟是“限价标准”还是“涨价标准”？房产问题专家韩世同认为，10％的目标必然形成房价上涨的心理预期，打破目前房价步入稳定或下跌的态势，控制目标可能变为涨价目标。地方政府出台这样一个宽松的保险目标，一方面是为了在符合国家调控政策的要求下尽量避免被问责；另一方面，保持房地产市场的热度依然有对“土地财政”依赖的因素。 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，这种简单的挂钩，显然是各地政府应对楼市调控的一种留有余地的策略表达。 而中国房地产协会副会长陈国强的看法有点不同。他认为，城市房价调控目标跟GDP挂钩，暂时还是容易让大家接受。但是，大中城市和二、三线城市应该具体问题具体对待，而不应该简单地与GDP和城镇居民人均可支配收入挂钩。 上海易居房地产综合研究部部长杨红旭指出,经济快速发展房价比较合理的三线城市，可以采用这种控制标准。但是对于东部地区以及房价过高、上涨过快的城市，不应该以GDP或者居民的人均可支配收入增幅为参照物。 全国工商联住宅产业商会会长聂梅生说，目前对房价这个概念，部分城市规定的是“新建商品住房价格”，另外一些则是“新建住房价格”。实际上，随着保障性住房等后期建设，住房的平均价格跟商品住房价格将不尽相同。现在表述很容易给部分人留下“文字游戏”的空间。 房价调控目标控制在多少比较合理呢？聂梅生认为，应该在0.5个百分点之间浮动，这样计算，一年下来房价涨幅也就在5％到6％之间，基本可以保持房价稳定。 相关日志 2011/03/06 — 北京一楼盘大幅降价 业主集体散步“维权” (0) 2011/02/21 — 调控后一线城市房租猛涨 (0) 2011/02/09 — 安邦-每日金融-第3192期 (0) 2011/01/29 — 任志强:不得不说的话 (0) 2011/01/07 — 安邦-每日经济-第3838期 (0)