任志强 | 2003年以来房地产市场宏观调控政策研究（二）

　　四、关于“投机、投资性购房”的调控
 　　在房地产市场的诸多问题中，被政府和公众指责最多的就是投机、投资性购房行为的泛滥。多数舆论都认为，开发商的贪婪和炒房客们肆意投机，是造成房地产价格越涨越高、让人无力承受的主要原因。
 　　在概念上，投机、投资性购房可以很容易地从“动机”上清晰定义。对房地产市场投机者的定义是：为获得资本利得而买卖房产的购房人；对投资者的定义是：以出租并获取租金为目的的购房人。但在现实中，对这两种购房动机却很难真正识别和严格区分（例如：提前购房算不算投资、投机？提前为襁褓中的儿子、为未来可能出生的孙子……购房呢？提前为子子孙孙购房后，为了避免资源空置浪费先用于出租，算不算投资？如果购房人遭遇财务困境，需要把住房抵押或出售……）。
 　　本文为了便于讨论，我们简单而极端地按照概念，对“标准的投机行为”和“标准的投资行为”及其客观效果分别进行讨论，进而对两种调控政策进行评论。
 　　（一）关于针对投机的调控政策—舍本逐末，短期或有效，长期于事无补
 　　　　我们认为，需要搞清楚的问题包括：投机客观效果是什么？房地产市场投机盛行的必要条件和充分条件是什么？对一个投机盛行的市场，真正需要治理的是什么？
 　　1．投机的初衷与客观效果
 　　投机的目的是为了获得套利收益，在操作上通常是在标的物市场估值低迷时进入，在市场估值高位时获利离场。就成功的投机活动而言，其客观效果是有利于市场平稳发展的。当市场低迷时，投机者的进入增加了需求，避免了标的物价格进一步回落；而在市场估值处于高位时获利离场，增加了供给而减少了需求，避免了标的物价格的进一步攀升。可见理性而成功的投机活动会平抑市场波动。当然投机者队伍，与所有的市场参与者一样，其组成也是“良莠不齐”，也有盲目跟风者，会在市场已处高位时继续买入，对市场波动形成“推波助澜”的情景。
 　　因此，对投机行为的总体客观后果，究竟是有助于经济的平稳，还是推动了大起大落，经济学并没有给出一个明确的价值判断。反正它是市场中永远避免不了、更清除不掉的组成部分。现实是，如果没有了投机者及投资行为，也就没有期货、期权市场；企业家、投资者也就没有了为现货市场生产、销售进行保险、套期保值、锁住风险、分担风险的机会和可能。
 　　倒是各国的政治家、议员和舆论界，普遍从道义层面，把投机者及其行为牢牢地钉在了耻辱柱上。人们往往更多观察和关注到的是“成功投机者的巨额获利”和“失败投机者的推波助澜”，于是直接从道德层面上鄙视、谴责、打击投机者。对政客和记者们来说，这样做永远是最正确、最省力、最容易获得赞扬、最显得有所作为的。
 　　事实上，仔细回顾百年来全球市场波动中的大起大落（上世纪30年代大萧条、日本经济泡沫破灭、亚洲金融危机、本世纪的全球金融危机），社会舆论都会先从表象着眼，从谴责“投机者贪婪”开始，然后逐渐趋于清醒，开始真正原因的探索，缓慢地、甚至需要几十年，才发现导致波动的真正的推手。而最终发现的推手，从来不是投机行为。
 　　投机者是市场参与者的一部分，是最活跃的一部分，投机活动也是市场实现价格发现、价格修正功能的活动中，最敏感、最积极的部分。当一个市场处于均衡状态时，市场交易平稳，投机活动很少；当一个市场处于不均衡状态，出现套利机会时，投机活动会涌现，加速其调整。即使我们无视其正面效应，简单将之视为“麻烦制造者”，那也是“苍蝇不叮无缝的蛋”。总之，“投机活动盛行”是市场不均衡、出问题时的表现，而不是市场出问题的原因。
 　　2．房地产市场投机盛行并吹起泡沫的必要条件和充分条件
 　　根据投机者的行为初衷可以断定，一个标的物供求平衡、或者供过于求、笃定没有套利机会的市场，不会成为投机者锁定的目标。可见，标的物市场的供不应求格局，是诱发投机行为的必要条件。
 　　然而，在一个“以万亿资金规模计”的住房资产市场（不是个“郁金香市场”）上形成持续的投机热潮并吹出泡沫，仅有诱发因素是不够的，还需要宽松的货币环境和持续的低利率条件的配合。因为在货币总量相对固定的情况下，房地产市场上大规模投机热潮势必会因从其他领域撤出资金，导致融资成本（利率）迅速上升，从而使该房地产市场的繁荣得到抑制和纠正，进而避免房地产泡沫的产生。只有当社会上“闲钱”充沛，资金成本（利率）保持低廉时，房地产投机热潮才会持续并形成泡沫。日本和美国的房地产泡沫经历，都说明了这一点：宽松的货币环境和持续的低利率，是房地产投机盛行并产生泡沫的充分条件。
 　　我国目前房地产市场的价格上涨过快的背景情况，恰恰也是如此。
 　　3．真正需要治理的是什么？
 　　通过以上分析，我们知道，投机是表象、是后果；它参与了“风起于青萍之末”或“蝴蝶效应”的过程，但是它终究不是原因。具体到我国房地产市场价格过快上涨的症结，事实是：
 　　—诱发我国房地产市场上投机活动的是供不应求基本格局；
 　　—导致供给难于扩大的是“缺乏弹性”的土地供给制度；
 　　—住宅市场上“投机性购房需求”比例过高的原因，在于“铁定的高溢价”与“管制的低利率成本”之间形成的现实激励；
 　　—导致投机盛行持续、价格持续过快上涨的充分条件是持续宽松的货币环境和持续的低利率。
 　　实事求是地说，在我国房地产市场上，“晚买不如早买”、“租房不如买房”注定是全体市场参与者的选择；“有钱放在银行或投资股票，不如购置房产”，已经不是“温州人”、“煤老板”的小聪明，已经是全体投资人的理性。当一个市场为人们提供了如此“异常确定”的套利机会，投机倾向和投机行为随之增加时，任何一个讲求实事求是的唯物主义者，都不会、也不该简单地从道义上去责怪微观主体。不去消除那个“确定的套利机会”，而一味的指责、打击投机行为，对于解决经济问题是于事无补的。
 　　用行政手段抑制投机，短期或有效，长期则于事无补，除非我们关闭市场。如果我们采用行政手段是为了“争取时间”，那么，利用这个异常艰难争取来的时间，宏观调控应该抓紧做的是：从两个方面治理和完善房地产市场环境，一是改革土地供给制度，创造条件，允许集体土地所有者入市，逐步完善房地产市场体系；二是完善宏观调控，适当提高利率水平，创造条件，加快利率市场化改革进程。
 　　一旦我们这样做了，消除了房地产市场上“确定的套利机会”，不仅我国房地产市场上“标准的投机行为”会显著减少，包括“投资性购房行为”、“提前购房行为”、甚至今天看来“未提前的”购房行为都会相应有所减少，而选择租房居住的家庭必定会显著增多。
 　　（二）抑制投资购房—需要斟酌
 　　调控政策中对限制投资性购房是明确的，但是理由却是含糊不清的。这些理由似乎包括：
 　　1．“住宅的首要功能是居住。因此，住宅市场要回归满足居住需求的功能，而不是满足投资需求的功能”；
 　　2．在道义顺序上，“居民自住购房要优先满足；投资性购房（由于其‘盈利性’目的）应受到限制；投机性购房（自不待言）要坚决打击”。
 　　这些理由的背后，还体现着“关注民生”和“向弱势群体倾斜”的精神。于是，对市场要干预，要从金融、税收等多种杠杆，严格控制投资性购房。
 　　然而，凡事就怕认真。认真琢磨起来，这些理由似乎并不成立。
 　　1．房地产（住宅）市场是一个资产市场，无法拒绝投资
 　　房地产市场分析师们，将住宅购置者区分为自住购房、投资性购房及投机性购房，这或许有助于对市场预测与分析。投资性购房被严格界定为：“以出租为目的”的住房资产购置。
 　　但从经济学上讲，虽然住宅的首要功能是居住，但丝毫不妨碍住宅是一项（不动产）资产；即使住宅市场仅仅满足自住购置需求，它仍然是一个资产市场；无论出于什么目的，每一个购房人都是投资者，并通过购置这项资产获得了现金流收入；以自住为目的的投资人，每月因不再支付房租而减少了现金支出；而以出租为目的的投资人，每月获得了租金收入。
 　　总之，房地产（住宅）市场是一个资产市场，每一个购房者都是投资者。
 　　2．投资性购房在道义上亦无亏欠，无可指责
 　　经济学还告诉我们，在均衡条件下，市场上的生产者所能获得的利润为零。同理，在住宅市场均衡的条件下，住宅投资的净现值也为零，意味着选择购置住房和租赁住房没有任何不同。在短期不均衡的情况下，住宅投资的回报率可能为正，也可能为负；在长期趋于均衡的情况下，投资回报率终会趋近于零。我们不能只看见“投资人眼前吃肉，看不见其也会挨揍”。老实说，投资人（房产主）的风险远远大于承租人。
 　　在住宅市场供不应求的条件下，以出租为目的的投资性购房的加入或许会推高房价，从而减少了以自住为目的的购房人的机会。从道义角度，政府要限制投资性购房，是为了增加其他自住购房人改善住房的机会，减轻他们的购房负担。着眼于此，限制投资性购房，似乎有一定道理。
 　　然而，如果放宽我们的视野，从整个房地产市场（而不是仅仅局限于新房市场）着眼；从改善全体居民的居住水平，提高全社会成员的福利（而不是仅着眼于自住购房者群体的福利），那么，—以出租为目的投资性购房，反而有助于改善全体居民的居住水平。
 　　特别是，同样从道义顺序出发，以出租为目的的投资性购房，会给那些没有能力买房的社会成员（相对于自住购房者更为弱势的）群体提供更多租赁房，扩大了租赁市场上的供给，降低了租赁价格，改善了他们的福利。如果这样考虑问题，我们还是应该鼓励投资性购房才是。
 　　住房市场是一个包括新房市场、二手房市场、租赁市场的整体。客观地说，今天我国租赁市场的需求方，相对集中了我国城市居民中的相对弱势群体。发展租赁市场，特别是扩大租赁市场的供给，从功利角度讲社会福利改善最大、最为急迫。这应该也是政府加大公租房建设的初衷。那么，限制投资性购房是不是就显得毫无理由了。
 　　（三）究竟是管治的太少，还是管治的太多……
 　　最近FT中文网上刊登了一篇记者采访潘石屹的报道，大意如下：开发商的本职工作本应是，如何规划、设计、建设好住房，如何做出这个时代最好的产品，赢得市场、赢得消费者。可是近些年来，开发商把绝大部分精力集中在两件事情上。一是研究调控政策，包括琢磨政策漏洞、揣摩可能出台什么新举措，揣摩领导讲话精神；二是琢磨土地，如何迎合政策精神、以怎样的名义、方式取得土地、囤积土地……
 　　其实，购房者一方又何尝不是如此呢？购房者方面也要研究领导讲话精神，窥测政策变动迹象，琢磨政策界限和漏洞（包括金融、税收、保障政策等等），看如何规避政策限制，取得最大的利益。最好能既享受保障，又获得购房补贴；如果不满足购房“硬条件”，看能否绕开限制或创造条件，例如开假证明、假离婚、利用亲属身份证……
 　　“其政闷闷，其民淳淳；其政察察，其民缺缺”。当真值得深思。现实经济生活中，究竟是我们管的太少，还是管的太多……
 　　五、关于住房保障政策
 　　（一）现行城镇住房保障政策的基本内容
 　　1．城镇保障房的种类
 　　目前我国的城镇保障房有两类，一是租赁型保障房，二是购置型保障房。前者包括廉租住房和公共租赁住房；后者包括经济适用住房、限价商品住房和各类棚户区改造住房。
 　　（1）廉租住房。由公共财政出资建设，以低廉的租金面向城镇低收入住房困难家庭配租。
 　　（2）公共租赁住房。由公共财政投资或企业和其他机构投资建设，面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租。租金略低于市场租金。
 　　（3）棚户区改造安置住房。城市和国有工矿(含煤矿)、林区棚户区改造由政府适当补助，企业和个人也出部分资金进行建设。垦区危房改造由政府适当补助，个人出资建设。
 　　（4）经济适用住房。由政府提供政策支持，主要由企业投资建设(60平米以下)，面向有一定支付能力的城镇低收入住房困难家庭配售。满5年可以转让。
 　　（5）限价商品住房。这项政策在房价较高的城市实行，面向中低收入无房或住房困难家庭供应(90平米以下)。
 　　2．保障性住房建设的支持政策
 　　一是财政投入。住房保障资金纳入各级财政年度预算安排。
 　　二是确保用地落实。在土地供应计划中优先安排，依法以行政划拨方式供应。
 　　三是实行税费减免。
 　　四是引导金融机构加大和规范金融支持。
 　　3.住房保障范围
 　　保障性住房的几种类型，对应了不同收入、不同类型的住房困难群体。对住房保障范围和标准的确定，坚持以满足基本住房需求为原则，保障范围主要包括低收入、中等偏下收入的无住房和住房困难家庭，以及棚户区(危旧房)居民。
 　　（二）现行住房保障政策体系中的问题
 　　我国现行的住房保障政策内容复杂庞大，看似各个环节、方方面面的诉求都照顾到了。但实际上，由于理论准备不足，政策设计缺乏内在的逻辑性和清晰的目标，长期稳定的制度性目标与短期调控的临时性需要混在一起，这个政策体系的执行效果及可持续性令人担忧。
 　　这个政策体系，较突出的问题包括：
 　　（1）未能坚持“满足基本住房需求”这个原则，未能集中资源，满足最困难群体的“基本需求”。现行政策体系设置了多种保障性住房类型，似乎公允地对应了不同收入群体，实际上更多的是迎合形形色色的所谓“夹心层”的诉求，导致保障资源使用分散，丧失了对“保障基本需求”原则的坚持，迷失了保障制度的核心目标。
 　　（2）与上一条紧密相连的是，丧失了保障制度的公正性。保障“基本住房需求”的主要对象，是社会成员中收入最低、住房最困难的家庭（即使在北京，也还有许多家庭居住在地下室、半地下室）。但多年来，我们的保障资源（资金、土地）更多的、更大比例的被用于帮助那些已经“衣食住行无忧”的社会成员购置住房资产（经济适用住房、限价商品住房）。
 　　（3）从保障制度的理论逻辑上讲，设置“购置型保障房”根本讲不通。设立住房保障制度的目的，是对最困难的、自身无法按照市场价格解决“基本住房需求”的社会成员进行救助（“基本住房需求”应有一个法定标准。这个标准可以根据全社会的可承受能力和承受意愿，定得低些或高些）。但是一旦能够按照市场价格解决自己“法定基本住房（标准）需要”的，就不应再成为保障对象。而那些在“衣食住行均无忧”之后、产生了购置资产（无论是股票还是住房）欲
 　　

 　　望的社会成员，就更没有理由被列为保障对象了。如果将“衣食住行均无忧”的
 　　社会成员也纳入保障范围，则是将“保障”泛化为“普惠的社会福利”了。帮助社会成员拥有资产，不是任何国家保障制度的保障内容。
 　　从实际效果看，设置“购置型保障房”引发了更多的不公平。大部分购置型保障房被“不同程度吃财政饭”的单位（国家机关、部队、大学、国有企业、事业单位）团购或安排自建，而这些单位的工作人员决不属于社会上的低收入阶层。现在“经济适用将军楼”、“经济适用教授、教师楼”、“经济适用科级、处级、局级楼”所在多有，不是个别现象。
 　　（4）“公共租赁住房”的设立和大规模建设，将妨碍租赁市场的发展。廉租住房建设的目标，是向低收入的、无力按照市场价格实现“基本住房需要”的居民家庭配租，避免其流离失所。那么，为什么还要设立“租金略低于市场租金”的公共租赁住房呢？二者本质上没有任何区别。因此，设立“公共租赁住房”并大规模建设的唯一后果，是挤出租赁市场上“按市场价格出租”的私人住房供给。
 　　（5）现行住房保障政策体系是一个长短期目标、长短期措施混杂的集合。现行政策体系中，有的政策实际上是当初为解一时“燃眉之急”而出台的，如限价商品住房，在平抑房价上涨的同时，安抚民众“对商品房价格过高的抱怨”；有的则是当初“收入分配货币化、改革单位福利分房制度、推进住宅商品化”时代，具有明显过渡性质的安排，如经济适用房。现在将这些临时性、过渡性措施统统长期化、固化在“城镇保障政策体系”中。它们的存在，对保障事业的可持续、对房地产市场的健康发展会产生怎样的影响，恐怕现行住房保障政策的制定者并没有深入的研究。
 　　坦白地说，目前的住房保障政策体系，有将基本保障泛化为“普遍社会福利”的强烈倾向；对不同阶层不同利益诉求的迎合（“夹心层”会层出不穷），将影响保障制度的有效性和公正性；作为长期制度性安排，有可能为未来埋下隐患，长期执行无法保证可持续性；难以保证房地产市场、国民经济的健康发展，不利于增进社会和谐。
 　　（三）对住房保障制度的一些基本认识
 　　1．住宅是典型的私人物品
 　　根据经济学定义，只有在消费上具有“非排他性”、“非竞争性”的物品才是公共物品。而住房因其异常鲜明的“排他性”和“竞争性”，是典型的私人物品。有些人用所谓“基本生活必需品”作为理由，诡称住房应是政府提供的（准）公共物品，是毫无道理的。住宅，就像粮食这种“维持生命必需品”一样，只有当政府出于保障救济、储备等目的，动用公共资源购买并将之集中起来后，这部分粮食、住宅才成为公共物品。
 　　所谓“基本生活必需品”的说法，根本意图在于推动政府否定住房市场化的方向，试图模糊“保障”与“普遍福利”之间的区别，返回由国家提供“福利住房”的时代，或停留在1998年前的由国家提供“准福利住房”的时代。
 　　住房是典型的私人物品，意味着（除了纳入保障的部分外）市场能够更有效率地组织住宅的生产和分配；满足社会成员伴随收入增加、支付能力增强而日益增长的居住需求。
 　　2．住房保障是一项长远、稳定、制度性的社会事业
 　　在一个“内部稳定、有活力、持续增长”的经济体中，住房保障是一项必不可少的、制度性的、长远的社会福利事业。要保证其长远而可持续，显然需要坚持以下几点：
 　　—住房保障的本质含义是居所救助，不能泛化为普遍的社会福利；
 　　—救助的对象应限于社会上那些无力按照市场价格租赁“法定最低标准住房”（维持基本生活所必需的居住空间）的家庭；
 　　—救助的方式：视困难程度的不同，以免费和低于市场租金的方式，向困难家庭提供维持基本生活的公共廉租房，或直接提供货币补贴，帮助其在市场上租赁维持基本生活住房。后者无疑是更好的保障方式。国际经验已经证明，以货币补贴方式“补人头”，比“补砖头”更有效率；
 　　—救助的水平应只是维持基本生活的需要，不能在社会成员中产生“鼓励作懒人”的激励；
 　　—由于低收入者的“阶层流动性”，作为公共物品、用于救助的住房，只能出租，不能出售（许多国家均曾出售公房，通常是为了寻求摆脱维持大量公共住房的财务困境，以确保住房保障制度的可持续性。不宜在进行住房保障制度设计时循以为例）。
 　　

 　　由于以下几个原因：（1）住房保障是社会的长期责任，是一项必不可少的、长远（可持续）的、制度性的社会事业；（2）在逻辑上,保障对象不可能同时成为商品房市场上的需求者,除非他是一个“窃取保障资源”的投机者；（3）保障房供给的增加，不会改变商品房市场的供求关系。不宜将保障性住房建设作为调控商品房市场价格的短期政策使用。
 　　3．“住房保障”本质上是一项社会义举
 　　住房保障是全社会对部分无力参与竞争者（老弱病残障）和竞争中的失败者（因失业、破产等陷于低收入状态）提供的居所救助，本质上是一种由社会成员出资、政府代为操作的社会义举。必须确保住房保障（救助）制度的公正性。
 　　第一，保障资源的规模，最终由出资人长期的承受能力和承受意愿决定
 　　住房保障的保障范围与保障水平的确定，既要考虑需要，又要考虑可能。而且“需要与可能”都须从长计议，保证可持续性。归根结底，保障资源的规模、保障资源占GDP的比例，最终由出资人长期的承受能力和承受意愿决定。
 　　近年来，为了弥补过去多年的住房保障欠账，政府决定大规模增加保障房建设投入，是可以理解的。但还是要量力而行。保障房建设的缺口在短期固然可以通过银行资金得到缓和，但长远来看，银行的钱总还是要归还。
 　　第二，保障资源使用必须公正，要确实用在最需要救助的贫困家庭和人群
 　　为了“住房保障制度”在财力上可持续，应在量力而行的基础上，自下而上（最困难的民众应获得最多的民生支持）的确定保障范围—保障涵盖全社会10%抑或20%的最低收入家庭。
 　　保障性资源，不能用来支持购置住房资产。简单的道理就是“保命钱不能用来买股票”。真正需要住房保障制度救助的家庭，不应也不可能同时是商品房的需求者。试图购买资产的人一定是“衣食住行无忧”的人，不应再被列在救济对象中。那些既寻求保障，又要购买住房资产的人一定是投机者。用保障资金（善款）帮助一些人买资产，是对社会义举的亵渎，会严重伤害出资人的积极性。
 　　第三，保障的水平，不应以接受救助者的满意为依据；而是量入为出，并接受出资人代表的审计。
 　　北京电视台曾报道这样一则新闻：北京市政府有关部门邀请“限价商品住房”的未来住户，参观“北京市保障住房规划建设展览”，工作人员在现场统计这些未来住户对“小区户型及设施条件”的满意程度，并记录他们的意见。新闻画面中一对老夫妇提出如下意见：“北京人讲究‘有钱不住东南房’，我们需要北房…”。
 　　在商品房市场上，决定购买北房还是东南房、大户型还是小户型的，是购房者的资金支付能力；在现实生活中，也还有大量居民居住东南房。而在“限价房”保障对象中竟提出如此强势的“住北房”要求，这合乎逻辑吗？
 　　我们没有理由责备这对老夫妇的态度，这种态度是“半福利、半商品混搭”保障制度的必然产物。问题是这样的保障制度能维持吗？这样的保障制度能换来社会和谐、长治久安吗？
 　　从保障制度的逻辑上讲，应被征求意见的是出资人，应由出资人代表审计保障房的设计水平是否达标或超标（法定标准），审计善款是否得到最有效的使用，是否分配到了法定目标救助对象。
 　　4．住房保障制度的设计，应参考“低保”的设计思想和原则
 　　住房保障制度是社会保障制度的一部分，住房保障制度的设计，应参考和坚持我国“低保”的设计思路，要坚持“保基本”的保障原则，坚持满足基本住房需求的原则，不能将之泛化为普遍、普惠的社会福利。我们支付不起。
 　　六、调控政策评价的简要归纳及几点政策含义
 　　在前面诸项的调控政策评价中，我们已经分散地、夹叙夹议地表明了我们的政策倾向和建议，这里予以简单的归纳。
 　　（一）调控政策评价的简要归纳
 　　1．关于针对“房价过快上涨”的调控
 　　房地产价格合理的上涨趋势是“房价涨幅与人均收入增长保持同步”，房价收入弹性约等于1。据此判断，2003~2010年我国房价涨幅高于趋势线，存在上涨过快的问题。其中有正常的成分，如我国正处于快速城市化阶段，房价收入弹性会大于1；也有不正常的成分，如持续的供不应求市场格局。对“房价过快上涨”进行调控是必要的。
 　　但调控政策始终未能针对要害症结，对症下药。房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局；深层次症结在于：土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求。2003~2011年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结，使我们不得不反复地面对房价过快上涨和反复调控的窘境。
 　　2．关于针对“投资增长过快”的调控
 　　对“房地产投资过热”的担忧，导致政府对房地产市场的调控，始终从控制价格和控制投资两方面同时入手。即使在2007年以后，虽然认同了“供不应求”的现实，并开始强调加大供给，但在措施中依然包含着某些防范和抑制“投资过热”的措施，例如“继续严格执行房地产投资资本金比率”、“严格控制房地产开发贷款”等。这是可以理解的，但客观效果是抑制了供给，加剧了供不应求。
 　　我们认为，要正确认识住宅投资增长变动的规律性，提高调控的预见性。从国际经验看，在快速城镇化进程（达到70%）完成之前，住房建设投资规模呈持续快速增长的态势。参照国际经验，我国住宅投资的增长速度并不快。宏观调控者尤其要注意剔除“房地产名义投资中土地价格变动的影响”，把握真实的房地产投资增速。对于未来20年我国住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生投资“过热”的忧虑、恐慌。
 　　3．关于针对“住宅供给结构”的调控
 　　政府对住宅市场上供给结构进行调控，目的可归结三点：一是试图通过增加政策性住房的供给，降低住宅价格平均水平；二是试图解决“供给偏于满足高收入阶层的需求”的问题；三是出于“节约集约使用土地”的考虑。标志性的调控举措，是2007年提出的“90/70政策”。
 　　我们的看法是：第一，试图通过保障性住房解决住宅市场价格偏高问题，是一个逻辑错误，也是一个不可能实现的政策目标。第二，市场本身能够合理解决供给结构问题。事实上，市场供给选择高端有其客观理由（存量房中90平米以下的住房已经占70%，由于居民住房条件改善的过滤机制，新房市场需求集中在90平米以上），市场供给也已经对市场需求做出了响应。
 　　在调控政策的实际执行效果方面，“90/70政策”效果并不明显：在项目行政审批制度的约束下， 90平方米以下住宅投资占比在短期内有所上升，从2007年的23%逐渐上升到2009年的32.6%（其中包含了“经济适用房”和“限价房”等政策性住房占比扩大的影响），仍远未达到占比70%的要求；2010年该占比再度回落。
 　　我们认为，作为社会主义市场经济的调控者，应努力地完善市场体系及市场规则，尽可能地让市场机制发挥配置资源的基础性作用，完善的市场体系对于房地产市场尤为重要；即使在准备干预市场时，也要对市场的选择心存敬畏，谨慎出招。
 　　4．关于针对“投机、投资性购房”的调控
 　　关于打击投机性购房。我们认为，诱发我国房地产市场上投机活动的是供不应求基本格局；住宅市场上投机性购房需求比例过高的原因，在于“铁定的高溢价”与“管制的低利率成本”之间形成的套利机会；持续房地产投机盛行的条件是持续宽松的货币环境和持续的低利率；投机是市场不均衡的表象、是后果，而不是原因。不去消除“异常确定的套利机会”，而一味的指责、打击投机行为，对于解决经济问题是舍本逐末。短期或有效，但长期则于事无补、效果不彰。
 　　关于限制投资性购房。我们认为还需斟酌。第一，房地产市场是一个资产市场，无法拒绝投资；第二，从整个房地产市场、从改善全体居民的居住水平，提高全社会成员的福利着眼，以出租为目的投资性购房，会给没有能力买房的社会（相对更弱势）群体提供更多租赁房，降低租赁价格，改善更弱势群体的居住水平和福利。应予鼓励。
 　　5．关于住房保障政策体系
 　　由于理论准备不足，目前的住房保障政策设计缺乏内在的逻辑性和清晰的目标，长期稳定的制度性目标与短期调控的临时性需要混在一起，这个政策体系的执行效果及可持续性令人忧虑。较突出的问题包括：
 　　(1)未能坚持“满足基本住房需求”这个原则，迎合了形形色色的所谓“夹心层”的诉求，未能集中资源，满足最困难群体的“基本需求”；（2）与上一条紧密相连的是，丧失了保障制度的公正性；（3）设立“购置型保障房”,违背了保障理论的基本逻辑；（4）“公共租赁住房”的设立和大规模建设，将妨碍租赁市场的发展,挤出租赁市场上“按市场价格出租”的私人住房供给。
 　　这样的住房保障政策体系，有将“基本保障”泛化为“普遍社会福利”的强烈倾向；对不同阶层不同要求的迎合，将影响保障制度的有效性和公正性；作为长期制度性安排，有可能为未来埋下隐患，长期执行无法保证可持续性；难以保证房地产市场、国民经济的健康发展，乃至保持社会长期和谐稳定。
 　　（二）本报告的几点政策含义
 　　1．重视国际范围内房地产市场规律的研究，努力把我们的宏观调控建立在符合客观经济规律的基础上
 　　我国房地产市场发展的时间尚短，至今未经历一个真正完整的周期，缺乏调控经验也是难免的。建议重视国际范围内房地产市场客观规律的研究，把我们的宏观调控建立在科学的基础上。
 　　合理的房价变动趋势线（经济规律）的确认，意义重大。它是我们针对“住宅价格涨幅”进行宏观调控的基础；是我们未来确定调控方向、把握调控力度的依据；它不仅体现着经济规律，也应是引导民众对住房价格“政治上满意”与否的归依。
 　　“天行有常，不为尧存，不为桀亡。应之以治则吉，应之以乱则凶”。调控目标的设定一定要符合经济规律，切不可给社会以不符合经济规律的承诺，让民众产生不切实际的期待。
 　　2．深化改革，解决造成我国房地产市场问题的“深层次的体制性、机制性矛盾”
 　　我国房地产市场成为举国上下关注的矛盾焦点（“国民经济的毒瘤、癌症”）并非偶然，它折射、反映出的是宏观经济体制中的“深层次体制性、机制性矛盾”。我们认为只有认真面对和解决“症结”—土地供给持续约束住房供给增长，宽松的货币环境和低利率管制持续激励住房需求，—才能使房地产价格涨幅出现“市场内生的回落”（而不是“外部强制的回落”），使我国房地产市场真正走上健康发展的轨道。
 　　此外，加大反腐力度、约束政府机关、事业单位以及垄断性行业（国企）自建、分配福利住房的行为，均会有助于增进民众在政治上的满意度。
 　　3．调控者应关注：住宅（居住）需求注定是当前及未来中国经济最大的内需，住宅生产和居住服务部门是实实在在的实体经济组成部分
 　　根据OECD国家数据，居住需求是中高收入国家最大的内部需求。这也预示着，居住需求将成为我国不久的将来最大的内部需求。事实上，如将住宅生产、居住服务需求独立进行统计，现在已经是中国最大的、切实的内需之一，而且显著带动着一系列生产资料、消费资料的需求增长；它是中国经济转向依赖内需增长过程中，一个不容忽视的、基础性的、成长空间巨大的内需组成部分；住宅生产和居住服务部门是实实在在的实体经济部门。
 　　因此，我们应坚持市场化方向，努力完善房地产市场环境，消除其发展障碍，促进其健康发展。
 　　4．中国房地产市场未来巨大的增长空间，是解决当前房价问题最有利的条件，也为目前选择房价回落方式提供了空间
 　　2003~2011年只是中国快速城市化进程中的一个“时间区段”。当前出现的“房价上涨过快”问题，是快速城市化阶段容易伴生出现的价格波动，而非一旦“破裂”就会导致国民经济一蹶不振的“泡沫”。这是一个基本判断。
 　　中国房地产市场未来巨大的增长空间，中国经济持续较快增长的潜力，加之“房价收入弹性约等于1”的房价变动客观规律，是解决我国当前房价问题的最有利的条件，也为目前选择房价回落方式提供了空间。
 　　我们可以在“以行政手段强制其迅速回落”的方式，和“通过利率调整节制价格涨幅，伴随国民经济增长、人均收入增长平稳吸收”的方式之间进行选择。前者可能“大快人心”，但势必付出国民经济增速向下波动的代价；而后者“不能立竿见影地彰显调控效果”，但有助于国民经济稳定增长。
 　　我们倾向于后者。
 　　5．切实参考我国的“低保”制度建设思路，重新筹划适合我国国情，具有可持续性的住房保障制度
 　　在筹划住房保障制度方面，我们建议应坚持以下几点：
 　　（1）住房保障制度是我国社会保障制度的一部分，住房保障制度的设计，应坚持我国“低保”的设计思路，要坚持“低标准、广覆盖”的保障原则，坚持“保基本”的原则，不能将之泛化为普遍、普惠的社会福利。我们支付不起。保障资源的规模，最终由出资人长期的承受能力和承受意愿决定。
 　　（2）“住房保障”本质上是一项社会义举。住房保障是全社会对部分无力参与竞争者（老弱病残障）和竞争中的失败者（因失业、破产等原因陷于贫困状态）提供的居所救助，本质上是一种由社会成员出资、政府代为操作的社会义举。必须确保保障资源使用的公正性，要确实用在最需要救助的贫困家庭和人群。
 　　（3）保障的水平，不应以接受救助者的满意为依据；而是量入为出，并接受出资人代表的审计。从保障制度的逻辑上讲，应被征求意见的是出资人，应由出资人代表审计保障房的设计水平是否达标或超标（法定标准），审计善款是否得到了最有效的使用，是否分配到了法定目标救助对象。
 　　有些国家的政府、有些人以及某些媒体，喜欢用富有感染力的语言申述“普遍福利”的主张—“拥有体面、舒适住房是基本人权”。这种道德高标，很容易获得民众赞同。我们必须对此保持警惕！现实是，这一“崇高目标”的实现需要支付及其昂贵的代价。西方（人均收入水平已达数万美元的）发达国家今天遇到的经济困难（对有的国家是灾难），追究起来，大部分是实行高福利政策的后果。而在政治上，西方国家目前普遍面临着如何“削减民众‘有权’享有的福利”这一艰巨的政治任务。
 　　结束语：
 　　目前, 社会上对房地产市场议论纷纷，极端的判断是：“房地产市场已经是国民经济的毒瘤、癌症”。可谓“众口铄金，积毁销骨”。
 　　但实际上，中国房地产市场的未来成长性毫无问题。虽然眼前面对巨大的困难，我们对中国房地产市场的未来仍充满信心。
 　　因为，中国一定会坚持市场化的改革方向。中国人民生活持续改善的希望在于市场化改革；中国人民持续改善住房条件的希望在于房地产市场化改革。中国人民不会忘记计划经济时代短缺的苦难，不会忘记福利住房制度下的“全民蜗居”。
 　　忘记历史，就意味着重蹈覆辙。