香港過去二十多年的市區重建經驗，可說與斯密（Neil Smith ）的第三波權貴化（gentrification）理論完全吻合。
西方權貴化的概念起源於1960年代，當時的第一波浪潮主要由政府主導；1980年代的第二波權貴化浪潮，則在新自由主義的大趨勢下，主要由私人資本、尤其是地產發展所主導，但卻受到經濟週期的衝擊；在1990年代以後出現的第三波權貴化浪潮，各國政府均加大干預和資助力度，在公共和私人資本的高度結合下，擴展權貴化的覆蓋範圍和多元化業務，「讓中產階級重奪城市涉及的層面，遠較權貴化的住宅為多。第三波權貴化具有革新整個地區的動力，推動全面的城市階級改造。」
2003 年非典過後，特區政府面臨嚴重財赤，遂决定通過公私營合作，將逾百年歷史、屬於法定古蹟的水警總部，交由私人發展商「活化」為商業營運項目。發展商須同意保留法定古蹟及七十多項文物，並承擔項目的修復費用，但地契未有限制其管理和營運方式。結果長實集團最終以3.5億元，擊敗眾多投標者，投得五十年營運權，並斥資將其活化成名店林立的1881。
有報章根據新的應課租值數據，發現單在2011 年，整個1881 的租值已達2.7億元，長實只需約八年便可達收支平衡，地契仍餘下逾四十年的使用期，將變成只需營運已「淨賺」的金蛋。
水警總部的荒誕例子，令公眾突然醒覺到官方「活化」論述的荒誕。接連遇上天星、皇后碼頭等指標性事件，整體香港社會對文化保育的關注亦大增。其中利東街─喜帖街項目，結合了社區內部和外部的反抗聲音，所帶來的社會效應亦最大。在規劃專業人士的介入下，居民甚至向城規會提交「啞鈴方案」，成為香港民間規劃的歷史性案例。儘管反抗運動最終功敗垂成，但影響所及，卻最終在太原街─交加街市集發酵，令該處的傳統露天市集得以保存下來。
其後「活化」古蹟政策亦出現了微妙的轉向。2003年，中區警署活化計劃在旅游發展局的主導下，被打造成奢華的酒店、零售和娛樂綜合體，作為重建香港旅游業的火車頭，不少原有建築和文物皆難逃厄運，此舉引起民間的强烈反彈，導至招標工作一再拖延。2007年，新成立的發展局卻突然宣布，將與香港賽馬會合作活化中區警署，令該計劃的市場色彩大為降低，儘管仍會有一半的建築面積，繼續保留作商業用途。
2010年2月，羅啓銳的《歲月神偷》奪得了柏林影展的獎項，令主要拍攝場地上環永利街，頓時成為香港市民的旅遊熱點。完整保育永利街的聲音日益壯大，最終導致已收購一半業權的市區重建局，3月匆匆同意剔出重建名單之外，並建議完整保留作為保育區。然而市建局「忽然保育」的倉卒轉軚，亦令人擔心决定過於政治化，並令早已日久失修的12幢唐樓，面臨即時的修葺費用責任問題。而日後打造成保育區之後的永利街，會否淪為商品化的旅遊點？而老街坊則成為遊客鏡頭下的活標本？
相比之下，馬頭圍道就沒有永利街般「幸運」。馬頭角─紅磡大幅由東北向西南伸延的狹長目標重建區，其面積幾近與市區所有目標重建區的總和相若！但相對於灣仔、深水埗、觀塘等重點重建區，經常被打造成為媒體和公民社會的焦點，馬頭角─紅磡的重建進度卻極之緩慢，仿佛由於偏離現存交通主幹道，沙中線鐵路及紅磡灣的發展又嚴重滯後，令該區的重建保育工作一拖再拖，可有可無。位於目標重建區南端的紅磡，2010年1月奪去了中學生童慶濤的性命，馬頭圍道45號J座的塌樓事件；以及位於北端的馬頭角（或稱土瓜灣），2011年6月造成四尸五命的火災，奪去了中學生謝茵怡的性命，皆完全是在如此一種空間生產過程下發生。
2013年1月29日， 馬頭圍道塌樓事件三週年。瑪雅預言中的世界末日並沒有降臨地球，卻早在三年前降臨45號J座居民身上。
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