散布“刚性需求”就是哄抬房价
作者：刘植荣
如果你想买房，不管是新房还是二手房，售房人员总会用背得滚瓜烂熟的一句话诱导你尽快出手：“现在房价有一些回调，我建议您赶紧出手，楼市还是有大量刚性需求的，调整一段时间以后房价还是会涨的。”当然，“刚性需求”这个词不是售房人员自己提出的理论，而是一些利欲熏心的人的“研究成果”。“刚性需求”还被房地产开发商们奉为金科玉律，房市萧条时，开发商们便会站出来吼两嗓子，鼓动住房消费者进入楼市。
那么，我们先来看看到底什么是“刚性需求”。
刚性需求是个基本的经济学概念，它与“弹性需求”相对应。我们把商品的价格变动对其需求量的影响叫需求价格弹性，用公式表达就是：需求价格弹性=需求量变化百分率÷价格变化百分率。经济学上通常这样规定：当一种商品的价格变化1个百分点时，引起的需求变化量超过1个百分点，我们就说该商品具有需求价格弹性；反之，当一种商品的价格变化1个百分点时，引起的需求变化量小于1个百分点，我们就说该商品缺乏需求价格弹性。换言之，市场对这种缺乏需求价格弹性的商品的需求就是刚性需求。
从需求价格弹性公式可以看出，需求价格弹性越大，说明人们对这种商品的价格越敏感，价格增加少许，就会让需求量大幅减少，也就是百姓常说的“买不起咱不买”。比如羊肉价格上涨，就会让羊肉的消费量减少，收入低的人吃不起羊肉，就改吃猪肉或鸡肉。可见，某种商品的替代产品越多，其需求价格弹性越大，因为人们完全可以彻底放弃消费这种涨价商品，而去消费替代产品。
生活中有很多商品是无法被替代的，食盐、粮食、水、电等这些生活必需品就是如此。一个人正常的食盐摄入量为每月
180克，我们不能说食盐价格上涨，就少吃食盐；也不能说食盐价格下跌，就多吃食盐。所以，食盐就没有需求价格弹性，人们对食盐的消费就是典型的刚性需求，食盐消费量与价格无关。
我们再回到房价上来。如果说现在的房市是刚性需求，那就必须证明人们的购物欲望与房价无关，不管房价高低，都要购买。但从北京链家房地产经纪有限公司的数据看，2009年1月到9月底，自住房的买房者占60%以上，2010年第一季度，自住房的买房者降到50%以下，投资型购房成为房市的主流。政府调控力度加大后，链家地产花家地店的成交量迅速下滑了近80%，剩下的20%的购房者基本上都是因为结婚或生孩子急需买房，这才是刚性需求。
可见，中国的房产市场还存在相当一部分投机性购房，也就是各种形式的炒房。2010年5月国家电网曾公布过一组数据，全国660个城市总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。毫无疑问，这6540万套房子是空置房，按每户3口人计算，可供2亿人居住。也就是说，即使停建一切住房，2亿农民进城仍有宽敞的房子住。笔者从一家自来水公司得到的数据，也佐证了中国住房空置率非常高这一判断。某小区约400套房子，水表读数有变化的只有57套，住房空置率在80%以上。这虽然是个别小区的空置率，但从媒体不断披露的数据综合分析，全国城镇住房空置率不会低于30%。
一边是很多居民没有体面的住房，或合租住房，或与父母挤在一起住；一边是大量的住房闲置。这既不道德，也浪费资源，降低效率，并造成严重污染。从房市交易分析来看，现在的住房交易还是以炒房为主，所谓刚性需求不是购房的刚性需求，而是住房的刚性需求。购买一套房子需要一代人甚至几代人的积蓄，大多数居民被无情地挤出购房市场。
只有政府决定在全国范围开征房产税，才能把用作投机的住房逼向市场，这样，就让空置住房成了烫手山芋，谁也不敢放在手里，都急于抛售。只有降低房价，才能让房市大门向低收入群体敞开，把他们的住房需求激活成购房需求。
那些散布“刚性需求”谣言的人，是欺负老百姓不懂经济学，价格上涨绝非一定意味着需求大于供给。例如，2011年3月16日，受日本大地震引发的核泄漏的影响，中国很多地区抢购食盐，有的零售店食盐价格由平时的一元多一袋突然涨到十多元一袋，即使这样还供不应求。这种情况就无法用供需均衡理论来阐释了，而要用哲学上的“反身性”（reflexivity）理论来解释。抢购食盐者的思维与抢购食盐这种现象相互作用，看到大家都在抢购食盐，就认为自己抢购食盐的判断正确，加大抢购量。就这样，“食盐短缺”这个信号不断被放大，直到把所有库存食盐抢光。
中国的房市也是如此，房价上涨不是因为供给不足，也不是因为住房需求突然增加，而是有人将“刚性需求”这一概念故意误读，散布房价只会涨不会跌的谣言，囤积居奇，造成住房短缺的假象，让人们抢购住房，扰乱市场价格秩序。所有这些哄抬房价的行为，都违反了2010年12月4日国务院修改颁布的《价格违法行为行政处罚规定》，也触犯了《刑法》规定的“扰乱市场秩序罪”，必须对此给予坚决打击。只有这样，才能使房地产市场健康发展。（本文发《新金融观察》2013-04-01第06版）
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