金融时报 | 防范房地产风险的三重屏障

今年以来中国的房价波动引发社会各界广泛关注，房地产开发商优惠价促销、部分城市房价下跌增强了社会对于房地产价格调整的预期，近期中国国家统计局披露的房价数据也显示房价尽管尚未出现全面下跌，但上涨幅度趋缓、下跌城市增多已经是不争的事实。

房价回归合理区间是中国实施限购等严厉房地产调控措施的重要目标之一，当前房价调整理应是房地产调控的重要成效，但各方却反应不一，有媒体披露某些政府开始限制房价下跌，而诸多地方政府正在加速研究房价的抗跌“药方”，金融机构对房地产投资显得更加谨慎，投资者及刚需改变了过去的躁动心态而转向观望。

房地产市场突变的原因不仅在于房地产商品的特殊性，更与历史上房地产引发的金融危机、泡沫息息相关。房地产兼具投资与居住价值促使其备受亲睐，但其价格畸高的巨大风险又让社会显得谨慎。如何理解当前中国房地产市场变化，如何防范中国房地产市场风险，成为当下经济社会的热点问题。

警惕房地产价格调整的“多米诺骨牌”效应

关于中国当前房地产市场调整的问题，业界有不同的看法。有些评论认为中国城镇化进程伴随大量人口进入城市，刚需将支撑房价稳步上升；有些评论认为中国将迎来房地产市场的差异化调整，即二三线城市房价下降的风险高于其他地区，一线城市房价仍然还有上涨空间；有些评论认为中国房地产近年来积累的巨大泡沫必然破裂。

截止目前，上述看法各有道理，近年来中国房价上升确实伴随刚需人群对于住房需求的释放，目前一线城市房价上行与部分二三线城市房价下跌并行也验证了房地产市场市场差异化调整的可能，历史上多个国家房地产价格虚高之后无一幸免泡沫破裂也预示中国房地产暴跌的可能。

中国房地产市场价格究竟将如何演变？这是当前社会各界亟待破解的难题，短短篇幅更难以完整分析这个问题。然而，本届政府积极践行底线思维，即要做好最坏的打算，不突破底线，这里不妨按照这个逻辑，对房地产市场演变的几种可能情况进行分析。

关于“一线城市房价抗跌说”的观点值得商榷，回顾中国股市发展变化就不难理解。中国在2007年股市持续创出新高后，市场担心股市的巨幅调整，当时也有人抛出股市差异化调整的观点，即蓝筹股、潜力股抗跌，而其他市盈率太高的股票可能会出现暴跌，然而，事后证明，在股市调整之时，蓝筹股不仅没有抗跌反而领跌，暴露了资本市场买涨不买跌的从众心理。房地产价格与股价都属于资产价格，房价调整过程中一线城市抗跌的说法显然缺乏支撑。

关于刚需“托市”的观点。城镇化建设确实会带来居民进城购房需求，但这种需求并非立即释放，而是伴随城镇化进程而逐步实现，而且在房价波动的情形下，刚需人群可以选择观望，通过租住等方式延缓购房需求，待房价止跌后再入市购买，期待通过刚需稳定房价的说法值得质疑，而且买涨不买跌的从众心理在刚需人群中也是适用的，在当前房价调整之时难以期待刚需大举入市。更何况刚需人群大多参加工作不久，收入上也难以满足当前较高房价的需求。