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标题:作业不抄全的代价
作者:关不羽
发表日期:2022.6.21
来源:微信公众号“关胖侃财”
主题归类:停贷潮
CDS收藏:老大哥馆
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最近多地出现“烂尾楼”的业主集体停贷事件,引发社会各界的广泛关注。房产的预售制再次成为了舆论批评的焦点,连任泽平先生都说要“取消预售制”。这不禁让人感慨,任老师如果在恒大当“高管”时就这么说,说不定今天能少些“大冤种”。

事到如今,目前房地产业预售制有严重缺陷,显然不存争议。取消也好,修改也罢,我们首先应该搞清楚预售制的烂尾楼风险是怎么来的。

01

香港“卖楼花”的作业,没抄全

众所周知,咱们这儿​的预售制是从香港“卖楼花”抄作业抄来的。但是,查查香港的房地产历史,烂尾楼事件少而又少。为什么香港“卖楼花”那么多年没摆烂,这边抄出来的预售制却是烂尾楼屡见不鲜呢?都是买期房,差别咋就那么大呢?

其实,抄作业是抄作业,却不是标准答案的复刻。这边的预售制和香港的“卖楼花”并不一样,在整个交易流程的关键点上埋了雷。

香港开发商购地后,房子造到一定程度,可获得政府批准开始预售。预售阶段,购房者向开发商支付购房的定金,通常情况下不超过房价的三成。这就是所谓的“楼花”,性质和这边的“首付”相当。到这步,我们的预售制都在认真抄作业,后面就抄走样了。

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首先,是“楼花”的管理机制不同。香港的“楼花”不是交给开发商的,而是交给律师行在银行开设的信托账户。律师行再根据项目进度支付定金给开发商。

我们的预售制,首付则是交到了开发商在银行开设的专项账户,由银行监督使用。

显然,香港的“楼花”管理比我们的首付资金管理要严格。“楼花”多了一层律师行的监督,开发商要挪用“楼花”的资金,需要律师行和银行一起配合。而我们这边只要银行配合开发商搞搞小动作就行了。有没有第三方介入,购房者更是毫不知情,资金腾挪的小动作就方便多了。

更重要的是,香港购房者缴完“楼花”后,在整个预售阶段都不用付款,也就不必向银行申请贷款,当然也就不用还按揭了。直到项目开发收尾,开发商向政府缴清地价后交房,购房者再拿着房契向银行申请贷款。

这意味着在交房阶段之前,银行向开发商发放贷款的风险是不能转嫁给购房者的。因此,银行对开发商的贷款审核会很严格,没有足够资金实力的开发商是不敢轻易拿地的。

而这边的预售制里,开发商拿到预售证后,购房者就开始办理按揭贷款了,等于房子没造好,开发商就拿到了全部购房款。这笔钱也是进入银行专项账户,由银行监管,分期支付给开发商,也同样存在监管风险。

细心的读者应该能发现香港“卖楼花”和这边的预售制存在根本区别。香港的“卖楼花”,本质上就是购房者预付了三成定金,后面七成的房价尾款则是现房交付的正常交易。所以,香港购房者充其量只承担了三成“楼花”的烂尾风险损失。而我们的购房者在房子造完前,已经全额贷款付按揭了,烂尾风险损失放大了两倍多。

02

购房者在给不属于自己的房产还按揭

再深度剖析一下这个机制,我们会发现这边的预售制更深层的问题。可以说,我们这种预售制就是为资金挪用留了后门。因为,在绝大部分房地产开发项目中,三成首付足够支付建筑费用了。如果能做到“专款专用”,根本没必要把按揭提前到交房前。

也就是说,香港卖楼花其实并不是什么了不得的发明创造,各行各业都有这种定金销售。买方向卖方支付部分定金,用以支付卖方部分前期成本的方式,固定双方的买卖关系。商品稀缺度高的卖方市场中,这种定金模式是很普遍的。这是一种期货交易。

而我们这边的预售制才是“伟大发明”,买房者全款购买了还没造的房子,这已经不是期货交易了,只能说是“期待交易”——购房者期待这个交易能完成的“期待”。如果完不成,全部损失都会砸在购房者头上。这显然不公平,也不合理。烂尾出事,毛病出在了造房,根子却在产权。

这边的预售制最根本的问题是,购房者全额支付的房价包含了购买土地使用权的地价。但是,直到交房拿证前,购房者是没有土地使用权的保障。

这可以和集资建房模式做个对比。集资建房的购房者凑笔钱,先给政府缴纳了土地出让金摘了牌,再找建筑商造房子。集资购房者怎么可能一次性缴清建筑费的?总得造完后再缴清。这边的预售制和香港“卖楼花”模式里,购房者的首付或楼花是把建筑费缴清了,这让开发商占了一点便宜。这不是最严重的问题。

真正严重的问题是产权关系被搞乱了。在集资建房模式中,如果建筑商拿了建筑费跑路了,购房者的土地使用权不受到影响。大家再找一家建筑商把房子造完就是了,损失有限的。

而在我们的预售制中,出现了一个奇怪的现象:全额付款的购房者出了土地使用权的钱,却没有土地使用权的保障。开发商实际上只是垫付了一笔土地出让金,却有土地使用权,并且将其抵押给了银行。这不是咄咄怪事吗?

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那么,香港楼花模式是怎么处理这个土地使用权问题的?

很简单,香港开发商从头到底都没有获得土地使用权,他们在土拍中拿到的实际上是土地开发权,而不是完整的土地使用权。所以,开发商启动项目后,可以从银行获得贷款,但不能把土地抵押给银行,也就不存在复杂的土地使用权质押问题了。

​那么,一旦项目烂尾,银行和开发商的烂账是他们之间的事,政府和购房者都不受影响。政府收回土地开发权,再找家开发商接盘。接盘开发商必须承认购房者买楼花的权益,只要政府做出一点让利,这个成本还是可以接受的。所以,买楼花的购房者也不受多大影响。

可是,这部分作业,我们的预售制没有抄。我们的土拍是真的把土地使用权卖给了开发商,这样做的好处是政府很快就可以收到土地出让金。一个月内开发商支付一半土地转让金,一年内付完。房子还没造好,政府已经收到了全额的土地转让金。

而香港的地价结算是到项目收尾进入交房阶段时才进行的,此时开发商很快可以从购房者手中受到七成的尾款。

假如内地开发商用自有资金购地,承受的资金压力远大于香港开发商。好在这边的土拍制度直接把土地使用权给了开发商,开发商以此作为抵押品获得银行贷款。

这意味着一旦项目烂尾,土地质押绑定了大量债务,处理起来就很复杂。土地使用权被卖断了,政府也不能随便收回,只能协调。接盘的开发商要在处理复杂的债务问题后,才能继续土地开发,此前多重抵押等违规操作造成的债务成本和风险很难控制。接盘比买地的成本还高,“接盘侠”不好找。因此,这边的烂尾项目很容易陷入长期停工的僵局,购房者就成了大冤种。

这就是卖地一时爽,烂尾就不可收拾了。

很多烂尾盘的业主认为自己出点钱就能把项目造完,是天真了。其实他们看得到的建筑费用不过冰山一角,真正让楼盘难以为继的,是庞大复杂的债务深坑。而这一切的根本都是土地出让和质押的金融陷阱,预售制让购房者为不属于自己的房子和土地借贷还按揭,就是这个陷阱的坑底。

03

除了购房者,都是赢家

通过上述分析,就不难理解为什么香港卖楼花卖了几十年,鲜有烂尾楼事件。而咱们这儿的预售制,烂尾楼却层出不穷。

香港“卖楼花”,本质上就是定金交易。开发商多收了一些定金,省下了建筑费用,确实占了购房者一点便宜。以香港楼市当年火爆的卖房市场,这并不算多大出格。但是,香港“卖楼花”没有用“金融魔术”扭曲产权关系。

而我们的预售制比“卖楼花”要复杂太多了,给购房者埋了大雷。结果导致购房者为不属于自己的房子背贷款、还按揭,显然是不合理的。

所以说,预售制的根本问题不是“卖楼花”,甚至也不是单纯的监管问题,而是产权关系被人为扭曲了。

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这套机制的出发点是保证了政府的土地出让金权益,再延伸到开发商快速回笼资金,还强化了银行的交易地位,却把烂尾风险扔给了购房者。

在经济高速发展阶段,开发商日子好过,银行放贷宽松,购房者收入预期和房价上涨预期强,预售制的隐患不明显。而一旦经济增速放缓,开发商资金吃紧,房产升值预期下降乃至消失,银行收紧贷款,购房者的收入增长预期和房价上涨预期消失,烂尾楼断供的风险就爆发了。

只能说,该来的终究是要来的。

目前的预售制显然已经难以为继,那么如何破解目前预售制的陷阱、让我们的房地产在制度层面更为健康呢?如果各位读者对这个话题有兴趣,可以留言,我下一篇再介绍一些海外的经验和我个人的分析观点。