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房价下跌拉开序幕 作者： 刘植荣       （ 中国网 人民网 转发本文）最近几年，高房价把中国百姓压得喘不过气来。近一个月来，一些城市的房价出现了下跌的拐点。国家统计局发布的数据显示，今年10月70个大中城市房价平均环比指数年内首次出现负增长，平均环比下降0.14%。另据11月21日《人民日报》的报道，位于上海青浦的“万科尚源”今年7月推出的精装房最低备案价每平方米16400元，如今降至11200元，降幅逾30%。 　　上海房价降三成是不是就到了低价位呢？比较房价的高低要有个参照物。我们姑且以美国房价作参照物，看看中国房价是高还是低。 　　根据美国统计局的数据，2011年9月份，美国全国新房交易价格中位数为204400美元（含地产价格）。美国住房室内使用面积中位数为177平方米，地产面积中位数为1416平方米。如按70%的出房率计算，那177平方米的使用面积就相当于253平方米的建筑面积。另外，美国住房还有平均50平方米的车库，加在一起的建筑总面积就是303平方米。美国住房多是独立房屋，也就是我们所说的别墅，该地产上的花园、游泳池等都属赠送。 　　美国联邦政府对年收入低于15万美元的家庭购买首套自住房给予补贴，收入越低，补贴得越多。2010年，美国共有210万家庭获得政府的购房补贴，平均每户得到房补7429美元。如果把政府补贴部分从房价里剔除，个人支付的房款还剩196971美元。 　　美国2010年家庭净收入中位数为49445美元，就是说，普通家庭用4年的工资即可购买一套建筑面积为303平方米的住宅。其实，就是这个价位对美国人来说也是偏高的，美国历史上的房价通常是居民年收入的2至4倍。 　　我们再回过头来看看上海居民的住房负担情况。根据国家统计局发布的数据，2010年上海城镇非私营单位职工年平均工资为71874元，我们按夫妇俩都在政府部门或国有企业工作计算，一年的收入就是143748元，目前303平方米的房价就是3393600元，约需24年的家庭收入，是美国的6倍。中国私营单位职工和农民收入远远低于非私营单位，上海全市家庭收入的中位数肯定要比143748元低得多，那购买一套住房所需要的年限实则更长。 　　如果我们把住房标准降到美国的三分之一，即面积为100平方米，那上海收入较高的家庭也需要8年的工资。由于房价与当地居民收入成正相关关系，收入高的地区，房价也高，收入低的地区，房价也低，上海居民的住房负担大致也是中国其他地区的住房负担。 　　我们再从另一个角度分析中国人的住房负担与国外相比究竟有多重。联合国认为，合理房价应是3到6年的收入可以购买一套舒适的住房。根据国家统计局发布的《2010年国民经济和社会发展统计公报》，全年农村居民人均纯收入5919元，城镇居民人均可支配收入19109元。中国城乡人口几乎均等，我们可以知道全国人均年收入为12514元。根据《2010年第六次全国人口普查主要数据公报》，中国平均每个家庭户的人口为3.1人，那家庭总收入就是38793元。如果用4年收入买套美国那样303平方米的住房就需要155172元，平均每平方米512元。当然，中国的房价高也有一些其他因素，比如城市化进程、传统意识等等。但即使剔除这些因素，现在的高房价恐怕依然是与普通百姓遥遥相望的。 　　美国住房有2%左右的房产税，但这与他们的收入相比也算不上是个大负担。正因为有房产税，在某种程度上限制了炒房行为，使美国房价几十年来基本保持平稳，人们一般不会购置多余的住房空置。2011年9月底，美国共有住房132353000套，住房空置率仅为2.4%。 　　从媒体曝光的一个又一个的“鬼城”（空置率很高的住宅区）来看，中国房产投资过热，投机炒作造成大量住房空置。国外政府定期公布住房空置率，以此引导人们的房产投资和住房消费。中国不统计住房空置率，这也是造成房产盲目投资、房价大起大落的一个原因。 　　进入21世纪，我国在人口问题方面同时出现两个趋势：一个是少子化；一个是老龄化。在假定没有非正常死亡的情况下，每对夫妇应该生育两个孩子才能保持我国人口总数不变。但中国人的平均生育年龄约是25岁，按照目前“一对夫妇一个孩”的计划生育政策，意味着每一代人会比上一代减少一半人口，也意味着每25年就有50%的房子空出来，这就会导致房屋空置率以惊人的速度增加。根据预测，2020年前后中国人口数量开始下降，再加上现在一些家庭把儿子、孙子的房子都给买下了，将来的“鬼城”会日益增多。 　　通过中外房价对比，我们知道中国目前的房价高得离谱。通过住房空置率和未来人口数量剧减这一事实，我们知道中国未来的住房需求会急剧下降。由此，我们可以得出结论，目前房价的下跌，房地产的调整，那是必然趋势。房价跌三成，这也仅仅是房价下跌的序幕刚刚拉开。（作者博客： http://blog.sina.com.cn/zhirong  本文发《 新金融观察 》2011年11月28日第08版） 看看外国物价如何涨：过去20年多数国家CPI年均涨幅2% 股市就是大赌场   美国家庭收入15万吃救济：“救世主”这顶高帽咱戴不起 刘植荣《85%的人应该涨工资》亚马逊图书销售排行榜第19名 稳定物价是货币政策的主打曲 政府发债的本质就是征税 从撒玛利亚好人法看国外如何应对施救顾虑和见死不救 楼顶安装太阳能热水器的法律解读 “华尔街”vs“美恩街” 从“占领华尔街”反思股市 “占领华尔街”的启示 国外慈善怎样管？ 对慈善的反思 到非洲搞“希望工程”有必要吗？ 论投资与投机 钱，是财富吗？ 货币的材质上通胀的内因 中国中了美国国债的圈套 通胀，无一例外都是货币现象 税收 增长30%，说明了什么？ 高铁，在傲慢中跌落（附2011年7月10日以来高铁故障和事故统计） 高铁，收回成本希望渺茫 发展高铁不可回避经济效益 高铁热下的冷思考：高铁能耗是飞机的1/12纯属胡扯 ！ 中国高铁故障/事故统计（更新中 ）  

过去20年多数国家CPI年均涨幅2% 看看外国物价如何涨 作者： 刘植荣     （ 人民网 转发本文）国外民意调查显示，居民最反感的就是物价上涨。通货膨胀会降低居民的生活水平，造成经济结构失衡，滋生社会不稳定因素。为此，各国政府都把稳定物价作为最重要的经济发展目标之一，有的国家用法律的形式规定允许的最高通货膨胀率，而衡量通胀的主要指标就是居民消费价格指数（CPI）。  1. 美国：20年CPI平均增幅2.4%，4年收入买套300平方米住房　 　 　　美国从1919年开始每月发布CPI（居民消费价格指数），由美国劳工部统计发布。美国有四种CPI： 　　第一种是CPI-U，即城市（超过2500人以上的城镇）居民消费价格指数。 　　第二种是CPI-W，即有固定劳动合同的工人群体消费价格指数。 　　第三种是Core CPI，即不包括物价波动大的商品的价格指数，如食品和能源等，因为这类商品价格波动大，且不是由生产消费环节的因素引起的，而是由干旱、石油输出国组织削减石油产量等其他因素引起的。 　　第四种是C-CPI-U，即城镇居民消费价格分类指数，就是对每种商品单独统计CPI。 　　以上四种CPI最常用的是CPI-U（简称CPI），但居民可以通过C-CPI-U对比单项商品的物价变化情况。 　　美国CPI的统计口径很宽，囊括了城市居民户所有消费支出，但不包括收入所得税和投资支出（如股票、债券、保险等），美国从1983年开始，CPI不再包括房屋销售价格，因为住房价格波动较大，且很多房产具有投资或投机性质，不能算作消费商品。 　　美国CPI用处广泛，工资、养老金、社保、贫困救济、保险、税收等都与CPI挂钩。目前，美国约4780万人领取养老金的人和410万联邦雇员（含军人）的薪水也与CPI挂钩。2670万中小学学生的午餐费也受此影响（美国穷人家庭孩子午餐免费，富人家庭根据收入情况确定午餐费标准）。另外，2240万领取食品救济券的人也受CPI影响。从1985年开始，个人收入所得税也与CPI挂钩，根据CPI的涨幅，确定每个家庭成员免税额。 　　美国把全国家庭收入中位数的40%作为贫困线，但根据CPI变化情况适时调整。根据美国统计局2011年11月7日发布的最新数据，美国一个四口之家的年收入贫困线从过去的22350美元提高到24343美元，相当于人民币15.42万元，如果四口之家的总收入等于或低于24343美元，就要吃政府救济，这类人员共有4910万人，占总人口的16%。 　　总体上讲，美国物价控制得比较平稳，从1990年到2010年，美国20年间物价上涨了56%，平均每年涨幅为2.4%。 　　美国CPI里虽然不包括住房价格，但美国过去几十年房价基本稳定。1940年平均每套住房为3.06万美元，1950年为4.46万美元，1960年为5.86万美元，1970年为6.53万美元，1980年为9.34万美元，1990年为10.11万美元，2000年为11.96万美元，平均每年的涨幅仅为2.3%。 　　最近10年美国房价平均每年上涨1.7%，而最近5年房价呈明显下跌趋势，平均每年跌6.5%，今年比去年房价下跌4.4%。2011年9月份，美国全国住房销售价格中间值为187700美元。美国2010年家庭净收入的中间值为49445美元，也就是说，普通家庭用3年零10个月的工资即可购买一套住房。 　　美国食品价格波动很小。根据美国农业部2011年11月16日发布的数据，美国猪肉零售价2005年为4.09美元/磅（1磅等于0.9市斤），2006年为3.97美元/磅，2007年为4.16美元/磅，2008年为4.33美元/磅，2009年为4.26美元/磅，2010年为4.4美元/磅，平均每年上涨1.5%。 　　美国牛肉零售价2005年为4.09美元/磅，2006年为3.97美元/磅，2007年为4.16美元/磅，2008年为4.33美元/磅，2009年为4.26美元/磅，2010年为4.4美元/磅，平均每年上涨1.4%。 　　 2. 英国：20年CPI平均增幅2.4%，CPI允许值2% 　　 　　英国也是统计CPI最早的国家之一，从20世纪初期就开始统计CPI。目前，由国家统计局负责统计CPI，每月中旬在12万家零售商店采集600种商品和服务的数据作统计依据。 　　2003年以前，英国政府把CPI的年增幅确定为2.5%，从2003年开始，英国把CPI允许值与欧盟接轨，即把2%作为警戒线。英格兰银行货币政策委员会每月召开一次会议，根据CPI的增幅确定银行利率。如果CPI超过允许值一个百分点，英格兰银行行长就要为货币政策委员会写公开信，解释其原因，并提出令CPI回落到警戒线以下的方案。 　　从1990年到2010年，英国20年间物价上涨了60.2%，平均每年涨幅为2.4%。 　　与欧元区国家相比，英国今年物价涨幅较大，各月的CPI增幅均在4.0%以上，9月份达到了5.2%，创下20年来最高纪录。10月份CPI有所回落，为5%。从1992年到2010年，英国只有3年的CPI超过3%，1992年为4.3%，2008年为3.6%，2010年为3.3%，其余年份均在2.7%以下。 　　 3. 日本：20年CPI平均增幅0.3%，几十年来一直高物价 　　 　　日本CPI由日本国家统计局统计。根据2007年的数据，日本10万人以上的城市有263个，10万人以下的城市有520个，村镇10181个，统计范围包括所有10万人以上的城市，10万人以下的城市则选取263个样本，村镇选取147个样本。 　　目前，日本CPI中各大类商品和服务价格所占权重（占整个CPI比重）为：食品为25.9%，住房（房租价格）为20.4%，水、气、电和燃油为6.8%，家居用品为3.4%，服装鞋帽为4.6%，医疗保健为4.5%，交通为13.9%，教育为3.6%，文化娱乐为11%，生活杂项为5.9%。 　　从1990年到2010年，日本20年间物价保持稳定，仅上涨了5.8%，平均每年涨幅为0.3%，其中9年是负增长。 　　值得注意的是，虽然日本物价涨幅很小，20年来几乎保持同一价格，但日本物价一直在高价位运行。2011年9月份，日本东京零售市场金枪鱼的价格为3900日元/公斤[100日元等于8.23元人民币（中间价，11月25日汇率]，墨斗鱼为900日元/公斤，牛肉为7820日元/公斤，猪肉为2380日元/公斤，鸡为1300日元/公斤，鸡蛋为21.7日元/个，卷心菜为148日元/公斤，中国大白菜为215日元/公斤，胡萝卜为180日元/公斤，方便面为142日元/桶，鲜奶为215日元/升，咖喱饭为730日元/份，汽油为144日元/升。 　　 4. 德国：20年CPI平均增幅2%，能源价格涨幅大 　　 　　根据德国国家统计局最新发布的数据，德国2011年10月份的CPI同比增幅为2.5%，主要是能源价格拉高了CPI。能源价格增幅为11.1%，食品价格增幅为2.9%，但蔬菜价格下跌了7.3%，其中生菜价格下跌了35.4%，西红柿价格下跌了8.2%，土豆价格下跌了18.1%。服务行业价格保持平稳，仅上涨了1.1%，但飞机票上涨了18.7%。另外，通讯和教育费用也大幅下跌，前者下跌2.9%，后者下跌12.6%。 　　从1990年到2010年，德国20年间物价上涨了47.8%，平均每年涨幅为2%。 　　 5. 澳大利亚：20年CPI平均增幅2.6%，家庭周消费开支1371澳元 　　 　　根据澳大利亚国家统计局最新发布的CPI数据，澳大利亚在2011年第二季度平均每个家庭每周的消费支出为1371.3澳元，其中食品为230.87澳元，权重16.8%；烟酒为96.87澳元，权重7.1%；服装鞋帽为54.58澳元，权重4%；住房（房租价格）为305.75澳元，权重22.3%；家居用品为124.79澳元，权重9.1%；医疗保健为72.56澳元，权重5.3%；交通为158.39澳元，权重11.6%；通讯为41.81澳元，权重3.0%；文化娱乐为172.3澳元，权重12.6%；教育为43.67澳元，权重3.2%；保险和金融服务为69.71澳元，权重5%。 　　从1990年到2010年，加拿大20年间物价上涨了67.2%，平均每年涨幅为2.6%。 　　但今年第三季度开始物价上涨明显，CPI与去年同期相比上涨了3.5%，其中食品价格上涨6.4%，住房价格上涨4.2%，通信费用上涨0.6%，医疗保健费用上涨3.7%。 　　 6