巩胜利

　　「核心提示」： 5月末，美国财政部宣布，美国联邦政府收入为1749.11亿美元，财政支出为2325.51亿美元，当月政府赤字超过576亿美元。美国自2008年9月15日遭遇全球金融海啸后，经济衰退加剧，布什时期两届政府到奥巴马连续近三届联邦政府的赤字难消、财政公共债务不断堆积，美国联邦政府累计国债已经达到法定14.29万亿美元上限。到2季度，美国失业率、出口贸易逆差、消费价格指数等都创出金融海啸以来最糟糕纪录……7月13日美联储公开向国会部署了实施新一轮定量货币宽松计划，金融海啸第二波已箭在弦上？ 　　美债实际为14.34万亿美元，其中三分之一债权人是外国政府投资；三分之一多些持有者是美国社保基金；还有近三分之一是美国私人养老金和私人储备金。①5.7万亿美元，为美国社会保障基金和老年医疗保险体系借用资产。②4.5万亿美元，是世界各国政府投资。其中中國政府最多为1.16万亿美元，约占美总债务的8%；日本9120亿；英国3460亿；石油组织国2300亿；巴西2100亿；台湾、俄罗斯、香港各为1000亿美元。③3.9万亿美元，其中美国私人养老基金和私人储备基金有1.6万亿，个人投资持有1.2亿，美国州地方政府、银行、保险公司持有约1.2万亿美元。 　　提高美债上限，是一种必经的法定程序。现有两个方案：（一）美国共和黨提出，先期提高债务上限１万亿美元，并在10年内减赤1.2万亿美元，但明年2、3月份必须再就提高债务上限问题进行谈判；（二）美国参议院多数黨（民主黨）提出方案，把债务上限一次提高2.4万亿美元，并削减2.5万亿美元赤字。这一决定性方案，将美国政府债务将从原14.29万亿美元，提高到近17万亿上限。美东时间7月30日，奥巴马急切的说，“维系美国信誉的解决之道并非遥不可及，就在于两黨达成举债上限共识；里根总统任内提高过18次，小布什总统也增加过7次，现在也到了必须增加举债额度的时候了”。若不是这些所谓的“信誉”和国家法律程序的铁定，美债可能还不止14多万亿，还可能是20万亿、50万亿美元或是更多…… 　　1、美元长期贬值 　　囿于全球投资者放弃美元，转而持有更稳妥货币，美元将迎来大抛售。通常欧元被认为是可能替代的国际货币，但欧元正陷入主权债务危机，所以这就释放了黄金价格为什么每创新高，超过了1600美元阻力。 　　美元将长期一直贬值下去。从布什两届总统到奥巴马总统，都无法阻挡美元贬值！不管是美债设限，还是欧债深渊，都是公共财政失控所累。欧债还好，是欧元区一些无奈的暗礁，而美债则是眼睁睁一步步走就看着走向债务苦海往里跳。 　　2、美债后患无穷 　　若成“违约国”，美国就将失去其特别希望得到的AAA评级，今后美国将被迫为借债支付更高溢价。目前，联邦政府已预计本财年开支要比收入高出1.5万亿美元，这就意味着美国在可以预见的将来要被迫依赖赤字财政过日子。 　　而今，美元的难题是：提高利率，则意味着出口、就业率、消费都受到压制，同时打压资本市场在低迷中复兴；不提高利率，美元就难以步入正常市场经济国家的经济秩序。欧元则不同美元，具备了国际货币的秉性，跨主权、无主权利益，能否跨跃国家兴亡而畅旺，是欧元未来成败的至关重要。 　　3、衰退风险空前 　　二季度以来，美欧经济增速明显放缓，贷款成本增加将进一步减少资本支出，由于资金离开金融体系，贷款活动减缓，有可能会带来另一次信贷紧缩，类似于前一次金融危机的情况。即便经济下滑本身并不足以导致经济重新陷入衰退，但连续三年美国经济连续节节败退、今不如昔，随之而来的信贷紧缩将给予实体经济致命一击。这就不能不使美国决策者寻求可能的另外决断：即第三轮量化宽松货币出笼，再次注入美元流通到全球。 　　数据显示，美国联邦政府到５月16日已突破14.29万亿美元的法定债务上限，若两黨万一不能在8月2日前达成协议而使美国提高偿还债务上限，致美债信用降级，将霍乱全球扩散效应。但这不大可能，即便是推迟新金融危机爆发的时间，到下次欠款到期的日子——14.29多万亿美元债务，是未来20年一场接一场可能爆发的全球性危机……而现在，不过是刚拉开美债危机的第一场序幕。 　　7月31日晚，奥巴马宣布两黨就提高债务上限达成一致。 　　8月1日，美国众议院投票通过提高美国债上限及削减赤字法案。 　　8月2日，美参议院又最后通过了提高债务上限和削减预算赤字的法案。一小时后，奥巴马总统就签署了该法案，使其立即生效。在此次美债“上限”大争论过程中，美国“人民政府”国会两院、两黨展开一场空前大论战，这种大论战让全美国人、全人类都看到了美国国债的利弊好坏——怎样花美国钱？就必须通过这个国家法定程序的“游戏规则”。与中國60年不同的是：“四万亿”在一夜之间就出笼，连“大跃进”“文革”“十次路线斗争”等也坦坦荡荡就出笼。游戏规则，需要国家与公民都来铁定的博弈、遵守程序，这就是所谓的法制“国”“家”。 　　8月5日、8日、9日全球股市持续“黑天”……            （作者系《国情内参》首席研究员） 　　作者: 巩胜利 中国报道周刊 , 2011-08-19. | 添加评论 | No comment 原文地址 美债后遗症影响世界二十年 通过Google Buzz关注 中国报道周刊 通过Twitter关注 中国报道周刊 通过RSS 全文订阅 通过电子邮件 全文订阅 文章分类 经济随想 . 欢迎大家投稿， 点这里 发送投稿邮件 相关日志 购买美国国债是自杀之举 (0) 警惕美国破罐子破摔 (7) 美国连续加息打击中国经济 (0) 美国这次经济危机该怨谁 (0) 美国购买银行不良资产计划的风险分析 (0) 美国股市的悠闲夏天 (0) 美国经济真的一团糟吗？ (13) 美国经济放缓不会大幅影响中国 (2) 美国经济危机中的文化情结 (0) 美国破产了吗？ (0) 美国石油地缘战略与西藏新疆地区安全 (0) 美国次贷风波及对中国的影响 (0) 美国有啥好？ (0) 美国政府债券——并非安全天堂 (0) 美国富人怎么处理财产 (1) 美国为什么能保证老百姓的生活底线？ (7) 经济危机对美国人的影响 (0) 纽交所改嫁，美国还是超级大国吗？ (0) 盖特纳的“汇率之剑”要杀谁？ (0) 申请破产——美国式的耍赖 (0) 次贷是美国人最恶毒的“阴谋” (0) 曼道夫的诈骗案及其启示 (0) 晒晒美国大银行里的大人物 (2) 日本再陷美国式狙击 (5) 放债的不急，欠债的急啥？ (0) 对美元债务的担忧是有道理的 (0) 奥巴马不会成为罗斯福——金融海啸是美国衰落的标志 (0) 另类美国人看中国 (0) 另类美国人对美国经济的忧虑 (0) 假如美国再跌一跤…… (0) 从荷兰的郁金花到美国金融衍生品，谈全球金融危机 (2) 二十年内，中国应解决全部问题 (0) 了解美国的影子银行 (0) 为什么美国没有外汇储备 (0) 中国比美国仍然差太远了 (10) 中国应该为西方社会的大锅饭买单吗？ (0) 中国借钱给美国：是“武器”还是“软肋”？ (0) 2008年股票投资的惨痛教训 (0)

「提要」：外汇储备是一个国家或经济体的货币当局持有并可随时兑换他国货币的财富资产，近70年来通常是以美元计算。狭义而言，外汇储备指一个国家的外汇积累；广义而言，指以外汇计价的总资产，包括现钞、黄金、国外的有价证券等。外汇储备是一个国家国际清偿力的重要组成部分，同时对于平衡国际收支、稳定汇率有重要的影响。外汇储备余额（外汇存底）常被误为是经济力的重要指标，但发行强势货币的国家，如美国，并不需要太多外汇储备，因其货币可在国际外汇市场中任意流通；反而一些货币不在国际间流通的开发中國家，出于经济发展的考量，或政治上的需要，需要握有大量外汇储备以因应国际市场及政治情势的波动。此外，一个国家或经济体外汇储备的多寡，也受其货币政策的影响：实施固定汇率或联系汇率的国家或经济体，通常需要握有较充裕的外汇储备以稳定汇率。但21世纪以来，美元区、欧元区这两个最大经济体似乎是列外…… 中國外汇储备创全球之最，有近3万亿全球之巨。只说明中國的货币、金融、政治、经济等国家整体环境日益最为严峻；一如全球最富有的欧美人为什么不储备、储蓄一样，今天的要牢牢把握住，未来的要靠“法制环境”来加以解决。比如美欧日主要国家的“法制国家”环境，几百年来英镑以及欧洲一直都没有储蓄、更没有外汇储备……中國需要一个如“大自然”一般正常、超越各黨派、共產黨和国民黨的“法制国家”千年建树和建设。 美元创历史以来全球外储比重新低。据国际货币基金（IMF）数据表示，多数会员国2010年的官方外汇储备当中，美元所占比重接近历史最低点，也是美元成为国际货币以来的第一个低潮。国际货币基金3月31日发布的外汇储备季度报告，并未包括全球储备金额最大的中國。到2010年12月31日，中國拥有2.85万亿美元的外汇储备、金额高居全球第一，但此拒绝报告其货币种类。 据海外数据报道，IMF报告指出，到2010年12月31日，美元在各IMF会员国的外汇储备中占61.4%，和2010年第三季结束时的61.3%几无变动。报告涵盖138个IMF会员国所持外汇储备，占全世界储备总额9.26万亿美元的55%. 据2011年初最新数据显示，美元占全球外汇储备的61%.美国是全球最大的主权经济体，美国有着雄厚资金、流动性良好的资本市场，欧元在全球储备中占了26%，是最大的挑战者。不过，由于欧元区自身的债务问题，以及缺乏能够确保成员国实施财政收、扩的有效机制，缺乏统一的金融市场，相比美国，欧元区可能是全球金融体系最麻烦（欧元是一种“无主权货币”，成“超主权货币”还有待历史加以来运作）的监管人和一种货币。但刚刚出生11年的欧元潜力将未可限量，可大到全球至顶、完全超越美元；也可小到完全没落、日落西山、慢慢消失而去。欧元能否成“超主权”货币，这要历史一次次的验证、反复成败之后才能成行。 据知，这是IMF组织从1995年开始统计各国外汇储备。1995年12月31日，美元在各国外汇储备的比重为59%，一年后上升到62%，2001年底最高、高达71.5%，这是作为国际第一储备货币——美元历史上的最高储备数字。 而今，美元重要性处于略微下滑之际，其它货币2010年底占总储备的比重跃升至4.4%，高于2010年9月30日的4.0%.全球第二大货币欧元比重从26.9%下滑至26.3%；英镑、瑞士法郎比重则分别稳定维持在4.0%和0.1%.日圆从3.6%上扬至3.8%，日元依然无法取得其为全球第三大经济体的价值和地位。由此可见，全球第一次金融海啸爆发后，也并没有改变多少这世界对美元的绝对依赖，对新兴国家由此是如此。对最大、最发达经济体欧元区、美国来讲，他们的外汇储备都微乎其微，欧元区老牌的英国、葡萄牙等国甚至依然在透支、发起了一浪高过一浪的反国家采取“紧缩”政策的浪潮。 以IMF数据来美元计算，相关货币汇率的变动会影响美元比重。IMF指出，2010年第四季为止，欧元兑美元汇率贬值2%，日元兑美元则升值2.4%.但“3？11”日本超级大地震后，日本的情况出现了令人难料，特别是日本核电站弃之后，是一种什么样的一个无底洞、要烧去日本多少财富？而其它货币还没有影响到美元的价值变化，人民币更是由来如此。美元每一天在全球流通约4万亿美元，全球第二大经济体——人民币若想改变美元的轨迹和价值，最起码每一天要在全球流通达10万亿人民币之巨，但这一天到来需要中國持续高速发展、“国家法制”环境至关重要，至少要到10年、20年时间之后才有可能逐步来实现。 据外国全球外汇研究分析报告表示，2010年第四季数据显示，各国央行维持主要货币（美元和欧元）相对稳定的配置不变，而不是象有些国家所说“积极追求货币多样化”策略。此外，数据也显示，各国对其它货币及日圆的需求回升，而人民币成为储备货币却路途遥远，非“法制中國”60多年的大环境让人民币成为国际储备货币依然渺茫。 （作者系《国情内参》首席研究员） 作者: 巩胜利 中国报道周刊 , 2011-07-19. | 添加评论 | No comment 原文地址 储备货币，全球情势有新变 通过Google Buzz关注 中国报道周刊 通过Twitter关注 中国报道周刊 通过RSS 全文订阅 通过电子邮件 全文订阅 文章分类 经济随想 . 欢迎大家投稿， 点这里 发送投稿邮件 相关日志 ２１世纪初期中国经济面临六大挑战 (0) 闲论信贷违约掉期的是是非非 (0) 谁说我们中国是“优等生”经济 (0) 诺贝尔经济学奖不能授予禽兽 (37) 警惕ＧＤＰ成贬义词 (0) 要刺激出健康的经济伦理 (0) 给中国十个经济建议 (1) 简述普通年金 (0) 把经济权力交给民众 (2) 我要用“有形的手”打败“无形的手” (0) 我看2009年 (0) 我看2001年的几件经济（或有关）事件 (0) 德国盼中国订单纾缓失业 (0) 张五常，你学者的良心何在 (2) 市场失灵与政府失灵——中国经济的反市场形态原因分析 (0) 小农经济与机会主义 (0) 对外开放要注意国家安全 (0) 对中国经济有害的毒药 (1) 如果你是总理，会给每个人发1000元来刺激消费吗？ (0) 基于美欧的中国经济“变局” (0) 厉以宁教授语录精粹 (20) 十位教授的“逆向思维” (0) 减少财经杠杆——一个不愉快过程 (0) 全球ＩＭＦ新悬机？ (0) 假日经济：看得见的与看不见的 (0) 侵略改变了方式 (0) 令人茫然的结论 (1) 从迈克尔杰克逊突然去世话理财 (3) 从“朗讯事件”看中国的经济风险 (0) 从“三个和尚挑水吃”说起 (0) 人权与中国经济 (0) 中央已刹不住经济过热的飞轮 (0) 中国经济的隐忧 (0) 中国经济的基本模式面临挑战 (0) 中国经济的反市场形态原因分析 (0) 中国经济有可能陷入低迷期 (0) 中国经济到了阶段性调整期 (3) 中国经济、市场新“变异” (0) 中国经改的致命伤 (6) 中国的经济真相 (0)

纽交所改嫁，使100年华尔街纽约——全球金融中心以及美国还是唯一的超级大国吗等诸多来自全球各国的议论？ 凸）、 首先，首次公开募股活动将逃往香港和伦敦。德国人现在又来了，要收购纽约证券交易所（New York Stock Exchange）！ 符号当然是重要的，但历史常常更加重要。在过去400来年的历史中，世界上实际只出现过三个主要的金融中心：阿姆斯特丹、伦敦和纽约。荷兰帝国开始衰落后的约300年间，阿姆斯特丹仍然能够作为一个金融中心撑起一片天。 事实上据《华尔街日报》报道，德意志交易所（Deutsche Boerse）与纽约泛欧交易所（NYSE Euronext）合并后将在荷兰注册，具体地点几乎可以肯定是在阿姆斯特丹。 伦敦呢？尽管帝国时代已在上个世纪结束，尽管差不多每一家优秀的英国投资机构都已不复存在，尽管英国没有采用欧元，但伦敦仍然是欧洲占支配地位的金融市场中心（法兰克福，对不起），和纽约一道，是世界上两大占支配地位的金融市场中心之一。 伦敦的强大地位得以保持，原因有二。一是它横跨东西两半球。在伦敦，交易员可以看到亚洲闭市、美国开市。更重要的是，英国决定开放大门、培育竞争，而不是保护民族品牌。巴克莱（Barclays）和汇丰（HSBC）仍是强大的、全球性的参与者，同时伦敦金融城也汇聚了瑞士、德国和美国银行开设的大型机构。但伦敦的历史地位也随着风行了300多年的英镑一样而风蚀过去。 没错，亚洲正在崛起。香港、新加坡和上海正在成为重要新兴市场中心。但这三个市场中心的市值全都远远落后于东京。 历史证明，金融市场中心会产生巨大的环境惯性影响。一旦资金在某个地方感到安心──安心于政治稳定、法治和大量优秀的人才──那么它就不情愿离开这里去寻找新家。在亚洲这边，中國的法治还没有得到很好的检验。香港虽然可以从事獨立的政治活动，并且享有特别行政区的地位，但它仍然是中國的一部分。新加坡看起来不错，但它位于两个人口众多、局势不稳的国家之间，并严重依赖一个单一家族来给国家掌舵前行。日本局势稳定，不因领导人变更而发生财富环境变化，但其历史、地理和政治现实都注定它仍将是（非常富有的）昙花一现，而不会使整个地区不可分割的金融中心。现在，“3？11”大地震、大海啸、核电危机三重考验日本的时候到了……日本经济能大劫难后欲火重生？ 凹）、 4月2日自美国传来最新消息，纳斯达克OMX集团与洲际交易所（ICE）4月1日发布声明，宣布双方将以每股42.5美元的报价联手竞购纽约泛欧交易所集团。该笔交易计划以现金加股票的方式进行，总规模约113亿美元，较此前德意志证交所对纽交所的收购报价高出近20%. 根据收购条款，总部位于亚特兰大的衍生品交易所运营商ICE将获得纽交所的衍生品业务，纳斯达克OMX集团将获得包括股票交易在内的纽交所其余业务。纽交所股东每股将获得14.24美元现金、0.4069股纳斯达克OMX集团普通股，再加上0.1436股ICE普通股。 纳斯达克和ICE方面表示，这一交易将为双方实现18亿美元的合并收入，并创造7.4亿美元的协同收入。纳斯达克OMX集团首席执行官格雷菲尔德在声明中表示，两家美国领先交易所的合并将“增加美国市场的透明度和流动性，并创造新的就业。” 2月15日，纽约泛欧交易所集团和德意志证券交易所集团宣布达成合并协议，计划组成全球最大的交易所运营商。目前该宗交易面临着欧盟和美国监管机构的审查，此前欧盟高层已经暗示不会对这宗交易轻易放行。受并购消息影响，纽交所股价在4月1日的盘前交易中一度飙升逾10%，德意志证交所如怨妇一样在德国上市股票则下跌近了3%. （作者系《国情内参》首席研究员） 作者: 巩胜利 中国报道周刊 , 2011-07-20. | 添加评论 | No comment 原文地址 纽交所改嫁，美国还是超级大国吗？ 通过Google Buzz关注 中国报道周刊 通过Twitter关注 中国报道周刊 通过RSS 全文订阅 通过电子邮件 全文订阅 文章分类 经济随想 .

  选择字号： 大 中 小 本文共阅读 510 次 更新时间： 2011-07-14 00:08:32 中国房价真相大解密 标签： 房价 ● 凤凰网 一、中国高房价的秘密 中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨。对于中国高房价之原因，众说纷纭，本文将对此深入探究。 首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢?一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢?原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小，如日本东京。相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，笔者认为，人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。 其实，中国的土地是充足的。中国耕地18亿多亩，按照人均0.8亩地就可以实现粮食自给的国际标准，中国仅需要10.7亿亩耕地即可实现粮食自给，还有7亿多亩耕地可以用来做其他用途。另外城市化的发展，占有的不一定全部是耕地，还有许多非耕地可以使用。况且在城市的过程中，是节约土地的，按照农村住房与宅院用地面积1：3计算，如果城市化之后变成10高的居民楼，则可以节约39倍的土地，这样就有更多的土地可以建居住房。所以，中国人口多导致高房价是站不住脚的。 房子的价格，像其他商品或资产一样，是由供给和需求决定的。从供给方面来说，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供给的源头。所以，中国高房价的第二个因素是中国土地制度。由于中国规定城市土地必须国有化，地方政府就垄断了城市的土地供给。为了获得最大利益，作为垄断者的政府，于是就限制土地供给以保持垄断高价。这种土地制度的结果，一是大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地;二是增加了房子的成本，同时缩减了房地产商继续开发的资金;三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积。结果可想而知，这种土地制度必然会制造高房价和住房难。 仅有供给还形成不了价格，高房价还必须有需求。但是，无论对绝大多数要城市化的农民，还是对多数城市民众，或者是绝大多数准备结婚买房的年轻人，尤其是在大城市，这种房价已经高的让他们买不起。显然，推高房价的只有富人了，但高房价就是富人惹的祸的吗?除个别国家外，每个国家都有富人，但并不是每个国家都高房价，所以把中国的高房价仅仅怪罪给富人也是不对的。 那是什么推动了这个的高房价呢? 笔者认为，中国高房价的第三个因素就是贫富差距过大、低工资和低社会保障。由于贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们就有钱买贵房子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低(除房地产外)，继而导致富人不想投资实业;富人不想投资实业，股票、期货风险太大，城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值，于是他们就集群的投资或者说投机房地产，导致房价过高，普通民众又被高房价剥削一次。胡润研究院和群邑智库4月12日联合发布的2011胡润财富报告显示，中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3的受访富豪选择了投资房地产。在缺乏官方统计资料的情况下，《财经》杂志引用其他人的判断估计，2007年到2010年出售的新房当中，高达50%到70%的比例都是由投机客购买的，目前处于空置状态。2010年商品房销售10.4亿平方米，按照每套100平方米计算则2010年新增空房500-700万套。 由于贫富差距过大、低工资和低社会保障导致中国内需不足，产能相对过剩，就会产生过多净出口，使外汇储备不断增长并面临很大的人民币升值压力，而人民币升值的预期，又导致过多资本流入，尤其是热钱，增加房地产泡沫，并进一步加剧外汇储备的增长和人民币升值预期与资本流入、外汇储备增长的互动循环。在资本流入过程中，央行通过在外汇市场上购买外汇而形成外汇储备，因此外汇流入的过程就是央行向市场释放基础货币的过程。1999年12月底至2011年3月底，中国金融机构外汇占款增量为22.22万亿元人民币，是同期内中国狭义货币M1增量的1.01倍。这意味着，过去11年内的大部分时间内，外汇占款已成为中国央行发行基础货币的最重要甚至唯一渠道。由外汇增加导致的基础货币投放增长，又导致通货膨胀和货币流动性泛滥。通货膨胀导致负利率，货币流动性泛滥推高物价和资产价格，在城市化的机缘下，处于价格上升势头的房子就成了保值增值和投机的对象。 第四，中国政府和美国政府的财政货币政策所导致的流动性泛滥和通货膨胀。无论是美国在2001年网络泡沫破灭后实施宽松的货币政策和积极的财政政策，还是次贷危机后大量印刷美元挽救经济，都迫使大量美元流入中国，导致中国的流动性过剩和通货膨胀，推动中国房价上涨。面对2008年全球经济危机，中国政府开启4万亿经济刺激计划，经济的货币政策加积极的财政政策，又为后续的高房价注入货币动力。 第五，出口政策和外汇政策。美元流入中国，中国外汇储备快速增长，导致国内基础货币投放过多，为房价上涨推波助澜。这不得不引起我们思考引起中国高房价的第五个因素：出口政策和外汇政策。中国居民和企业的外汇，基本都被中央银行购买，变成基础货币发行。在中国外汇储备快速膨胀的今天，过去的政策早已不符合事宜了。由于曾经的外汇短缺，中国一直比较强的鼓励出口倾向，如对出口退税，一边减少了国内货物，另一边刺激净出口增加导致外汇储备不断增长和被迫投放基础货币，因而加剧通货膨胀和负利率。其实这还不如停止出口退税直接印刷人民币发给居民购买这些出口货物呢，出口退税换来的是外国“画纸”和通货膨胀，而印刷人民币发给国内居民消费，虽然也通货膨胀但国内居民毕竟还获得了消费增加。央行购买外汇防止或减缓人民币升值，其实这样是得不偿失。央行购买了外汇，可能阻止了人民币升值，但引发了通货膨胀，对出口企业来说可能是一样的，但对非出口企业和多数国民来说又是一个坏结果。再说，由于购买外汇引发通货膨胀，可能由此导致紧缩货币政策，反而对包括出口企业在内的所有企业都不利，更阻碍经济发展和人民生活水平提高。央行购买外汇干预汇率的结果，可能就是“滞涨”或类似于“滞涨”的坏结果。而这三个方面的旧政策，无疑都在加剧流动性过剩和通货膨胀，因而推动中国房价上涨。 第六，对民营企业投资和发展的限制。国内富人扎堆投资房地产，为此我们需要思考为什么他们扎堆投资房地产而不是别的?所以，推动中国高房价的第六个因素就是对民营资本投资和发展限制的各种政策，如国企垄断领域对民企的实际限制，对民间金融发展的限制，及其他一切危害民营资本投资经营的各种限制和不合理的税收设计等。如果放开民间金融发展，一方面让这些除投机房产外几乎无处可去的资金找到出路，另一方面还可以通过金融支持民营企业的发展，降低民营企业的困难，让更多资本乐于投资实体经济，而不是去投机房地产。民营企业的发展，让更多的人获得就业，增加普通民众收入，就会提高内需，改善国内实体经济发展环境，减少因外汇储备增加带来的流动性过剩和通货膨胀，就可以减少投机房地产的资金，改变这种不健康的发展模式。 第七，腐败。说过了富人推高房价，那我们也该讨论讨论官员的问题了。官员在土地供给中腐败，就会增加土地成本，进而就会提高房子成本和价格。官员给自己建别墅或被受贿后允许房地产商盖别墅，就会减少商品楼房的土地供给。官员受贿收了房子，或者拿受贿的钱买房子，就会减少市场房源。更重要的是，各地官员出于自己的利益，不顾民生而把城市当成私产经营获取土地暴利，对维护自身利益的房价调控和保障房建设消极应对或暗中抵制，相对于其职责来说，这也是变相的腐败。 第八，中小城市及城镇基础设施发展滞后导致年轻人口涌向少数大城市。在东亚国家，特别是中国，其民族文化似乎让人们很喜欢向少数大城市聚集，这在中国年轻人中表现的尤为明显。不仅如此，中国的年轻人不仅喜欢往大城市里挤，甚至还非要往大城市的中心区域挤，连大城市的郊区和卫星城都瞧不上。但同时，如果我们透过表象继续深入反思，我们就会发现更重要的是生活的环境和发展的机遇，民族文化作用其实是次要的。中国中小城市尤其是小城镇发展不足，基础设施尤其是人文设施匮乏，经济要素集聚能力不强，而大城市又为自己GDP和税收等利益考虑过多集中了产业、就业岗位和个人发展机会，城市群也未得到充分发展利用，导致人口和经济主体过度向少数大城市尤其是大城市中心集中。而在大城市，住房用地又安排不足。相对于居民，企业有更强的经济实力购买或租赁房屋，导致城市中心区域过多用于工商服务业，留给居住的土地和房子相对不足，就拉高了房价。 第九，廉租房供给不足导致商品房需求刚性。有人认为，过于追求自有住房的国民性格提高商品房刚性需求。的确，国际统计表明，房价和住房自有率呈反比。在同样需求下，如果租房子的比例很大，房子需求就比较有弹性，无论房地产商还是投机者都不敢随便拿刚性需求提高房价。但是，如果有比较好的廉租房，且适合结婚居住，年轻人会傻到背负沉重负担去高价购买房子吗?无论从经济上还是生活质量上，这都是不划算的。中国保障房不足10%，而商品房占九成以上。中国自有住房率高，说白了就是缺乏廉租房，老百姓不得不自己买房子住，而不是什么追求自有住房的国民性格问题。如果有大量廉租房，普通民众有多少不理性的去购买那些无论从经济上还是从精神上来说都不划算的高价商品房?如果有大量廉租房，有多少投资者会高价买房然后高价出租?无论是中国住房自有率高，还是高房价或住房难，根本的还是廉租房供应不足。 第十，高房价的首要责任是政府调控房价不力。控制房价上涨，降低过高房价，改善民生，这是政府的责任。但政府为什么没有控制住房价上涨呢?这还是因为政府控制房价的力度不足。除了土地政策导致高房价外，政府不能控制房价上涨的两个根本因素就是对投机囤积房子的打击力度不足和保障房尤其是廉租房的供给不足。如果征收较高的二手房增值税、对多套房子征收较高房产税、强制空房出租，房地产投机很快就会大幅减少。如果政府大量增加保障房，尤其是廉租房，就会大幅降低对商品房的刚性需求，降低市场租金，让房地产投机或投资价值大幅缩水。 第十一，小户型拉高房价。在高房价的情况下，买大房子需要有相当的财力，但对多数实际需求的购房者来说这显然是不现实的，他们只有选择小户型，如两室一厅或一室一厅。如果房子都在三室一厅或以上，对于许多购房者来说，只有降低房价他们才能买得起，所以中等户型和大户型会迫使房价降低。而小户型，则就会提高平方米的价格。更重要的是，小户型会导致人口特别密集，在一个区域内，过于密度的人口必然导致房价过高。如果这些原来住小户型的人更有钱了，或因赡养父母需要和父母同住，或生了孩子没地方住，他们可能选择购买更大一些的房子。如此一来，在这个区域内，小户型会导致换房增加和未来竞争购买中等户型或大户型房子，但由于人口密集，无法再增加房子，购房竞争将提高房价或使房价维持在高位。相反，在欧美国家，房子大，人口密度低，房价也比较低。 第十二，独生子女政策拉高房价。首先独生子女政策导致性别比失衡，在高房价和物质主义的今天，男性娶老婆，房子就是重要甚至是最重要的资本。性别比失衡，导致结婚买房更加刚性。同时，由于是独生子女，两个父母供养一个孩子，甚至是双方父母出资帮新婚夫妇买一套房子，这就提高了对高房价的支付能力。根据链家地产交易中心统计,北京首套房贷者的平均年龄只有27岁,而日本及德国首次购房人平均年龄42岁、我国台湾地区首次购房人平均年龄36岁、美国首次购房年龄亦达30岁以上，北京首套房贷者如此年轻，这说明中国很多购房者是依靠父母财力购房。如果没有独生子女政策，一家养两个孩子，再加上两个孩子的上学等花费又比一个孩子多，那么许多家长就没有那么多财力帮孩子买房子。由于是独生子女，父母把全部的期待都放在这一个孩子身上，更希望他们在城市尤其是大城市获得更好的发展，这无疑就增加了大城市房价的推力。 第十三，城市化发展和经济发展推高房价预期。对房地产投机者来说，他们敢炒房子，是因为他们认为有人会接手他们的房子。这个预期支撑，就是城市化和经济发展。城市化，会有越来越多的人进入城市，让炒房子的人有了发财的机遇。经济的发展，就会使未来人均收入提高，就提高了未来房子的购买力，亦增强了投机者对房价上升的信心。另外，就像经济发展对于股市的预期一样，经济发展宏观状况亦影响房价的信心。如果经济增长速度比较快，投资者就比较有信心，银行对其也有信心;相反，如果经济发展放缓或低迷，房地产投资者或投机者就会失去信心，银行也失去对房地产的信心，此时虚高的房价就难以维持。 二、再分析中国房价的真相 任何物品的市场价格，都是由供给和需求的博弈形成，房地产也不例外。分析房价的真相，就要分析供给和需求。 从供给上讲，有房子首先要有土地，而政府垄断土地供应，一是减少了土地供给，二是提高了房子的土地成本，必然减少房子的供应。全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流入政府的共有二部分，一是土地成本，二是总税收，合计占到了49.42%。房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。据悉，一些小产权房，价格只有市场的三分之一左右，但由于触动了土地财政而被打压。可见，土地制度对中国房价的影响是多么高。所以，中国高房价的第一个根本因素是中国的土地制。 其次，供给分为公共供给和市场供给，也即保障房和商品房。如果有足够的廉租房，大多数实际需求的公民是不会购买高价的商品房的，那房价必然无法长期维持高位，或至少不会有很大的住房难问题。1997年，香港推出每年85000套廉租房计划，从此香港房地产市场一直跌了整整五年，房价跌掉了60%。在新加坡，80%的人口住在保障房中。中国能够享受到保障房的家庭不足10%，如果中国有足够的廉租房，高价的商品房必然失去大量需求，高房价必然无法维持。所以，中国高房价的第二个根本因素是廉租房严重不足。 无论是说货币发行过多导致流动性过剩和通货膨胀，还是说其他因素导致富人或民营企业去投机房地产，那都有一个前提，就是房地产具有资产投资功能，可以获取保值升值收益。如果对购买二套及以上房屋设置高首付高利息、对房屋买卖征收较高增值税、对多套房子征收较高房产税，显然就会使房屋失去资产投资功能，房价也会大跌。但在现在制度下，政府为了地方财政和经济增长，是不会这样做的。 综合分析，中国高房价的最核心因素有三条：土地制度，廉租房不足和政府打击高房价不力。 三、中国房价的未来走势 决定房价变化的，还是供应和需求。在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。 在近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内，是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。 我们先看近期情况。据国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据：2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。再看新数据： 1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%;房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%;房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%。可以看出潜在房屋供给快速增加，竣工面积也呈加速增长。综合统计局2010年与2011年数据，估计2011年将形成约33亿平方米的供给量。在2011年1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米。按此进度，2011年大约可销售7亿平方米。按2011年卖7亿平方米计算，要近5年才可以卖完。另外，今年新国八条规定，各地要完成1000万套保障房，按每套90平米，有9亿平方米的施工面积。2011年1-4月，全国商品房销售均价约为每平米5300元人民币。那么33亿平方米，如果按5300元均价，需要17.5万亿元人民币，才能买卖完毕。问题是：钱从哪里来?如果不降价，谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房?根据供大于求的规律，价格会有一定的下降。但由于对城市化和年轻人的结婚购房预期，经济的较快增长，政府在近期内不敢让房价过快下跌，富人投资渠道也不能近期解决，在通货膨胀和流动性过剩的情况下，下跌幅度不会太大。当然，非常重要的是购房投资者的心态和心理作用，因为投机玩的就是信心。 再看中期情况。按照2011年33亿平方米左右的供应速度，按100平方米每套计算，年供应量3300万套，五年供应1.65亿套。如果每套住房住3人，可以容纳4.95亿人，超过目前城市户籍人口总数，也超过80后90后的总和，更超过2.5亿流动人口农民工的总和。但对要城市化的农民，还有年轻人，有多少能支付现在的房价呢?按照供应速度，房价有很大的下跌压力。 在十二五期间，政府规划建设3600万套保障房。但2011年就要开工建设1000万套，余下每年仅剩650套。如果房价继续维持高位，民生问题便难以解决，考虑到近年来社会问题日益突出，稳定形势面临考验，以房安之是必备选择，加之通过城市化加快经济转型升级、创造就业岗位和应对劳动力短缺的需要，中央政府会进一步通过保障房建设维护稳定和发展，估计3600万套的规划要突破，预计达到5000万套左右，这又形成一种房价下跌的压力。考虑到稳定与发展的需要，如果中央政府感到需要进一步加强房价调控，加上以往调控房价的经验和舆论反应，估计会出台更有效果的措施。 中国的土地政策，也可能在十二五期间改变。其原因在于，现在的土地政策备受争议，城市化和经济发展的需要也要求改变土地政策，地方政府继续获得土地垄断地位或保持垄断价格的可能性在降低。如果改变土地政策，或加大供应降低价格，预计对房价有一定的冲击。 一般来说，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行的调查表明，电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29%。并且越往外环空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右，四环至五环就上升到30%左右。2010年河南财经政法大学12名大学生历时两个月，学生们从郑州市中心六个区29家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房为样本[最新消息价格户型点评]，运用查验水、电、气表，点算“黑灯率”等方法，测算空置率。结果表明，郑东新区商住房空置率超过55%，其他五区也不低于20%。而这些空置房屋是需要成本的，如果房价不能保持继续上升或上升幅度低于资金成本，或者出租也不划算，那么投资者就不能长期坚持，一旦形成逃离房地产的形势，价格将迅速下跌。 综合考虑，房价在中期会有较大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考虑到城市化的发展、经济的增长、年轻人结婚购房需求，房价仍有一定的心理支持和需求支持，加之房价大幅下跌对金融系统与经济发展的影响，政府也会阻止房价过度下跌。但可以肯定，在中期内，尤其在2015到2020年，希望投机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。如果你现在手中持有房子，建议不要再持有太久。 最后我们考虑远期情况，也即2020-2030年的房价情况。据2010年人口普查数据，中国城市化率达49.68%，预计2020年超过60%，接近发达国家水平。但中国由于独生子女政策，导致年轻人口将快速减少，预计2020年后城市化发展速度将大为放缓。有人说日本1990年后房价暴跌及其经济一蹶不振是由房价过度调控造成的，其实即使没有房价调控，日本房价也一定会大幅下跌且经济一蹶不振。1990年日本25至34岁人口组数量比1980年25至34岁人口组数量下降了20%，这就意味着真实需求下降了20%，房地产的高价位已经失去了实际的需求支撑，是坚持不多久的。 尽管解释日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一条永远是最根本的，那就是低生育率。早在20世纪六七十年代，日本总和生育率就低于世代更替水平(也即维持人口不增加也不减少的水平，在发达国家为2.1)，随后生育率持续下滑，导致未来年轻不断萎缩。决定宏观经济总量GDP变化的是总需求与总供给的变化，低生育率决定未来经济增长一定会低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。从需求方面来说，低生育率会使未来消费最旺盛的年轻人口大幅减少且消费疲弱的老年人口比例很大，必然导致最终消费不振。投资需求是最终消费需求的引致需求，最终消费的低迷不振必然导致投资的低迷不振。这时，无论日本是刺激消费还是刺激投资，都不能撬动总需求。同时，从总供给角度来说，年轻人口减少，劳动力更新换代断层，最富创造力的年轻人口萎缩;人口老化，经济创造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的劳动人口比例减少，人均GDP增长必然放缓，甚至可能面临萎缩。而GDP增长率，取决于人口增长率和人均GDP增长率。低生育率的结果，最终必然导致人口增长的放缓或萎缩和人均GDP增长率的放缓，因而经济陷入长期低迷，失去10年再失去10年。 据第六次人口普查公布数据显示，中国0-14人口已经降低到16.6%，这比美国、英国、法国、荷兰等发达国家还要低。事实上，如果中国人均寿命和这些发达国家相同，中国的0-14岁儿童比例会更低，列入最低国家之列。为了更好的比较，我们可以仅适用65岁以下人口数据，以消除老龄化不同的影响，从而利用最新人口普查数据来估计中国的生育率水平。美国15-64岁成年人口与0-14岁儿童之比为3.2，属于成人与儿童比例均衡水平，而中国竞高达4.5，属于危险的倒金字塔结构。日本这个比例为4.8，韩国为4.2，德国和意大利为4.7，西班牙为4.5，这些国家总和生育率在1.2-1.4之间，且考虑到1945二战结束和战后婴儿潮，而中国1949年底才基本结束内战，导致2010年时中国59-64岁组人口数量相对这些国家偏低，从而使中国成人与儿童之比也相对偏低，故中国近年来的总和生育率应在1.3左右。在国际上，总和生育率在1.5以下称为“超低生育率”，0-14岁人口占比在15%-18%之间称为“严重少子化”，这说明中国已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代，这意味者未来中国将面临重老龄化和人口的崩溃式减少，未来经济也为此陷入长期低迷。 在2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以，在2020-2030之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。这时候，中国房价将进入合理水平，边缘地区房价很低，房地产利润也将被压的很低。 对于现在准备“以房养老”的人，千万别相信“以房养老”。“以房养老”的存在，必须有一个前提，那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌，否则“以房养老”就失去可能性。到2025年以后，中国城市化发展到一定程度，新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率，这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。况且由于独生子女政策，许多家庭变成二合一，这些年轻不需要再买房子，甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。与此同时，新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄，老年人的房子开始大量推向市场。这时，一边是急剧减少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供给，故至少中国房价在2025年前后必大跌。而现在，中国房价正处在泡沫期的高位运行阶段，必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老，而未来房价大跌，不仅不能依靠房子养老，反而白白养了房子。   本文责编： frank 发信站：爱思想网（http://www.aisixiang.com ) ，栏目： 天益评论 > 经济评论 本文链接：http://www.aisixiang.com/data/42172.html       爱思想（www.aisixiang.com）网站为公益纯学术网站，旨在推动学术繁荣、塑造社会精神。 非经特别声明，本网不拥有文章版权。 凡本网首发及经作者授权但非首发的所有作品，版权归作者本人所有。网络转载请注明作者、出处并保持完整，纸媒转载请经本网或作者本人书面授权。 凡本网注明“来源：XXX（非爱思想网）”的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于分享信息、助推思想传播，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。若作者或版权人不愿被使用，请来函指出，本网即予改正。 相同作者阅读 中国房价真相大解密 凤凰网：80位海外名学者致信清华校长支持汪晖 中国粪青绝症：有一种虚伪叫选择性失明 “解放军少将核武袭美论”真相 凤凰网：中国矿难亡魂占全球八成 建立和谐社会的经济理性 前南都总编程益中无罪获释 专家称此案已了结 被捕河北巨富孙大午案简述 轻视当地官员而挨整？孙大午案又一原因 相同主题阅读 中国房价真相大解密 朱敏：房价下跌有助于刺激消费增加 周天勇：高房价的治本之策 谢百三：高房价的危害性及警惕市场拐点出现 茅于轼：房价高是开发商抬上去的吗？ 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