谢国忠

　　 谢国忠：中国天量空房是数量泡沫危机来临的讯号 　　本文来源于财新网 订阅《新世纪》  　　中国的房产泡沫与其他泡沫的不同之处在于，它有着前所未有的数量，2010年-2011年将可能形成大量投机库存 　　 【财新网】（专栏作家 谢国忠） 中国到底有多少闲置房？如今这可是个热门话题。有媒体报道说，中国电力部门报告，过去六个月，6450万城市住户的电表读数为零。据此推测，中国现有闲置房可供2亿人居住。另有媒体说，电力部门否认了这一数据。无论如何，首先要获取可靠的数据。不然，就只能“摸黑儿”制定国家政策。 　　 两种泡沫 　　房产市场可以经历房价和数量两种泡沫。近代大多数房产泡沫都是房价泡沫。上世纪80年代，东京房价猛增，供应却没有相应上涨。上世纪90年代，香港房产市场也遭遇类似情况。房产市场易产生价格泡沫，因为一些独特因素限制了供给的反应速度。 　　首先，房产建设与政府管制息息相关，与其所在社区关系尤其密切。成熟社区中，通常规定新建楼房不得超过一定高度和密度。因此，这类社区实际上不可能迅速提高供给。 　　其次，基础设施建设耗时较长。缺乏土地通常与基础设施稀缺有关。基础设施建设很费时间。房价高时，假使资金充足，人们也对基建持谨慎态度，不敢一哄而上，担心费时费力的基建结束后，房价已然回落。因此，即使在较长的一段时期内，房产供应也可能无法对涨价作出反应。 　　房屋数量泡沫比价格泡沫少见，而且持续时间不长。出现房量泡沫时，供给增加，房价遭遇下行压力。此时仅需增加货币供应，就可稳定房价。房量泡沫有时为建设泡沫，但往往伴随建设周期一起结束。因为一旦供给抬头，房价将急剧回落。 　　目前，中国正在遭遇房价泡沫。通过研究分析房价/收入比和房租收入，我们就可以判断，泡沫是否已经产生，程度如何。如果城市里每平方米房屋均价为居民平均月收入的5倍-10倍，房市规模相对家庭总量大得多，高房价就很可能是泡沫。成熟经济体的房价/收入比应在1倍左右。在发展迅速的经济体，比率可能为2倍。中国房产价值都集中在大城市，其房价水平无法通过理性因素来解释。 　　中国的房租也正在上涨，而如果真是遍地都是闲置房，两种现象无法互相解释。有人批评房产中介公司哄抬市场。除非市场待租赁房产都集中于一家之手，否则，难以积聚足够的市场力量形成垄断。中国房产中介产业非常分散，因此，这种解释很难成立。 　　 中国特色的泡沫 　　中国的房产泡沫与其他泡沫的不同之处在于，它有着前所未有的数量，中国不存在供给不足。城市住房大多可分为单位旧房和私人住房。后者在过去十年突飞猛进，达6000万套。其中，约2000万套由开发商在建。地方政府土地储备大约还能再建2000万-3000万套房屋。大量单位公房拆迁后再开发。在最近一轮再开发热潮之前，单位公房量可能超过100亿平方米。相对于新建住房量，拆迁房数量不可能太大，否则，这些公房对地方政府来说就失去了商业意义。现有住房总量可能在90亿平方米左右。 　　除了普通商品房建设，公司和政府机构也自行建房，分配给员工。农村也建设了大量住房。在毗邻大城市的地区，此类住房影响房产供给。如果郊区农田被重新规划为城市用地，官方分类将过去的农房变为城市住房。 　　获得城市住房总量的可靠数字实在很难。人均住房面积数据还比较有用。在大部分城市开展的调查显示，平均住房面积为每人28平方米-30平方米。我们不知道这项调查覆盖了多少人口，但是，这些数据肯定不包括农民工。我们不知道这项调查是否将空置房计算在内。我粗略估计了一下，中国城市住房总量约为170亿平方米，误差区间为上下各10％。 　　尽管数据不精确，但我们仍可断定，中国不存在绝对住房短缺的情况。如果采用日本的标准，中国城市住房足以安置所有的中国人，所有农村人口迁到城市都足够。 　　掌握投机型（而非其他目的）空房的数量，比掌握住房总体数据重要得多。虽然政府未能公布空房数据，但我认为商品房空房率为25％-30％，比正常市场情况下至少高出100％。这种差异可被视为投机库存，如同有人囤积黄铜，待价而沽。这种投机库存的价值可能占GDP的15％左右。 　　更可怕的是，2010年-2011年将可能形成大量投机库存。近期信贷收紧，挤压第二套及第三套房购房者，导致全国交易量崩盘。我从房产中介发现，大多数房产需求被纳入调控范围，即投机购房。可以假设，2010年-2011年，房产供给将接近GDP总量的15％。房产政策调控抑制市场过热，开发商势必囤积供给，作为库存。一旦再次放宽调控，投机行为将卷土重来，可能导致投机库存价值翻番。 　　放松现有调控措施的几率很大。部分城市的银行已经逐步放开信贷。地方政府靠房地产增加收入。如果交易量持续走低，他们将陷入财政危机。许多地方政府本已债台高筑。地方政府负债超过收入五倍很普遍。如果收入来源枯竭，地方政府会拖欠债务。有鉴于此，中央政府可能放松调控力度。调控放松可能秘而不宣。政府改变心意，虽然短期内可缓解政府的财政困难，但是，一旦房产泡沫破灭，问题将接踵而至。 　　除商品房空置外，其他类别的房产空置率也居高不下。优势群体或关系户（例如，郊区的农民和可以自行建房的公司的雇员）不受市场约束，将占上风。因此，这方市场的闲置率将比商品房市场更高。虽然这些房产不参与市场竞争，但它们却参与租房市场竞争。它们构成有效供给的一部分。计算房产市场过量时，也应考虑它们的闲置率。 　　即使中国的城市空房少于6450万套，也将达到国际标准的一半。这仍相当于城市住房总量的20％，高于台湾高峰期的闲置率。而且，如果放松房产调控政策，空房量将超过城市住房总量的30％。 　　中国的房量泡沫的规模的确前所未有。中国住房供给过量并不稀奇。总的来说，过度供给很常见。它反映出资本价格过低。中国经济的结构决定了，供给将迅速增加。然而，闲置率居高不下，而房价还持续走高，真是咄咄怪事。在正常情况下，投机者会因为高闲置率止步不前。目前迹象很明显，房价将陷入困境。以下四个独特的因素或许可以解释中国的特殊情况。 　　一、实际利率持续为负，导致对货币需求下降，投机冲动上升。贪婪与对通胀的畏惧联袂催生了前所未有的房产投机需求。 　　二、大量的灰色收入需要“安全”的庇护所。中国形形色色的灰色收入可能高达GDP的10％左右。面对通胀压力增大，传统的避风港美元贬值的现状，中国红红火火的房产市场正成为灰色收入的理想去处。 　　三、中国大众从未经历过全局性房产泡沫。上世纪90年代的“房灾”仅触动了社会中的一小部分。外国公司和国有企业当时都未能幸免。从地域角度看，当时泡沫仅波及海南、广东和上海等地。大多数中国人从未听说过中国曾遭受“房灾”。正因毫无畏惧之心，贪婪加倍横行。 　　四、投机者们相信，政府不会眼睁睁看着房价回落。他们的判断是对的。由于地方政府完全依赖房地产收入，因此，它们将不遗余力的给高房价加油打气。但是，他们的“政府万能论”用错了地方。市场终究比政府大。政府行为只能延缓而不会消除市场力量。尽管如此，正是由于看穿了地方政府的心态，投机者对市场下行并无顾忌。因此，随着无休止供应信贷，投机需求也水涨船高。 　　 “急就章”式的政策要不得 　　中国的房产调控政策仍像是急就章。含有购房者歧视内容的政策执行起来很复杂，而且导致市场过于反复无常。如果迫于压力改变政策，这将进一步煽动投机者。过量情况将呈成倍增长。最终做调整，无疑痛苦得多。提高利率是逐步降温投机需求的最好政策，并可避免市场波动。 　　可持续的政策必须从解决政府财政问题着手。方法是扩大其他收入来源，抑或限制支出。地方政府均采用以投资为主导的增长战略，必然四处寻找收入来源。这种搜罗通常导致地方政府将土地出让收入最大化。除非采取措施限制投资型增长的方针，否则，中国房产市场无法正常运转。开征房产税对增加收入作用显著。在大多数国家，房产税属于地税，为地方公共服务提供资金。中国应当采取相同模式。这样可以减轻地方政府的财政压力。但是，相对于提高收入，更需限制开支。因为没有其他收入来源能够代替房地产。 　　中国亟需连贯的房产战略，而非对投机行为不时发起不可持续的打击。大量房屋闲置应当鞭策政策制定者采取行动。很明显，这是危机来临的讯号。时不我待。如果放宽目前的政策，而不建立连贯的政策框架，最终的“房灾”必将阻滞经济发展。美国经济的现状就是活生生的例子。中国极有可能重蹈其覆辙。■ 　　 作者为玫瑰石顾问公司董事，经济学家 　　（全文详见2010年08月02日出版的2010年第31期《新世纪》周刊）

 　　 中国将在两年内经历一场通胀危机 　　2010年07月15日 21:50　 本文来源于财新网 财新传媒杂志订阅 　　中国已进入通胀时代。劳工市场收紧，工资快于劳动生产率增长。通货膨胀已不可避免 　　 【财新网】（专栏作家 谢国忠） 全球经济“二次探底”已日益成为人们的共识。这迫使分析师和决策者们对是否需要新一轮的刺激发起了讨论。讨论的中心位于华盛顿，但是，很可能在第四季度转移到北京。其市场影响是推迟了加息的时间。滞胀也可能因此加速到来。 　　全球经济的“二次探底”可能让很多人认为中国不应该结束其刺激政策，甚至需要引入另一套经济刺激方案。我对此持怀疑态度。但是，目前的紧缩措施可能会放松一些。这也并不正确。 　　中国迫切需要紧缩其经济。中国面临的挑战是通货膨胀，而不是增长放缓。中国近期的出口数据与全球经济的“二次探底”并不一致。即使全球经济放缓，中国的出口仍将可能继续增加。 　　基础设施投资仍然非常强劲。银行贷款与去年同期相比稍微放慢，但其增速仍非常高。企业和银行最近感到流动资金有些紧张。这可能是由于在去年开始的项目对信贷需求巨大。即使贷款以去年同样的速度继续增长，企业和银行仍然会感到紧张。 　　只有地产行业增长趋缓。这并不足以造成严重的衰退。中国的GDP增长率在可预见的将来可能一直维持现有水平。因此，宏观政策不应过于关注经济增长放缓。 　　虽然信贷市场现在感到有些吃紧，但这与价格稳定不相一致。过去的货币和信贷的迅速增长正演变为通货膨胀。而目前信贷和货币的增长则增加了通胀的压力。政府需要迅速提高利率，以限制信贷需求，减轻通胀压力。 　　印度和韩国最近提高了利率。越来越多的国家意识到，尽管全球经济放缓，他们也必须对付通货膨胀。中国需要尽快加入这个行列。印度的通货膨胀已达到两位数。除非利率迅猛增加，否则，中国也可能遭遇相同的境况。 　　中国已进入通胀时代。劳工市场收紧，工资快于劳动生产率增长。通货膨胀已不可避免。事实上，只要工资上涨速度快于通货膨胀，这就不是一件坏事。它是中国重新走向平衡的一个必要组成部分：提高经济中劳动收入和消费的比例。但是，要想稳定经济，利率必须超过通胀率。否则，通胀率将加速上涨，并引发危机。 　　虽然我现在认为美国不会在2010年下半年提高利率，但我仍然相信，中国会以每次27个基点的幅度两次提升利率。虽然这些举措将平息对通货膨胀的预期，但不足以稳定通货膨胀。恐怕中国将在两年内经历一场通货膨胀危机。■ 　　　作者为玫瑰石顾问公司董事、经济学家 　　 （全文详见7月19日出版的2010年第29期《新世纪》周刊）

　　 工资上涨是主旋律 人民币升值仅是插曲 　　 【财新网】（专栏作家 谢国忠） 我们很早就在等中国调人民币汇率。如今，此事真来了，但人民币兑换美元的汇率在上下波动之后，最终只是原地踏步。这丁点儿好处连塞你们的牙缝都不够。 　　宣称人民币与美元“脱钩”让中国取得了一些好处。美国国会的声调已经降了些，尽管不知道它的低调能维持多久。“人民币免费午餐”的期望在脆弱的上海和香港股市看到了些许希望，对农业银行的IPO有好处。在如此脆弱的市场进行规模这么大的IPO，也只有中国才敢这么干。 　　我并不是在暗示，中国将人民币与美元脱钩的说法只是在糊弄人。人民币将在未来12个月内略微升值，但幅度不会很大，很可能小于5%。这个升幅，澳元在一周内就能完成了。 　　过去五年，我们一直讨论人民币的升值问题，但经由通胀，人民币实质上已经升值了。在这个商业周期里，房价涨了3倍。当住房平均占到生活成本的三分之一，光这一项，就意味着人民币的实际升值了1倍。现在与五年前已大不一样，人民币不再被低估了。 　　 贸易失衡 　　美国对人民币如此敏感，让人难以理解。人民币升值真的对美国有利么？美国政客认为，人民币升值，中国就会买更多的美国产品，如此就能平衡双边贸易。但是他们没有注意到，这样的话，美国人买中国的产品时，就花上更多的钱。很可能在相当长的一段时间内，比如五年，强势的人民币会增加美国对中国的贸易赤字。 　　虽然人民币升值的幅度不会很大，但中国工厂的工资将会上涨很大一截。无论如何，美国人买中国商品时都要花上更多的钱。过去20年，当劳动力供给无止境的时候，生产力提高的好处由消费者、投资者或者收税者享受，但永远不会是工人。这就是为什么中国的经济一直在迅猛增长，但工资却停滞不前。 　　当劳动力市场实现充分就业的时候，工资就会比整个经济上涨的还快，以赶上生产力。在未来十年内，中国劳动者的工资占GDP的比例会上升10个百分点。 　　 上涨的工资 　　工资涨得比生产力还快的时候，就意味着通货膨胀。这是中国过渡到充分就业的必然结果。在接下来的五年内，工资很可能上涨至今天4倍，而GDP将上涨至今天的3倍。后者的增长一半来自于实际增长，一半来自通货膨胀。中国的出口价格也会翻一番。 　　过去十年，中国实现了两位数的增长率、高位且飞速增长的房价、低工资以及低利率。下一个十年，一切将朝相反的方向发展：利率将涨到6%-8%，通胀将达到10%，工资上涨15%。为控制通胀，利率不得不上涨，这会压低房价，至少在过渡时期会如此。 　　中国现在仍然不愿提高利率让通胀降温。人民币的升值预期加强了其流动性，政府因而有足够的空间决定提高还是不提高借款成本。通常，一个发展中经济体面临类似的局面时，由于市场担心其竞争力，会导致其货币贬值的预期。这就会使得资金流失，迫使利率上涨。不知为何，中国一直拥有更多的灵活性，它的庞大规模使得许多人认为它是与众不同的。 　　接下来的两年里，持续的通货膨胀将会让人民币有贬值的压力。我怀疑，今天那些说人民币升值的人，到2012年会说人民币应贬值。让我做一个早期的预测：中国将会坚守人民币汇率，放弃一些外汇储备。它会进行全面的结构改革，以改善竞争力和需求，就像曾经在1998年做的那样。 　　人民币汇率并不是治疗全球贸易失衡的灵丹妙药。相对于工资上涨来说，它在未来几个月中的变动，仅仅是个插曲。■ 　　 （作者为玫瑰石顾问公司董事，本文英文版首先发表于彭博，财新记者陈璐译）