房地产

2010 年房地产市场总结及 2011 年前瞻 ——刊于国务院发展中心《中国经济报告》2011年第1期 2010 年是中国公众对房价调控最寄以希望的一年，也是最为失望的一年；与此同时， 2010 年是中国地方政府卖地财政和房地产开发商住房销售的大丰收年，两者合计创立预计超过 3 万亿元，大约相当于 2010 年中国经济净增长的部分。目前，政府的行为和中央实施的一系列政策，诱导了全国公众通过贷款和存款投资房地产的狂潮，希望借助房价上涨抵消通胀侵蚀。这些“合理预期”行为不仅加大了地产泡沫的程度，也将中国经济社会笼罩在异常凶险的泡沫破灭风险之下。   一、 2010 年中国房地产市场总结 （一）房地产业经营状况 2010 年是中国房地产宏观调控频次最密集的一年，但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。 1-11 月，全国房地产开发企业完成投资 42697.33 亿元，同比增长 36.5% ，不仅远高于 2009 年的 17.8% ，且明显高于城镇固定资产投资 24.9% 的增速；商品房销售面积 82541.27 万平方米，销售额为 42277.89 亿元，分别比 2009 年增长 9.8% 和 17.5% ；房地产开发企业本年资金来源 63220 亿元，同比增长 31.2% 。其中，国内贷款 11245 亿元，增长 25.0% ，利用外资 656 亿元，增长 59.0% ，自筹资金 23806 亿元，增长 49.6% ，其他资金 27513 亿元，增长 20.4% 。在其他资金中，定金及预收款 15935 亿元，增长 19.4% ，个人按揭贷款 7937 亿元，增长 13.2% 。 作为房地产开发经营业上游的、同样以经营地产为主要收入的各个地方政府， 2010 年土地出让收入高达 2.7 万亿元，比 2009 年全年增加 70.4% ，堪称有史以来的一个最大的丰收年。 如果将地方政府的土地出让收入考虑进去，全产业链的房地产业， 2010 年的经营收入可望达到惊人的 7.4 万亿元。按照 45% 的利润率估算， 2010 年我国包含地方政府土地经营在内的房地产业有望创造近 3.33 万亿元的超级利润，大约可占到 2010 年我国名义国内生产总值的 9% ——这属于地价升值带来的经济增长。 （二）房价再现 2009 年的上涨幅度 国家统计局数据显示，截止到 2010 年 11 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 7.7% ，涨幅比 10 月份缩小 0.9 个百分点；环比上涨 0.3% 。从 2010 年 1-11 月的新房销售数据来看，全国商品房平均销售价格为 5124 元 / 平方米，仅比 2009 年同期的 4785 元 / 平方米高出 7.1% ，较之 2009 年全年的增幅 24.2% 有了很大幅度的下降。但是，考虑到 2010 年一线城市商品房销售面积大幅度减少，销售面积增长主要来源于传统经济落后的河北省及中西部地区，以及多数省份的二、三线城市，这使得 2010 年的新房平均销售价格，与以消化住房存量为主的 2009 年，失去了位置上的可比性。 从销量明显减少的一线城市来看， 2010 年房价仍然保持了猛烈的上涨幅度。根据中国房产信息集团提供的资料，北京 2010 年新建商品住宅均价已达到 20328 元 / 平方米，同比大涨 42% ，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达 22261 元 / 平方米，同比涨幅为 40% ；广州 2010 年均价达到 11579 元 / 平方米，同比上涨 23% ；深圳均价 20596 元 / 平方米，同比涨幅为 33% 。 从国内最大的 20 家房企平均销售价格变化来看， 2010 年为 10096 元 / 平方米，比 2009 年的 8297 元 / 平方米上涨 21.7% ；如果考虑到销售区位的变化，同等地段房价同比变化，一般在 30% 左右。 国内城市二手房的市场情况，多是以一手房价格变化作为风向标，涨幅与一手房保持基本一致的上涨节奏和幅度。 据上分析， 2010 年我国房价的实际上涨幅度在 25% 左右，约为国家统计局公布房价指数的三倍以上。   二、越调控越疯狂的房地产市场 如果考虑到 2010 年是中国房地产市场调控最密集的一年，而且号称“史上最严厉的房地产宏观调控”，那么从房地产市场的实际运行来看，本年的房地产调控是完全失败的，甚至是背道而驰的。 纵观整个调控过程， 4 月份刚刚实施新一轮房地产宏观调控政策时，房地产市场经历了一个量跌价滞的短期阶段，部分一线城市出现 5-10% 的价格下跌；然而， 8 月份以来，房价再次抬头，成交量也开始有所放大；随之而来的“ 9.29 二次调控”看似严厉，“新国十条”对于房地产信贷政策的再次强调，而具体的落实仍属纸上谈兵。这导致了十一月以来楼市迅速“回暖”，年底各地再次出现了排队哄抢的过热现象。 2010 年，中央政府相继出台了 “ 新国十条 ” 、 “ 新五条 ” 、 “ 要求省级地方政府监管房价 ” 等措施，其中限制购房信贷政策和要求省级地方政府监管房价政策，曾被社会广泛看好，之所以起不到实质性的作用，以下五个原因是非常重要的。 一是积极财政政策创造的新的经济弊病。在凯恩斯的国家干预理论中，政府赤字一般要受政府长期预算能力约束，不应也不能通过大规模银行借贷手段，替代市场主体制造经济繁荣景象。这不仅会造成政府债务失控危及银行业安全，更因信贷规模过大导致严重的通货膨胀，使整个经济陷入严重的通货膨胀和企业冲入房地产市场的投机狂热。不可否认，政府大规模的公共设施投资有利于维护经济增长速度，并为中国城乡的现代化创造美好的蓝图；然而，在行政权力失控的中国，大规模的公共设施投资，不仅成为权贵通过工程转包自我分肥、攫取暴利的重要手段，更为经济转型和银行业安全制造了巨大障碍和隐患。 二是 2009 年以来极度宽松的货币政策，导致货币的购买力大幅度下降，客观上加剧了公众对未来时期物价上涨、房价上涨的预期。一种看法认为，通胀预期是公众对物价上涨的一种心理焦虑，这是一种片面的理解。通胀预期既是指人们在预期物价上涨下的心理冲动，更是在这种心理焦虑下所作出的一些列行为选择。例如，作为劳动者，他会要求增加工资；作为农民，他会直接对粮食提价；作为房东，他会租户付出更多的租金……近五年来，中国的货币供给每年平均增长 20% ，大部分被新增的建设用地和增发的股票吸收，真正流入实体经济的比重非常有限；而为了刺激实体经济的增长，中央持续保持宽松货币政策，这使得通胀预期下的物价、房价上涨趋势无法避免。 三是地方政府卖地生财愈演愈烈，成为 2010 年房价暴涨的重要推手。 “ 十一五 ” 期间，全国共批准新增建设用地 3300 多万亩，土地出让收入 7 万多亿元，其中房地产土地出让占到绝大部分。其中 2010 年全国土地出让成交总价款 2.7 万亿元人民币，同比增加 70.4% ，城市发展对土地的依赖有增无减，对房价的推动作用更多突出从某种意义上说，地方政府高价出让土地比 “ 炒房团 ” 的破坏性更大。所以，中央要求地方政府监督房价，这是一个重大失误；而国土资源部要求地方政府拿出 10% 的土地出让金治理农业水利，对于期望通过房产税制度取缔地方政府土地财政的人们，当会失望之极。 四是房地产限制信贷政策漏洞频频、形同虚设。 4 月份出台控制第三套房贷款、提高第二套房首付比例后，四大国有银行执行力比较强，但小银行和其他非国有银行，不但没有很好地执行政策，反而填充了四大银行临时停贷所让出来的市场份额。另外，由于银行业协会与地方建委、房地产管理局缺乏信息共享，导致信贷控制出现大量真空地带。 五是缺乏持有环节征税，导致居民存款围绕楼市的“大搬家”倾向。由于国内商业环境恶化，长期的高通胀预期，导致居民银行存款出现 “ 大搬家 ” 现象，很多人把存款取出来购置“只涨不落”且没有持有成本的商品房进行投资。据多家调查机构证实，在现有房价里，一次性付款量占到 40% 以上。也就是说， 40% 以上的购房钱都是私人存款的搬家，不是来自银行信贷。这个情况说明，如果不对住房持有环节征税，我国各地住房囤积和空置的乱像将更加严重，整个经济社会将完全被房地产绑架，陷入空前的危机爆发前夜。 总之，由于没有触及政府利益，过度迷恋房地产拉动的经济增长，无效的、越调越涨的宏观调控和地产泡沫的持续放大，成为贯穿 2010 年房地产市场的一根主线。   三、面临房地产泡沫破裂巨大风险的 2011 年 迄今，中国房地产蕴藏了举世公认的、巨大的资产泡沫。在住房越来越脱离居民支付能力的条件下，房价越是高涨、越是居高不下，中国经济面临泡沫破裂的日子越来越近。 在房地产泡沫持续放大的过程中，中国经济还将面临着如下风险。这些风险中的任何一个环节爆发，都有可能引发房地产泡沫的破裂，从而给中国经济社会带来毁灭性打击：一是城市建设过程中大量占用耕地，而复垦的耕地多为以少充多、以滥充好，由此必然带来未来时期农产品的大幅减少。一旦国内出现粮食危机，必将引发整个经济社会陷入恐慌，引发地产泡沫的破灭；二是城市建设大量拆除民房，可能引发来自民间底层的激烈对抗、暴力冲突等大规模群体性事件，酝酿深重的社会动荡，引发地产泡沫破裂；三是政府通过财政支出和大规模银行贷款过度干预经济，必然对其他经济从事经济活动构成实质性挤出，产业体系特别是创新产业体系遭到根本破坏，房地产将成为经济增长的唯一驱动力。只要出现房价上涨乏力的情况，由政府债务危机诱发的、包括地产泡沫破裂在内的一些列经济危机将随之发生。 一旦地产泡沫破裂，近五年来房地产领域大量吸收的货币供给被挤出，有可能涌向粮食等基本消费品领域，有可能引建国以来最严重的通货膨胀，经济社会陷入完全的混乱和失控状态；即使社会混乱的状况得到控制，经济也可能如日本地产泡沫破裂之后，陷入“失去的十年”甚至“失去的二十年”。 尽管泡沫经济致中国经济存在巨大风险，但现有的房地产政策和体制，还没有看到房价松动的任何迹象。 2010 年以来，央行二次加息累计 50 个基点，但由于物价上涨更快，存款负利率的幅度更加严重，没有起到控制房价的作用；存款准备金率虽然收缩了部分贷款，但由于居民存款挤兑和大搬家，且大部分流入房地产市场，房价上涨在调控中越演越烈；近期财政部表态同意重庆市对高档住房开征房产税，对重庆房价上涨起可能到一定的抑制作用，但效果如何还需要看方案要点和开征后的实际情况。 考虑到中国房地产市场的政策市特征，展望 2011 年的房价走势，主要应考虑两大因素：一是各级政府领导的言论和行动；二是各种经济政策的组合力量，其中各级政府的行动是所有人应该观察的重点。 从中央政府层面，要看他们针对房地产宏观调控失败之后的对策是否具有实质性？中央领导人在住房民生和房地产拉动经济增长之间如何取舍？从地方政府层面，主要看其在卖地生财和保障房建设之间的取舍。     经济政策组合不能只看信贷增速，还要看包括政府债务、赤字在内的政府支出，居民银行挤兑和存款搬家情况，以及国际收支盈余和热钱涌入对货币投放的压力等等。如果只是信贷投放增速收缩了，而其他部分仍在扩张，通货膨胀以及房价上涨的局面，短期仍然难以改变。 总体来看，目前中国的房地产市场已经积重难返。不仅房地产市场的屡调屡涨让公众对政府失去信心，也让我们思考宏观调控房地产市场是否适合；另外，房价涨跌引发无房者和买房者之间巨大的利益冲突，两种势力得博弈让政府看起来无所适从，但腐败和政府本位利益诱使政府决策走向了一条“夯实泡沫”、“偷着笑”的不归之路。因此笔者倾向于 2011 年一、二季度之后，房价上涨到顶出现拐点、年底确立下跌趋势， 2012 年底房地产泡沫破裂的判断。可以想象，地产泡沫破灭的后果非常严重，政府、公众都应及早做好应对准备！   MSN空间完美搬家到新浪博客!

房地产市场在二三线城市延续最后疯狂   2011-1-25 解放日报       媒体披露，住建部已经要求2010年年末房价上涨幅度较大的一些城市出台限购令细则，一位副部级官员在1月中旬的内部会议上明确表示将向地方官员施压，“不限购，就约谈”。明确的房地产限购方式在二、三线城市蔓延开来，郑州、太原、武汉、昆明刚刚出台其限购令细则，紧随其后已明确将要出台限购细则的地区还有青岛与济南，以及陕西、广西的部分城市。       调控二、三线城市房价大有必要，在2010年的房地产短期疯狂中，二三线城市扮演主力作用。来自国家统计局的数据显示，2010年的销售面积及销售额度增速上，中部地区为19.9%及39.7%，西部地区为13.5%及32.2%，远高于东部地区的4.1%及10.1%。在中国指数研究院发布的百城价格指数报告上，位列12月份房价涨幅榜前列的均为二、三线城市，刚出台限购细则的昆明及郑州分别位于榜单的第八和第十三位。       二三线城市房价过快上涨，透支了未来的资金潜力与产业前景。以某中部省份为例，在GDP上升的同时房价快速上升。2010年，其省会城市普通商品住宅均价为6167元/平方米，相较2009年上涨了1779元/平方米，涨幅位列东部省会城市之首。根据最新的数据，十一五期间该市居民、农村居民人均收入分别由9684元、3207元提高到18800元、6800元，比“十五”末翻一番，但即使以如此漂亮的数据，在该市动用可支配收入购买一套一百平米的商品房，需要10年左右，远超国际警戒线。       该城市的经济发展模式过于激进，让人担心。十一五期间，该市GDP由925.6亿元提高到2600亿元以上（初步统计），年均增长18%；规模以上工业总产值由843亿元提高到3700亿元，年均增长34.9%；财政收入由130.9亿元提高到470亿元，年均增长28%以上；全社会固定资产投资累计完成9500亿元，年均增长44%，固定资产投资已经高到匪夷所思的地步，从侧面显示，该地区在通过不断的土地与国资兑现，通过借贷维持高增长。       上述房地产泡沫与经济发展路径，蕴含重重风险，是中国经济无法承受之重。没有居民消费，固定资产投资畸高，政府负债率过高，而居民财富转化成了房地产，缺乏内生的向上动力。       事实上，全球的经济形势已经逐渐好转，人民币汇率升值与内部货币逐步紧缩，意味着过多的资产泡沫必然被挤出市场，中国有必要主动挤除房地产泡沫，不仅在一线城市，更要在实业未兴泡沫先行的二三线城市，以防止产业彻底空心化，内需根基被彻底毁坏。       欧美的产业正在复苏，表现在反映美主要企业的大盘蓝筹情况的道琼斯指数在1月21日创下30个月以来的新高，道琼斯30种工业股票平均价格指数收于11871.84点，涨幅为0.41%。标准普尔500种股票指数涨3.09点，收于1283.35点，涨幅为0.24%。欧美金融机构的赢利已经开始复苏，摩根大通等赢利上升。而欧元区经济火车头德国最新公布的Ifo商业景气指数1月份升至110.3点的纪录新高，略微高于市场预期的110点，上个月为109.8点。       更重要的是，反映市场信心的黄金价格走入下降通道，截止1月21日的一周，纽约商品交易所2月期金合约下跌5.5美元，跌幅0.4%，收于1,341.0美元/盎司，创自去年11月7日以来的最低水平。本周该合约累计跌1.4%。黄金下挫说明市场信心恢复。       欧美挽救了金融机构，从实体经济与消费开始复苏，而我们仍乞灵于基础建设与房地产泡沫的方向发展，甚至任由房地产泡沫向三四线城市蔓延，攫取最边远地区的民财，与此同时还在加快人民币资本项目的开放步伐，这是最糟糕的搭配——货币控制放松与泡沫肆虐。       或者制止泡沫发展实业，或者停止人民币国际化步伐，建立经济秩序，除此之外别无良方。     MSN空间完美搬家到新浪博客!

    下面《余能松自述》，是根据其手书的自述材料打印出来的。     余能松职务侵占一案北京市丰台区人民法院2010年9月就向余能松送达了起诉书，但案件至今没有开庭。     作为包工头的余能松，原答应在2009年7月30日向为自己承包的永同昌公司的工程施工的工人结清工钱，为向自己供料的材料商结清材料款的，结果其因被整其工程款不给的永同昌公司举报职务侵占，2009年7月29日被抓了。之后，因检察院不批捕，公安机关以监视居住的方式变相羁押了他50多天，又将其送回看守所，最后检察院还是批捕了，并起诉了。     没有人能够理解，一个包工头，从开发商手里领取的工程款，怎么就成了职务侵占！     被欠1000多万元工钱和材料款的余能松的工人和向其供料的材料商，一直在等待着余能松能够早日出来，给他们钱。但即使余能松出来了，永同昌如果还是不给余能松工程款，他又拿什么来付农民工工钱和材料商材料款呢？     也许将余能松长期关着，正是永同昌所需要的，毕竟没人向自己要工程款。至于农民工和材料商，对付他们的理由是：等余能松的案件结了再说。 ————————————————                           余能松自述   我叫余能松，今年 40 岁，是一个不能再普通的老百姓。父母均是年迈的穷苦了一辈子的农民，既没有钱也没有势，我从 17 岁走出福建农村老家开始立志要用自己的双手把握自己的命运，创造自己的生活。经过 22 年没日没夜的打拼，我自认为赚到人生的第一桶金，让我及我的家人过上了宽裕的日子，但是当 2009 年 7 月 29 日来临的时候，一切都改变了，我从一个诚心怀揣着对他人无限感激的自由人突然之间变成了公安机关认定的犯罪嫌疑人，从此失去了自由。我有一种感激有一种无形的力量把我推向了越来越深的深渊。 2009 年 7 月 29 日 午饭以后，我送我将要临产的妻子去医院检查。之后在去公司的路上车开到东风北桥突然被几辆车前后夹住。车上下来几个持枪的便衣，将我及司机带到他们车上，问过我姓名后将我带到丰台区经侦大队，进行询问。从大约下午三四点钟一直到晚上 23—24 点左右对我个人承包的工程项目进行了翻来覆去的审问。当时我已经被吓蒙了。糊里糊涂的在与我说多处不符的口供上签字了，于是我被以涉嫌职务侵占罪刑拘。当晚被送到了丰台看守所 1 区 2 号，开始了我漫长的“囚徒”生活。 进了看守所后，预审对我进行了两次问讯，到了第三十二三天的时候填写了一张应该是检察院发的案情申辩表。（具体内容名称忘记了，应该是批捕前的手续）第 37 天既 2009 年 9 月 5 日直到晚上十八点之前我都没有接到逮捕证，按照刑法的规定，最长拘押 37 天。以及我对公安机关指控我罪名不成立的信心，我认为我快自由了。果然到了 20 点钟左右管教民警通知我收拾东西出所，我当时很激动，提着东西走出了看守所大闸门。之后懂啊了看守所大闸门对面法治办办公室先办理了司机的取保候审手续。但是，我的手续迟迟未办，我心中充满不祥的预感，果然在送走司机后，我又被戴上了手铐，在法治办等了大约一个多小时，来了二三个经侦大队的警察，把我带上了一辆英国产的豪华商务车。开到经侦大院。在出看守所的大门的时候，女警察喝令我低头，几乎趴在座位上，不让外面看见。一直趴着到经侦队，到了经侦大院，女警察开始骂骂咧咧：“孙子你丫还想回家。你丫命好，这要是一年前，还怕你不认。 ” 再难听的话我没法写了。我不敢说一句话。后来他们到食堂吃饭，用一个牛皮纸袋套在我头上，把我双手拷在了椅子脚上，我坐在地上不能起来。中间还有人过来踢了我一脚，骂了几句。他们吃过饭后把我带上了出，那个纸口袋一直套在我头上，我也不知道要开到什么地方，心里极度恐惧。不知道他们要把我怎样处理，我努力辨识车前进的方向，车行了大约三十分钟左右，开始减速，缓慢前进，我估计快到站了。车压着沥青路面的声音、感觉以及过坡转弯的方向及位置，我隐约觉出是我熟悉的地方，下车后走进一幢楼，上了楼梯，我毫不怀疑的确认这是我曾经承包负责装修施工的目的所在地——位于西南三环丰益桥旁边的西南国贸大酒店的五层。我被带进了意见拐角处没窗的客房，让我蹲在墙角，一天一夜没有人理我，一直带着纸袋和手铐。又过了二三天的样子，我又被接走开到了云冈附近北方宾馆，我被关在二层的某个房间，期间又特别在房间的窗户加了防盗网，每天有两个警察和两个保安 24 小时值守。过了十几天负责我案子的侦察小队长来问讯，从下午二点左右一直到凌晨，让我咋笔录上签字。由于笔录与我所说的存在差距较大，我拒绝。大概过了一两天，小队长又来问讯，从下午二三点一直到晚半夜凌晨一二点左右，我仍然拒绝在笔录上签字，小队长气的一巴掌打过来，我躲闪不开，右脸挨了一下，当事在场的还有值班的两个警察和两个保安。小队长让其中一个警察在笔录上签字后，气愤的走了。至此一直到 10 月 27 日我都在这个房间里无所事事的呆着。每天除了和警察聊天外就是看电视，还有我们每天二百元的伙食费标准，房费每天二百三拾元，没有计入四个看守的加班费和补贴。我心中充满了对自由的渴望、对家人的牵挂、对正义的祈祷。我一直坚信在首都法律会给我公正的裁决，让我尽快得到对法治保障的自由，然而愿望与现实总是背道而驰…… 经过了 52 天的监视居住，我于 2009 年 10 月 27 日被第二次送回丰台看守所 1 区 1 号，并告知我被逮捕了（后来我才知道这次批捕是检察院的有条件逮捕），我的案子正式进入了侦查阶段。经过 4 个半月的时间，预审提讯了二三次，我于 2010 年 3 月 24 日接到了检察院的告知书，我的案子进入了审查起诉阶段。在预审的补充侦查中，经侦又来了两次，问了一个与案件无关的事情。终于在 2010 年 9 月初检察院做了一次提讯，告知我审查起诉阶段时限用完，要将我的案子移交法院，我于 9 月 29 日收到了起诉书。我满心认为我的案子能尽快大白于天下，得到法院公正的裁决。我甚至做好了接受最坏判决的准备，只想尽快离开看守所，让这场恶梦画上句号，结束这种总无结果的等待状态。事情又有了变化， 2010 年 10 月中旬，检察院再次提讯，又告知我涉嫌职务侵占为名的新案子，重新进行了审查起诉。他们告诉我新案子“问题不大”，只是整个案子的开庭时间会 拖到春节 以后。于是我再次陷入了至少 5 个月的等待，我感觉一切都像是设计的程序，被重复运行，我的案子只是这个循环中的一个不变的常量。但是我没有放弃希望，就是“死循环”也会在关机后停止。我等待着正义的关机。 大家不会相信告我的人是与我同血缘的表兄（我妈二妹的长子），这次下如此大力，想无限期关押我，无非为一个“钱”字。这让我想起了曹植那句诗：“本是同根生，相煎何太急”。我的表兄叫张宗真，现年 46 岁，是永通昌集团的总裁，在眼里他应该算是亿万富豪，是我崇拜的对象，他自小几乎在我家长大，并认我母亲为“契娘”，我们关系一向很好，他 90 年代发达后，我们都为他感到自豪和骄傲。 1988 年我出外打工，在建筑行业摸爬滚打了几年后，对建筑行业各工种有了相当的经验。到 1992 年我已经带了几个男人开始独立承接一些工程项目。之后几年我们的工程队因为质量合格、价格低、交活快，在福州及周边城市得到同行的提携，业务很多，自己也有了一些积蓄。其中一些项目是我表兄永通昌公司的工程。我与表兄的公司一直是工程项目承包关系。由于我们工程队完成的项目多数比较出色。（不但价格低、完活快，而且我们还垫资施工，结算工程款时也不是太计较，我们能够保证工程队正常运作就可以了）。引起我表兄及他们公司相关领导的关注，都给予较高的评价。截止到了 2001 年末，永通昌公司欠我工程款壹佰多万元。 2002 年春节一过，我表兄公司的执行董事朱大洪再三电话给我，表示我表兄让我到北京承包一些他们的工程项目。我家实际上一点去北京发展的计划都没有。一是因为我在福州建筑业已经打下了很好基础；二是工程项目有保障，每年都有稳定的收入；三则我表兄的为人做事很差，跟他的亲戚、朋友、同学几乎都闹翻了，我跟他也没有好结果。但出于多方面考虑（如果我不到北京，担心会影响我与他的关系，从而影响工程尾款的结算）。我不得已到了北京，开始承包永同昌公司北京的项目。由于是亲戚，很多项目都是我前期垫款开工，而表兄那边结账又异常困难，导致我在最初的 04/05 年年关被供货商及工人追的到处躲债。（而且我后来得知，他当时公司账上至少有几亿资金——当时房子很好卖）截止到 06 年底永同昌公司已欠我工程款壹仟多万元，我也欠外债好几佰万元。 2007 年开始我承接丰台西国贸酒店二次结构工程及室外配套工程，西国贸大厦二层写字楼改造装修工程，汽车城周边花园改造及修缮工程。由于以上项目工程进度款未按期给付（至今该项目未给予结算也没有给钱，这些年跟他做的这些工程有的有合同偶的没有合同，但是工程施工完工交付使用标的物千真万确的还在，在施工过程中有公司的现场工程部人员确定工程数量和质量，其中包括工程专业技术人员、工程部经理、公司总工程师、监理签字。完工后送公司专门的工程预算部进行审核，每项工程完工后都要预算部审核员审核签字，再由预算部主任张爱梅再审签字，方可报公司请款，这些原始材料我家堆一个房间，而且每项工程都要完工一二年后才能审核结算完，工程款结请更要拖到三年、四年、五年之后，所以公司永远掌握主动权，作为施工队的我交付的工程有任何问题，公司都可以拒付工程款。还有一个项目下来，有无数人参与合作完成。铁证如山）。我又怕耽误工期，我将陆续结回的 2006 年以前的工程款，投入到以上项目中，以保证工期进度及减轻供货商追款的压力。 2007 年下半年西国贸酒店装修工程全面启动，装修面积 5 万平方米，公司预算部预算工程造价 1.2 亿元。工期只有三四个月酒店就要开业，当时我表哥找我让我承包三层客房装修，要我先进场，以引得其他工程队同样在没有合同及进度款的情况下相继进场施工。当时开工一共有四个工程队进场，工人人数达 1 仟多人。我们从九月份进场到年关，由于资金严重短缺，除了二楼完工之外，其他工程队都没有完工就提前退场。我表兄要求我将剩余的活全部干完。凭着我的责任心及较好的人脉，又顾及到表兄当时的困境，我毅然答应，经过不分昼夜抢工，终于如期完成了工程 ( 整个项目的 75% 工程量 ) 。当时我的表兄感动的落泪，没到却是我厄运的开始。 2008 年奥运后我开始同我的表兄进行以上项目的结算工作，按我的预算，整个装修工程连设计带施工总造价至少 4000 万元以上。扣除公司预付给我的进度款 2500 万元，这个项目尚欠我 1500 万元，再加上以前的未结算工程尾款，总共欠我至少 4000~5000 万元。（还没有审核）我将预算情况给我的表兄，他开始推三阻四拒不付款。（期间因为丽都东镇园林楼场精装工程正在紧张施工，表兄为该工程顺利完工，口头保证年底前至少给我 1000 万元以解决年关我的欠债压力，结果到年关工程完工之后他就翻脸了。）后来由于我追我表兄追的较急，他想用一口价的方式进行结算，他答应给我 2000 万元作为所以项目工程的了结款。我当时大致计算了一下，扣除我欠他人的各种物资，我还剩余几百万元的收益，而且年关将近，我当时因为结算问题，导致不能借款，那么工人工资的压力就太大了，弄不好会出大事。。我也没有太计较，就同意了。但是没有想到，他又临时变卦，用各种手段就是不给一分钱，我在走投无路的情况中下，为了解决年关这一坎，签了他写的一张我连内容都没有认真看的承诺书，之后于腊月二十三才付了一笔款计 600 万元。过完年后我们双方为结账谈判了好几个月没有结果。到了 2009 年 5 、 6 月他请来我们的二舅作为中间人，想用 1000 仟万元了结所有欠我的工程款。我认为这个差距太大，我没有同意。由于我的欠款压力太大，超出了我的个人承受极限，我与表兄彻底闹翻了。他开始躲避我，我在追债过程中，听有关人说，“他中央有人，永同昌公司做了 20 年房地产，在大江南北圈了几十块地皮，没有一块是竞标举牌得到的，可见关系做的很好。要动用他的关系。”并好心劝我小心一些，我没有在意，我认为签章还钱天经地义，我不但没有拿到一分钱，我表兄还以职务侵占罪告我，使我失去了自由，把我送进了牢房。 在整个漫长的诉讼过程中，我经历了太多的困惑。我感到最突出的感觉是人一旦失去自由就变成待宰的羔羊，无论有多大的冤屈，也无处申诉，无人倾听。那种无助、无奈的苦痛，无时无刻不侵蚀着我的心，让我不知道是应该依靠法律（或是司法员）给我公正，还是依靠上苍给出裁决。 一、我被以职务侵占罪起诉，这是我最大的困惑之一，职务侵占是指利用职务之便……（略）。首先职务侵占成立的充分条件是我是被侵占主体的员工，但是我和我表兄永通昌公司的关系一直是发包方与承包方的关系（几十年的合作关系，完成了几十个工程项目，每一笔请款都要几十个人（总经理、专业部门经理、总工、技术员）层层把关，签字认可）。） ( 涉及相关人员无数，铁证如山，取证容易 ) 。他既不发工资给我有没有上保险，更不要说签订聘用我的劳动合同，（倒是有几份我与他签的项目承包和通过，在家里）。因此，作为职务侵占罪的第一个条件就不成立。我与他充其量是属于经济纠纷，根本涉及不到刑事犯罪，我真不知道公安立案的依据是什么？当然我表兄在 2007 年末身处困境时，处于多方面的考虑（一、用我的施工队为他自己充门面。二、他找不到更信任的人帮他处理一些事情。三、同我拉近关系更便于拖欠我的工程款。四、让我更卖力为他卖命，帮他度过难关，尤其是如期完成艰巨的酒店装修等一系列工程。）曾经口头任命我是他公司副总理，并把我的工程队称为他公司的直属工程队，并多次找我面谈，以发包工程给我，求我帮他对公司的采购进行帮忙把关。处于亲戚血缘关系的考虑，以及降低尾款结算的障碍，我义务的为他做了很多事情，尤其是在付款结算上我都做了详细认真的核查把关。但这些非但没有帮我结到他欠我的工程款，还给我招来了“职务侵占”的罪名。 我曾经跟预审多次的申诉此项事实。（既没工资又没合同）但预审根本置之不理，他们只听信对方的一面词（一、认定我是他们的员工。说我的工资都在他付给我的工程款里加 10% 作为我的工资，这纯属是捏造事实），始终不愿意对我进行无罪认定。难道一个人一旦失去自由，要证明其无罪真的如此之难吗 ? 二、检察院曾经照我表兄核实过，他也承认确实欠我工程款。基于这种事实，而仍然认定我是职务犯罪，而且在证据不足退回补侦后检察院留下了一句意味深长的话：“你的案子我们这里期限用完了，只能往法院送，很多事情也不是我们说了算。”试问，法律说了不算谁说了算？ 三、起诉书罗列我涉嫌职务侵占总金额达 1300 多万元。而其中 100% 的所谓“侵占款”均是我表兄结给我的 2006 年以前项目的欠款 （ 尚未给我任何任命之前 ）不知道起诉书是依据什么样的事实证据来认定？我大有“欲加之罪，何患无辞”的感觉，更觉“文革之风”复古。 四、我的案子，我自认为事实清楚，取证容易，单位和我的侦察期和诉讼期都用到法律的极限。往好的说认为是法律需要还我公正，往坏的说，我总觉得我案子被一股无形的力量凌驾在法律之上，左右着案情的进度与发展。我相信张宗真具备这个能量，他曾经让手下老总带话给我，如果不妥协，弄个罪名关你十年八年很容易，随便用些关系，就让你身败名裂、倾家荡产、妻离子散、家破人亡（我以上天发誓，这些均是原话，若有半点捏造，宁愿万劫不复）。但且不说这些话是否实施，只看着人的用心，就让人毛骨悚然，更不要说我们还是表亲兄弟，血管里流着至少一半相同的血液，而且还吃了十六年契娘（我母亲）的饭。人真的可以如此歹毒吗？有钱真的可以无法无天，为所欲为吗？他们何以有如此一手避天的狂言恶语？真的老祖宗的仁义礼信智在现代浮躁的社会里，就一钱不值吗？我想起卢梭的那句《忏悔录》中的名言：“罪恶的强者逍遥法外，无辜的弱者遭殃”。历经四百年，我们是进步了，还是倒退了？我困惑。 五、起诉书 207 年 11 月至 2008 年 1 月间侵占的 122 万元是丽景小区附属工程尾款，而该工程竣工于 2006 年，并完成了全部验收。那么着重指控漏洞是否太突出了。 身为国家司法人员每天处理案卷上百上千，他们大笔一挥，只认为是千分之一、百分之一的一件小事，对于一个普通公民来说，确实百分之百的实难。骨肉分离、青春不在，岁月留给的全部是悲哀。我死不认罪。正义呼唤良知，法治呼唤责任，一个悲悯的“囚徒”呼唤正义与自由。                         MSN空间完美搬家到新浪博客!

第三轮房地产调控政策明智、及时、利于民生   2011-1-27 每日经济新闻       1月26日，国务院常务会议召开，第三轮房地产调控政策出炉。这是明智、及时、有利于中国宏观经济结构调整、有利于民生之举。       第三轮调控政策必须出台。2011年是中国十二五开局之年，目前是稳定2011年预期的关键时期。中国经济结构调整的关键年份，产业转移与创新需要资金支持，但目前的房价上升与房地产投资高回报却使大部分资金进入房地产市场，使中国经济结构转型与虚拟经济的高风险相伴，使地方政府伴土地财政而眠，如果一个中国等于一千个迪拜成为现实，那么中国经济未转型就已失败。       有人说第三轮调控政策不新，是老生常谈，但仔细分析，我们会发现老生谈出了新意。       中国房地产未来的目标非常明确，抑制投资性购房、建设商品与保障房双轨机制。政策第二条强调保障房建设，短短的五句话中最后一句提到了“努力增加公共租赁住房供应”。第五条强调土地供应保障各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。未来中国保障型住房将进入建设高峰期，如果公租房达到2000万套以上，那么中国住房市场的民生疾苦将得到根本性缓解。       对于保障型住房领域寻租空间的认识更加清晰，目前的政策潜在地承认经济适用房寻租严重。       2010年以来，保障房建设屡提公共租赁住房，政府官员考察项目也是公租房，由此得出较为明确的结论，公租房已然成为保障房的主角，寻租成风的经济适用房的重要性系统性下降。经过长期的理论探讨与惨痛的教训，决策层已经认识到住房保障不等于给予产权房，给予产权的保障房性住房体系存在天然的寻租缺陷，是对经济规律、是对普通公民财产性收入的不尊重。要让中国保障住房体系高效，今后需要严厉打击保障型住房中的质量低劣与寻租行为，千金市骨方能买信。       对于市场规律的认识更加深刻。       以往调控房地产的主要技术手段是控地根、控银根，控地根的结果是助涨了房价。这几次调控房地产主要运用税收与金融手段，税收成本提高降低投资收益、融资成本提高实现了房地产领域的去杠杆化。       政策规定，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。       调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。相比之前执行差额收取营业税，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显上涨，税收成本将翻番。以往在地方政府的呵护下雷声大雨点小的土地增值税，此次再受重锤敲打，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，政府要进行土地增值税清算和稽查。定价高的房地产开发商的税本会经常被拿出来翻拣翻拣，地方政府有心无力，因为约谈问责制成为常规制度。在仕途与房地产收益之间，官员会做出理智选择。       对个人房贷的约束史上最严厉，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。房地产投资金融杠杆几乎消失，依靠银行信贷炒房几乎不可能，相信将来对于民间的房地产融资、对于房地产信托将有严格管控。如此一来，自有资金不足的投资者将被排挤出房地产市场。鉴于民间资金充裕，仍有能力提高房价，相信未来房产税还会陆续出台，使自有资金充足者知难而退。       与限制房贷相配套的是限购成为常态，本地居民不可能购买两套以上的住房，没有缴税或者社会保险证明的，失去在异地投资的资格。这是严厉的行政手段，也许最被人诟病，在中国房地产市场逐步稳定、健康之后有必要排除出政策工具的行列。       房地产调控非一日之功，我们并不乐见一天之间房地产市场天翻地覆，那意味着地方财政的破产，意味着债务黑洞显形。但是，房地产市场直指根本的改革需要寸进之功，对房产税与土地财政的调节，对投资与消费的平衡，甚至对于中介、统计数据造假的坦承与更正，都是中国房地产市场健康发展的根基。所有这些政策，我们已经或者将陆续看到。       由于通胀预期仍在上升，由于实体经济收益不高，由于房产税尚未正式出台，我们也许很难看到房地产调控有旦夕之功，因此我们还要继续呼吁，请实行稳健的货币政策，请平衡财政，请调节分配收入体制保障产权，让各个阶层的人都能感觉到安全、感觉到中国梦没有远去。   注：忙碌的一天。     总理与来京上访人员面对面交流，房产中介公司规则出台，所有这一切说明了推动社会进步的力量没有泯灭。       仍在关注村长案。     现在没有结论，朋友跟我说推导应该是车祸，也看到了相关的报道。     要强调的是，没有程序正义就没有结果正义。     当地政府与电厂项目利益过深，由利益相关中人做出的结论不足以服人。     此案影响之大，必须有独立的第三方调查机构进行。异地调查，有那么难吗？推而广之，日后所有的大案，只要牵涉到地方政府利益，就必须由第三方调查，形成惯例。如此才能尊重民意，尊重程序正义。     香港靠的是廉政公署，美国靠的是新闻扒粪运动与法律界人士的共同努力。     面对村长案，靠猜测站在哪一方都不足道，所谓证据云云，只有脱离利益相关者，才有价值。调查无法深埋质疑，一个利益相关方难以得出公正的结论，即便里面有公平人士也不行，因为程序已经非正义。     各方人士尤其是媒体与法律界人士，有必要为制度建立服务，有必要探究民意背后的深层原因，而不是暗地指责愚民，或者以政府不可能做这么愚蠢的事，来做为村长案的结论。     在如此的误读下，村长想必不会安心。     村长案中有人故意混淆，说我附注中贬低村长，夸奖政府处理手法映照古今，如此的恶读、如此险恶的居心，请问你的心长在正常位置吗？     收起这一套，赶紧，出门左拐，不送。 MSN空间完美搬家到新浪博客!