房产税

本文节选自我的新书《郎咸平说：我们的日子为什么这么难》。 首先我们得搞清楚，房产税究竟指的是什么。开始叫物业税，后来说是房产税，现在还有人说地产…… > > 点击查看新浪博客原文

关于房产税的讨论，并没有随着重庆、上海试点步伐的迫近而降温，相反，坊间对房产税的感情，经历了一个从期待到怀疑再到担心的心路历程的颠覆性变化：很多人逐渐感觉到，即将出台的房产税不仅难以抑制高房价，反而可能成为悬在中国中产阶级头上的一把剪羊毛的利器。 究竟为什么要征收房产税，先从中国房产税出台的前世今生说起。众所周知，中国的房产税，最早源于 7 年前的物业税，而当初进行房产税改革的初衷，和抑制房价关系不大，而是为了规范繁杂的“不动产税”。在中国房地产领域，与房地产有关的税收包括房地产税，城市房地产税，城镇土地使用税，土地增值税，耕地占用税，印花税，营业税和所得税，繁杂程度在全球独一无二，而夹杂在其中的各种收费更是举不胜举，保守公众的诟病。基于此，为了完善国内房地产开发和交易环节税费，十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”也就是说，房产税出台的初衷，是为了规范房地产领域的税费体系。 随着坊间流传的各种房产税版本的出台，民众隐隐感觉到，按照这些版本，房产税根本无法起到平抑房价的作用。以税率为例，不管是 1% ，还是 0.5% ，和目前房价的涨幅根本不能相提并论，甚至和 CPI 的涨幅都无法企及；如果再看征收对象，无论是按照面积征收，还是按照套数征收，对房产税真正有感受的只有一类人，那就是中产阶层。因为低收入者有可能免税，这在征收房产税的国家基本是一个通例，而那些真正富有的阶层而言，房产税的支出对他们而言并不构成真正的负担。最后，房产税的真正承担者将是拥有一套以上住房，生活相对优越的中产阶层。对于中产阶层而言，即使 1% 的税率，每年的支出也在万元以上，绝非一个可以忽略不计的数字，房产税杀房价无力，但对付中产阶层，却可以让他们感受到冷冷的杀气。 在这种情况下，明确房产税的征收目的非常关键：是为了抑制房价，是为了抑制投机，还是通过向中产阶层征税，给地方政府增加稳定的收入来源。要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度的取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的征税，或者对炒房者直接征收暴利税。如果不明确房产税开征的目的，而且在对目前已经存在的与房地产有关的税费进行清理的情况下，就贸然开征，则意味着，房地产领域的税收将更为繁重。从国际比较的角度看，我国房产税税费不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关的税费高达 60 多种，占房价的比例保守估计在 40% 以上，在这种情况下，房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上，调整结构，而不是只强调征收房产税，但对于其他税费却不进行调整和清理。 从国际上来看，关于房产税如何征收，征税对象，税基，税率等等，各国的做法虽有差异，但共同点远远多于差异。比如，以英国为例，房产税是唯一的地方议会可以决定的税收，占英国地方税收收入的比例高达 90% 以上，占地方财政收入的比例也在 60% 左右，可谓地方财政收入的第一来源，在这个意义上，很多国家地方的财政都是“土地财政”，但在英国，从未听说民众对房产税的抱怨，而且都是主动申报，这些税收，最后用于社区教育、医疗等各方面的建设。而且，英国地方政府并不是无限制的征收房产税，而是每年确定一个征收支出的总预算，减去中央财政的转移支付和其他收入，只有差额部分才征收房产税，同时，还对低收入阶层完全免税。这样的一个税收体系决定了房产税虽然是地方财政的主要收入来源，但民众对其具有高度的认同感。 但是，由于我国实行极为特殊的土地政策， 70 年的期限，加上不菲的土地出让金，已经让民众付出了很多，如果再征收房产税，合理性和必要性何在，在制度上如何自圆其说？房产税征收之后，土地出让金是取消还是正常收取，征收之后的房产税究竟又做何用途，是搞政绩工程，还是用于保障房等民生领域的建设，不对这些问题进行回答，我们就无法理直气壮的进行试点，更无法理直气壮的讲什么国际经验，与国际接轨云云。以上种种的疑问得不到制度的回应的情况下，强行推行房地产试点，甚至对个人拥有的所有住房征收房产税，除了扼杀刚刚兴起的中产阶层，恐怕别无他用！ MSN空间完美搬家到新浪博客!

  房产税是对公民财产的直接征收   童大焕—2011年1月12日星期三         听说，重庆和上海的房产税开征已经箭在弦上了。姑且不讨论各种版本的具体内容，只说房产税本身，它是一种直接税种，和个人所得调节税一样，是对公民财产的直接征收，这样的直接征收，将面对面地直接激发公民的纳税人权利意识，对政府公共财政的透明度将要求更高。政府这方面准备好了吗？       我们过去的大部分税种，都是间接税种，则中间商或者中间机构代收，即使是作为直接税种的个人所得税，在实际征收过程中也是由单位代缴代扣，纳税人没有直接被征收财产的痛感，征税机关也缺乏向纳税人交代的责任意识，甚至连开个纳税发票也相当稀罕。       但是，房产税不再可能由单位代缴，它是征税机关对公民面对面的直接征收，其中，立税本身的公平合理、征收过程的公正透明，以及税收使用过程中的公正透明，都将比以往任何时候都更重要。没有这些做基础的话，政府与纳税人尤其是作为社会中坚力量的房屋持有人的矛盾有可能会直接冲突化和尖锐化。这也许是主张征税的各方力量没有考虑到的一个重大现实问题。      然而在中国，公共财政和财政透明度问题是迄今为止一直没有得到基本解决的社会基础问题和要害问题。政府税收每年已高达8万亿元以上，此外还有大量土地收入和国有企业赢利、各种收费，但财政支出却始终是雾里看花，老百姓看不清楚。现在国进民退、国富民贫的局面越来越恶化，与政府征税权力无限、财政支出不受公开监督与约束关系密切。       这样一种杀鸡取卵的征税、用税机制，将一步步遏制民间的活力和创造性，为经济的不可持续发展埋下伏笔。当今中国，最迫切的不是增税而是减税，藏富于民。但是，由于缺乏真正的压力机制去迫使财政部还有其他相关部门去主动施行减税免税措施，我们所能看到的结果，总是减税只闻楼梯响、不见人下楼，而增税则往往暴风骤雨般迅速。       任志强说得很对：没有明确的纳税支出就不应加税，没有纳税人的权力就不应征税，没有杀富而济贫的支出就不应杀富。历史上有许多绿林好汉的故事与传说，之所以成为好汉，不在于这些好汉在杀富，而在于这些好汉是因为济贫而成为好汉的，否则就只能成为强盗了。征税也是同样，征收要还原于为民服务，否则何需纳税。       这也可以说是房产税之类的直接税对政府、对公正征税和透明财政的新要求。达不到这个要求，官民之间的仇忌就会加深、矛盾与冲突就会直接加剧。 （作者为信孚研究院研究员）     

   房产税，听说你要来，房价又涨了   童大焕— 2011 年 1 月 13 日 星期四   12 日下午碰到一老兄，感叹手中一点余钱放着心慌。我很咤异：你还没买房啊？这位老兄很早就说要买房，一直没有出手。他说，再看看房产税能不能降点房价。我说，别指望了，房产税只能助涨房价！ 事实上，房产税还没正式开征，只对增量房征收的“末班车心态”已经在助涨上海房价。《东方早报》的消息说，受房产税出台传言的影响，买卖双方的交易周期较往常缩短了不少。据 21 世纪不动产上海锐丰锦绣满堂分行经理介绍，该分行近期成交行情明显偏向单价在 4.5 万元 / 平方米左右的高档房源，以及面积在 150 -300 平方米 之间的大面积房源，这类购房者占据了近期分行上门客户的八成以上。21 世纪不动产上海区域中心最新统计显示，今年 1 月 1 日至 9 日期间，上海全市新建商品住宅成交均价达 2.12 万元 / 平方米，较 2010 年 12 月同期均价提高了 5.8% 。 即使像重庆那样宣布对存量房也征房产税，它也不可能“逼退”房价上涨的势头。根据任志强的估算，七折八扣，当前城市真正的纯商品住房的总存量大约只占全部城市住房存量的 25% 左右。其中 144 平米以上的住房、或者价格达到平均价格 3 倍以上的住房，那又是一个更小得多的比例。这么小的征税比例， 1% 左右的税率，不可能引发住房持有者潮水般抛售房屋进而引发房价下跌。而我们要面对的是中国每年平均 1% 以上、大城市高达 3% 以上的城市化人口增速。更何况，今天的房地产投资者要面对的是每年 10% 甚至更高的实际通货膨胀率（年均货币增量达到 18% 以上），人们甚至全款买房，也要用它来抵御通胀。 1% 的房产税和 10% 以上的通胀，根本不是一个重量级的较量！最终结果是：与历史上几乎所有增加房屋持有和交易环节税费的结果一样，增加的持有税费最终又以房租、房价的形式转嫁给买方或承租方。房产税只会推高房价。 另外，房产税是直接税种，它对政府征税和用税的公平性和透明度都提出了直接的、很高的挑战。即使税率不高，税额也相当可观。不像个税被代收而且税额相对较低。如果征税与用税的公平和透明度都没有得到很好解决，贸然征收房产税，政府与纳税人尤其是与作为社会中坚力量的房屋持有人的矛盾有可能会被大大激化。 目前，如何对存量房进行统计与评估，就是一个难题，更别说如今的城市房屋，品类繁多身份复杂。有政府免费或者极其廉价划拨土地建的各类福利房，有拆迁安置房，有历史上民众“征了国家的地”在上面盖并且几代人慢慢更新换代的棚户房，有大量新时期以来在农村集体土地上盖的小产权房，还有一部分是土地招拍挂以后通过有偿出让 70 年或四五十年土地使用权盖的商品房。在这各种身份的住房里面，最应该征收房产税的，是那些没有交纳土地出让金、甚至没有缴纳一分钱税费的房屋。但现实的制度设计，恰恰是那些已经缴纳巨额土地出让金和巨额税费的商品房，其中的那部分“豪宅”要重新再缴房产税！ 鉴于征税的基本理论基本公平问题没有解决，明智的政府对它极其谨慎。据悉，之前上海上报的方案，就因“太软”被中央退回，后来上海同时上报三个方案，供中央决策部门选择。但重庆显然要严苛、坚决得多。但更富裕的上海更宽，更穷的重庆更严，后者显然是只顾政府税收不顾百姓休养生息，能持多久令人怀疑。五岳散人放了句狠话 : 普遍征收房产税，这个税就是断头税，这话我放在这里。饮鸩止渴只能喝死自己，竭泽而渔也一样。 于个人，别指望房产税降房价；于政府，房产税要慎之又慎。 （作者为信孚研究院研究员）