房地产

房地产市场为什么要一控到底？   2010-6-25 新民周刊       房地产已经成为中国货币调控的独门秘笈，不可能半途而废。       抑制房地产是为了抑制通胀预期。       6月18日，央行发表2009年年报，重申重视保持价格总水平的基本稳定，继续实施适度宽松的货币政策。年报提出中国维持物价总水平具备基本稳定的有利条件，指出物价上涨压力增大，需要根据形势变化增强宏观经济政策的灵活性和针对性，同时加大农产品供给保障力度，遏制部分城市房价过快上涨。可见，农产品与房价是抑制物价上涨的主要领域。       抑制房地产更是为了激发中国经济增长的动能。       在同一天，央行货币政策委员会委员李稻葵与夏斌都提出了继续抑制房价的主张。　夏斌在出席“2010年金融与投资峰会”时称，应做好花两到三年的时间，逐步消化房地产泡沫的准备。在加大保障性住房建设的同时，接下来要尽快出台“简单易行的、便于打击炒作房地产的税收政策”，把市场的投资收益预期压下去。而同一天《人民日报》刊发的李稻葵专访则从相反的方向，表示房地产调控不会造成经济增长动力匮乏，房地产调控政策是2009年大规模信贷的解毒药，未来政策性住房将被纳入政策调控范畴。        按照常理，抑制通胀应该加息而不是打压房地产市场。       中国目前加息受到双重掣肘。一是央企、地方政府等既得利益阶层的掣肘。央企利润有下降趋势，去年地方融资平台贷款过多，目前加息增加央企与地方融资平台的负担，其实质是让不良贷款迅速浮出水面，面临着最大的既得利益阶层与银行自身的压力，央行对于加息必然慎之又慎。       央企利润增幅已连续4个月下滑。今年1月央企利润同比增速高达200.7%，前两月中央企业累计实现利润同比增速为121%，一季度央企利润同比增 长93%，前4月央企利润增幅81.7%，前5个月，央企累计实现利润4213.2亿元，同比增幅为 76.3%，利润同比增幅回落。截至2009年末，地方融资平台贷款余额为7.38万亿，投资的多为基建类等投资周期较长的项目，贷款期限多为3-5年或者5年以上。如果按照3-5年期的贷款标准利率5.76%计算，地方融资平台应支付的贷款利息为4250亿元。若贷款利率分别上调27、54、108个基点，地方融资平台将相应多支付的利息为200亿元、399亿元、797亿元。       更重要的是，实体经济领域出现紧缩趋势，6月以来，从上游资源性产品到下游出口均出现价格或者订单下滑趋势，银行间与民间拆借利率居高不下，此时加息无异于火上浇油。       汇率上升部分取代了加息的急迫性。6月19日，根据国内外经济金融形势和我国国际收支状况，央行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性。如果人民币汇率形成机制回到2005年与一篮子货币挂钩，人民币汇率将出现小幅上升，同样可以收到国内经济与货币紧缩的作用。       抑制房地产价格可以控制信贷量，进行抑制货币的周转速度。如果说美国是市场发债为主创造信用货币，中国则是以房地产作为最重要的抵押品发放信贷。       银监会在2009年年报上警示房贷风险，2009年有将近10万亿的新增信贷，银行业金融机构房地产贷款余额7.33万亿元，同比增速达38.1%，随着房地产市场不确定性逐步增加，个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧。事实上，房地产业已成为中国金融机构最重要的抵押品，在地方投融资资平台上占比高达75%，个人也通过房地产抵押获得各种信贷。如果房地产抵押品折价，甚至政府不允许以房地产作为抵押品种，那么，中国的信贷增量将一落千丈。       换句话说，如果房地产价格上升，则以房地产作为抵押的贷款损失会减少，这就增加了银行的资本比率。高的资本比率允许银行从事更多的贷款。许多依赖于银行融资的企业便获得了更多的资金，因而投资支出增加、总需求扩张，最终导致产出增加。 　　     也许我们可以说，房地产不幸被选作信贷抵押品，成为中国控制通胀的替罪羊。是的，房地产受到调控主要是金融与货币色彩过于浓厚。话说回来，房地产成为中国非法分配财富最重要的管道，这只替罪羊本身并非无罪，因此，被献上祭台时没有收获民众一滴同情的眼泪。 记录激动时刻，赢取超级大奖！ 点击链接，和我一起参加“2010：我的世界杯Blog日志”活动！

http://www.caijing.com.cn/2010-06-25/110466558.html   http://www.caijing.com.cn/2010-06-25/110466558.html 2010年可能是房地产行业毛利率趋于下降的一个起点，未来将回落到历史平均水平 记录激动时刻，赢取超级大奖！ 点击链接，和我一起参加“2010：我的世界杯Blog日志”活动！

哪来的通胀型房地产牛市?   2010-6-24 每日经济新闻       房地产市场正在发生双重巨变：第一，从投资品主导的定价逐渐回归到消费品定价的市场；第二，从虚拟经济回归实体经济。这一过程漫长，却不可动摇。       与此相对应，住宅与商业地产市场发生两个转型：有迹象显示，住宅市场投资属性减少，标志是住宅地产成交量大幅下降，出现大规模试探性降价，而参与保障房开发的企业增加。除万科、远洋、保利、首开、绿地都有进军保障房市场的计划。保障房利润低风险也低，而周转率较高；住宅物业降温的同时，商业、工业地产升温，二三线城市轨道物业被持续关注。原因是商业、工业地产与实体经济密切联系。       没有房地产通胀牛市，因为资金在收缩，实体经济在收缩。所谓房地产会在资金刺激下重拾升势，是个错误预言。       住宅市场价格下降是长期趋势。此轮房地产新政就是要剥离房地产的投资品属性，因此，作为重要投资品标的物、房价收入比急剧失衡的住宅地产一块首当其冲。房地产调控是让房地产回归消费品属性，让大多数人居者有其屋，过上有尊严的生活。因此，只有能够与中国经济共同成长、与居民收入相协调、消除了投资品属性的房地产，才有增值前景。而所有靠投资支撑、靠信贷泡沫，远离实体经济与民众收入基本面的房地产，将受到严重打击。       自2003年大多数城市居民进入商品房市场，对于普通民众而言，房地产甚至成为比股市重要的投资品种，在通货膨胀时保值增值要靠房地产，在股市下挫时要靠房地产维持财富效应，更不必提房地产对GDP的巨大影响力。2009年房地产高涨是货币水浸的结果，已经脱离了任何基本面，事实上，当城市中有30%以上的投资者主导房价时，房地产早就不是普通商品。从2009年年末开始，投资品主导的市场消失了，某些不愿降价、不愿相信房价会跌的投资者与开发商，可以吟咏唐诗，但愿长醉不愿醒。       商业地产销售势头不错，但相对于住宅物业，商业地产跟随实体经济而行，不可能脱离实体经济的地心引力扶摇直上。       商业地产有几大特色，看着保守，实则稳健。一是商业与工业地产需要的资金量大，不可能出现全民狂炒的现象；二是商业地产的价格稳定，回报周期长，大部分利润是靠出租套现，出租情况取决于当地工商业发展态势，不可能脱离基本面；三是商业、工业地产税收已经很高，不可能出现未来预期更高的情况。       商业地产脱离基本面过多，实体经济会迫使商业地产回调。比如海南住宅地产遭遇狂炒，有投机者预炒商业地产与酒店客房，但他们很快折戟沉沙，因为海南与东南亚旅游岛相比，商业旅游地产远远称不上价廉物美。       从2008年到2009年的周期，与住宅市场的疯狂不同，一线城市商业地产租金下降30%到50%，而在经济出现复苏迹象、住宅地产下降之后，商业地产受到追捧。目前商业地产已经出现一定风险。据仲量联行中国区董事柯志谦先生提供的数据，目前商业地产总体投资虽然仍有6%的正回报，但在二线城市，商业地产的出租周期已经拉长到18到24个月。商业地产的泡沫受实体经济制约，如果实体经济下行，商业地产就好不到哪儿去。       对于实体经济的转型痛苦要做好充分的思想准备。配套的政策使实体经济继续紧缩，所有的出口行业都在过大关，出口退税的改变影响的不是几个行业几千家企业，而是中国经济结构转型需要直面的巨大代价，仅珠三角一地就可能有上千家制造企业要退出市场。当然，无需讳言，发达的服务业所需要的信用市场与政府组织架构还未形成，我国服务与高科技企业并未真正起飞。       房地产通胀牛市与住宅牛市并不存在。       从汇率来看，人民币汇率升值并不必然引爆人民币资产，人民币汇率经历了两日游行情，显示人民币汇率长期存在向上动力，但短期并不存在单向做多的动力，汇率市场处于剧烈震荡之中。       资金环境越来越市场变幻莫测、复杂无比，憧憬境外资金回流、憧憬“南水北调”并不完全虚妄，但境内资金市场一片萧肃。目前银行间拆借利率还在上升，资金面极端紧张。6月23日，shibor一月期拆息达到了创纪录的3.8796%，回到了2007-2008年时期的高点。银行间资金持续紧缩，今年还会持续下去。       以往的天量资金究竟去了哪里？除了流向财富阶层以及能够将资产兑现的市场权贵阶层，我们将得出沮丧的结论——资金进了黑洞。就像金融危机之后美国无数财富、无数货币被房地产证券化产品吞噬，当抵押品价格下降、当手中资产市价缩水，无数的财富就此被吞噬，因为世界上本无真实对应的财富存在。这时候我们才会明白，原来筹码只是筹码，并不是货币。   注：有朋友提醒注意审计署对中央直署部门的审计结果。     2009年度中央预算执行和其他财政收支的审计情况。报告中说，2009年中央部门瞒报各项收入资产近6亿，挤占财政资金发津贴近11亿，违规采购涉及金额逾14亿，列支虚假发票金额逾1.4亿，发改委向建材医药等项目违规下达资金逾11亿。     转移支付有一半有效，就是上上大吉。无论如何，信息公开是第一步，没有公开，全是黑幕，有效无效全是空对空。 记录激动时刻，赢取超级大奖！ 点击链接，和我一起参加“2010：我的世界杯Blog日志”活动！