限购房反而鼓励投资者
2010-10-12 南都周刊
对于过热的房地产市场，运用行政、法律与市场的手段进行调控未尝不可，但最近出台的限购房政策，却犯下双重过错：以一刀切的行政手段，行违背市场规律之事，结果将是，既无法达到抑制房价的目的，还会颠覆房地产新政理该蕴含的基本价值观。
北京、上海、深圳、厦门等城市最新出台的房地产细则，不约而同地祭出限购大旗，这是房产过热可以暂时限购套数政策的延续，也是遵从9月29日房地产新政统一指令的必然结果。
各地细则大同小异，北京“自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”，上海“自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)”；厦门限购政策从2010年10月1日起实行。
这是一项莫名其妙的政策，以粗暴的行政手段撕裂了房地产调控的合理性。
限购政策不符合市场逻辑。限购一套房的目标很明确，是为了抑制投资与投机性购房，不幸的是，限购政策完全无法起到抑制投资与投机性购房的作用。
各城市出台的限购房没有区分已经持有的物业套数，不管是尚未购房的居民，还是拥有七八套住房的居民，一律可以再购一套新商品房，与其说这是对房地产投资的抑制，不如说是对投资者的鼓励，他们不必多付出成本，还能够再拥有一套住房的购买权。没有已购房基数的限定，限购政策反而成为拓展房地产市场的手段。目前城市家庭约有两亿户，如果房地产价格持续上升、房地产还是主要投资品，那就意味着城市家庭还需要1亿套以上的商品房，所谓的限购一套房政策显然是可笑而荒唐的。
显然，限购政策潜台词是有关方面认可房价在上升，而且还会继续上升，因此以限购一套房的方式对试图多吃多占多买者进行惩罚。绝望的房地产限购政策无疑向市场暗示，起码目前的市场仍有拓展的空间，拓展的范围就是城市居民新购的商品房。
9月29日新政出台后，与4月出台的“史上最严厉房地产新政”出台效果大致相同，除深穗等城市之外大部分城市商品房成交量急挫，但价格依然坚挺。这说明市场仍处于观望阶段，在全球货币发行量有增无减的情况下，出台限购政策有害无利。
要抑制房地产投资，有很多合法、合理、合乎规则的办法，以体现政府的公信力与正确的价值观，价值观中包括对法律、对规则、对市场的尊重。
如动用货币手段，严格控制国内的通胀压力，使房地产市场价格失去上升动力。如动用规则中已有的财税手段，对拥有两套以上住房者征收物业税，以体现多占用资源者多纳税的公平原则，使房地产市场回归到消费者需求为主体的健康市场。
很可惜，新政以来我国的房产税一直雷声大雨点小，传闻中出台的税率仅为0.4%左右，远低于国际平均水准，这将大大增强投资者对未来的收益预期，更糟糕的是，如此低的固定税率，将使房产税蜕变为多如牛毛的房地产税费中的一项，而不是大众所寄望的摆脱土地财政的体制性改革。
与此同时，房地产市场以满足国民住房需求为主，对于没有纳税证明的外籍投资客首先以国民平等待遇衡量，严格招待没有一年以上纳税证明的纯粹投资客不允许购房的政策。同时，外籍人士炒作房地产应该支付比国民更重的税收。
房地产调控从来不是单独的事件，而是与中国收入分配体制密切相关，不合理的收入体制加上投机的税收政策纵容了投机者。有房产研究机构指出，我国25%的购房直接由现金支付，4月新政后北京有60%的二手房交易由现金支付。如果按照王小鲁提出的5.4万亿灰色收入计，可以撬动的杠杆在十万亿元人民币以上。而大部分国有单位与政府机构拥有福利性质的住房，冠之以商品房之名。特权阶层与灰色收入的存在，加上宽松的货币，挑起房地产投资的熊熊大火。
房地产新政细则要想收效，必须动既得利益者的蛋糕，必须通过房产税与货币手段平抑市场，以限购房政策抑制房价是行政权力的自娱自乐。
限购房新政没有区别不同的购房阶层，不加区别对所有居民一刀切，是对政府价值观、对市场效用双重考验。
