香港獨立媒體 | 「土地儲備」為何物？

“行政長官於二零一三年施政報告提出：

要更靈活回應社會對土地需求的變化，本屆政府決心大規模開發新地，建立充裕的「土地儲備」，儲備量要超出短期的土地需要，以便日後及時提取，回應需求。

我們會在盡量減少對環境和海洋生態影響的大前提下，積極於維港以外填海，納入土地儲備。除填海外，岩洞發展也是土地供應可行來源。”

政府剛在3月21公布「優化土地供應策略：維港以外填海及發展岩洞」第一階段公眾參與報告，從上年的25個可行填海選址中，挑選了6個「具潛力的填海地點」再作第二階段諮詢。但連日來，已有不少報章、環團及民間組織釋破政府「督數」[註一][註二] [註三]。(因在第一階段諮詢時，政府基於統計署於2010年推算2039年人口達890萬，然後以現時人口及土地需求的比例推斷出到2039年需要新增4500公頃土地供應；但統計署在2012年的推算已調低至2041年只有847萬，此調低了的人口估算並未在第二期諮詢中反映。)政府對於上述質疑未有直接回應，但明顯在今次第二期諮詢時，已迴避了提及人口估算的基礎，以及「4500公頃」新增土地的理據，反而是多推銷增加土地儲備「有著數」。

政府對「土地儲備」的推銷說法

現時政府的主要說法是：政府長遠需要土地儲備，以能適時使用；而填海能造出整塊面積較大的土地，能作全面規劃；另外，由於現時停止填海，香港的建築物廢料主要運往內地台山，這樣長途跋涉也是相當「高碳排放」的做法（以環保術語為填海護航），尤其運往台山的填料已總共填出400公頃土地，如這些填料在香港範圍內填，今天香港已可多出400公頃土地來使用。什至最近特首梁振英開始轉為談「增加人均居住面積」，營造美好景象。

以上論點似乎言之有理，尤其乘著樓價高企，房屋供應緊張之時，再加上上年已有不少報導指五大地產商土儲總和已超越政府 [註四]，主流論述也傾向認同政府增加「土地儲備」的必要性，以此能確保長遠的「土地供應」，以為想樓價回落，唯有增加供應。而在各項「造地」方法中，尤以填海最為方便少壓力，只要能應付保育人士的聲音，理應最廣為接受。

再不自覺被洗迷思洗腦之前，不如先思考以下幾個問題：
1. 若果政府有「土地儲備」，就可適時釋出，那為何還有4000公頃空置土地白白浪費? [註五] 2. 為何當中共391公頃已劃作「住宅」用途的空置土地不立即撥出興建房屋?
3. 為何要留1300公頃土地作「鄉村式發展」(即主要用作丁屋發展)? [註五] 4. 為何撥入了勾地表的「儲備」，不能立即撥出部分興建公屋居屋? [註五] 5. 為何以往房委會退還了公屋用地，不能回撥以增建公屋？[註六] 6. 還有全港屬於特區政府的14幅軍營地使用狀況如何，又為何不收回部分改作其他用途？
7. 另外遍佈新界各區的800公頃「棕土」(主要用作貨櫃場、回收場、廢車場等的土地)，縱然主要是私人地或祖堂地，但為何不考慮好好重整，或由政府收回部分以作其他用途，從而改善鄉郊環境？[註七]

頭三個問題，其實是2012年年中爆出「政府空置土地」的數據時公眾不斷追問的問題，可是政府未有詳盡解釋讓土地長年空置浪費的原因，只辯稱那391公頃空置住宅土地「當中仍然有不少形狀不規則的地塊」，不是全部適合作房屋發展；又謂留作「鄉郊式發展」的土地地點偏遠，不宜作高密度發展；至於撥入勾地表中地，政府已拿了一幅(咁多)將軍澳土地出來建一千個居屋單位，近年政府亦已積極增建公屋；而對「軍營地」、「棕土」使用，政府聲稱會積極研究，但又同時指其問題複雜，如「棕土」私人地的收地賠償問題等，不易解決。[註八][註九]

「土地儲備」實為調控手段

縱然政府對上述問題自有說法，但顯然政府土地儲備不足非全然事實。土地供應量和土地用途的安排，根本是由政策主導。大家可回想起2003年沙士樓市大跌之時，可有聲音要求增加土地供應？那時主流還希望政府縮減供應，為樓市止蝕，所以才有「孫九招」出現，立即停建公屋、停售居屋、改用勾地表賣地等，把房屋供應的責任過份地推往私營市場主導，才促成近幾年公私營房屋供應皆短缺及樓價高企現象。當然，今天樓價高企主因，除了是房屋供應短缺外，還有多個因素，包括受聯繫匯率牽連，大量熱錢湧入；另外亦因持續低息，為投資者／炒家造就低息供樓的方便條件。而作為一個堅持聯繫匯率、行低稅制的特區政府，即使有心為市民解決房屋問題，根本缺乏經濟調控工具令樓價回落。

本地房產學者姚松炎上年九月亦曾撰文提到，「土地儲備對香港政府而言，具有特殊戰略意義，因為政府多年來一直依賴土地利益誘因，作為發展及調控經濟的手段，尤其在經濟低迷時期。……. 然而，勾地表上的土地數量及政府主動賣地的數量均未明顯上升，土儲問題似乎逼在眉睫。相反，幾大發展商手執過千公頃農地，囤積居奇，大有反客為主之勢。」[註十]

明白現況　但也別無他選？

看到這裏，你或許會想到，以上問題複雜難以短期內有重大變革，要想辦法解決房屋供應及樓價問題，還是回歸到增加土地儲備的方法，亦即填海挖洞，最為簡單直接。由是說，香港作為一個國際城市，是否應繼續尋找一次性、欠缺永續性的方法解決問題，而持續迴避處理一些眾人皆見的土地資源分配不均、現有土地資源浪費的問題？推動優先發展已破壞的「棕土」，是否真的比填海更難？政府重新主導房屋供應，重新估算公私營房屋需求比例，是否更為針對房屋問題？另外還有本文未有提及的人口政策與城市承載力的問題，不是更應拿出來讓公眾好好去討論，一同尋找城市可持續發展的方向？

作者是本土研究社成員

本土研究社最近推出新書<<不是土地供應：香港土地問題的迷思與真象>>，旨在剖析香港土地問題真相，及檢視香港十多年來房屋政策思維及土地發展概念。

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