滇池湖畔,景色秀丽的融创文旅城内,有栋用于接待贵宾的会所,名叫国宾府。规格最高的包厢,家具陈设都是意大利品牌,并装配了六七个麦克风。
2020年末,心情低落的乡村教师马老师重回云南。这间包厢内,他和好朋友、融创老板孙宏斌喝酒唱歌到深夜,老泪纵横:
悔不当初。
除了两位老板,包厢当时还有位陪酒人,融创西南区域副总裁、昆明城市总经理王志刚。
王志刚出生在辽宁,顺驰时代就在天津跟着老孙打天下了。2016年,升任重庆嘉德庄园项目总经理的老王,空降春城,担任融创昆明一把手。
融创昆明公司当时刚成立,一穷二白。四年后,王志刚创造了奇迹,融创以241亿元的销售额,成为云南第二大房企。
2020年也是融创西南区域的巅峰,卖掉1000多亿的房子,超越华北,成为融创集团第二大区域。西南区域总裁商羽甚至为接下来的2021年,设下一个雄心勃勃的销售目标:
3000亿。
当时,中国只有8家房企销售额超过了3000亿。
1
今年年初,融创集团第二大区域西南被分为三部分。川渝、云贵单独成立区域,王志刚升任云贵区首。
但他没能像过去那样,再次创造奇迹。
10月25日,融创集团高级副总裁时宇跟随执行总裁马志霞前往昆明。在那里,他接过了云贵区域头把交椅。王志刚随后会调任北京,协助马志霞在集团工作。
今年前九个月,融创整个集团的销售额是1433亿,同比下降了8成多。这其中,曾经要冲3000亿的西南区域,川渝区域销售额60来亿,云贵区域的销售额是30来亿。
云贵山沟里的文旅项目太难卖了。员工们的工资发不出来,且这些项目大都是合作项目,王志刚背负巨大压力。
集团这时派来了时宇,稳定军心,处理问题。
许多人认为,融创的滑铁卢是百亿收购彰泰。但我之前就写过,收购彰泰的资金大头来自境外财团华平,对融创自身现金流伤害很小。
融创真正的隐患,在2019年底,从云南城投手中接手环球时,就埋下了。
2019年创造了百亿销售额的昆明融创文旅城,是老孙从王健林那里摘来的果实。吃到了文旅甜头的老孙,开始往文旅行业大踏步地前进了。收购的成都环球世纪和成都环球会展2390万方的可售货值,都分布在西南区域。
百亿交易之外,融创也在加强和当地民企合作。这里有在大理、昆明有大量土地的云南实力集团;有云南最有名的土地一级开发商云安,仅双方在普洱合作开发的国际健康城项目,就占地八千多亩;还有红河州的项目合作方,公司老板号称:
红河半山。
很多人都好奇过,为什么老孙每到一个地方,都能找到当地最好的资源。这离不开孙宏斌的个人魅力。
融创员工说,董事长每到一地见领导,不管职位大小都是亲自出面接见。随后才是商羽、王志刚等高管负责签订协议。
西安朋友讲过一个更典型的故事。孙宏斌去西安考察项目时,曾亲自陪当地村长喝酒。手下有点看不过去,提醒他只需要见这位村长一次,以后应该都见不到了,没必要那么给面子。孙宏斌回答:
正因为只见一次,才要这样。
2
2020年上海外滩金融论坛之前的几个月,王志刚陪着马老师、老孙以及邓鸿在云南见了很多村长,看了很多项目。
在滇池西岸,融创打算用湖畔大学勾下近两万亩的小镇土地。在弥勒市,融创签约了太平湖和甸溪河两个文旅项目……
原本这份投资计划规模高达数百亿,如果最后成功,融创增加土储的计量单位,要从平方米换成平方公里。
孙宏斌在西南倾注了很多心血。整个2020年,老孙在西南区域:
待了91天,去了70多次。
随着马老师一场“醉话”,这些都变成负担。老马重回云南后,在昆明大醉三天。
现在回看融创并购环球那份价值152亿的收购方案,除了近2400万方的可售面积,还有大约3600万方已签订协议,还未履行正式土地出让手续的潜在货值。
这些土地加起来,大概相当于72个故宫。
邓鸿拿地秘诀简单。就是对当地城府承诺大规模配建:博物馆、商业、产业园等等。融创接手后发现,很多项目住宅已经卖光了,就剩下这些不计成本的承诺了。
市场上行时,这些问题或许不太大。但一旦下行,文旅游戏基本玩不下去了。
2021年4月,云南置地公司总经理吕锋在昆明召开了一次季度营销会。会上他拿出了一堆困难项目,让大家做头脑风暴。
打开名单一看,基本都是合作的文旅项目。很多土地稀里糊涂,甚至连规划都有问题。
更直接的成本,是规划问题带来的环保风暴。云南城投的领导评价,邓鸿的项目都在风景很好的地方,容易出问题。
后来的滇池南湾五渔邨小镇、黑龙滩项目、三岔湖项目,都出了一些问题。融创地方大员们,怨声载道很久。孙宏斌去和当地官员沟通,甚至在酒桌上跟对方吵起来了。
后来,云南一位融创高管给我描述过手中的项目:
拆了一个,剩下的都可以扔进垃圾桶。
据说西南区域拆分的其中一个原因,是一个区域已经管不了那么多文旅项目。
坑总要一步步填下去。最近两三个月,融创在做的一件事就是梳理邓鸿的项目,将其剥离出融创西南,挪进邓鸿担任董事长的环球融创。
3
融创暴雷后,这半年很少听到孙宏斌的消息了。
连在东直门集团总部工作的员工,也极少能见到他。每个月只有个把次见到一楼有一台电梯不开了,保安从两个变成三个。大家才知道,老板来了。
这个月12号,很久未现踪迹的孙宏斌出现集团总部。他和华融、中信信托、上海浦发银行签订框架协议,要拯救融创箱底最好资产之一:
上海董家渡项目。
董家渡在外滩最好的位置,还有几乎三分之二没有资金开发,项目二手房已涨到25万一平了。
一旦外滩壹号院能开发,融创肯定能获得一大笔资金。不过协议过后,进展一般。融创的几家合作方,正就利益分配问题扯皮。
融创另一个箱底资产,就是东四环的泛海国际一号地了。大概有10万方的住宅,传说开盘单价不会超过13万。
现在泛海国际最差的二手房源,都能卖到12万。项目一旦开盘,应该会秒光。
但项目开盘的消息,已经传了很久。售楼处和样板间都建好了。北京的房地产项目现在有施工许可就能很快拿到预售许可。但泛海的问题,就卡在项目签约的施工方身上。
据说融创在其他项目还拖欠这家央企施工方数十亿款项,对方要求融创直接用泛海项目的房子抵债。急于获取现金流的融创,不同意。
虽然中央不断有楼市的利好政策出来,保交付不保房企的方针,让融创和其他暴雷房企一样,自救举步维艰。
现在,融创账上一堆烂尾项目。只有有后续土地或货值可以抵押,才能得到国开行的低息贷款,且只能各地政府向上申报。
放款后,也要受项目、银行、政府平台、施工单位等五方监督,每一分钱都不可能被挪用。
其他质地比较差的项目,只能慢慢等待。
最近,华融信托发现,自己和融创共同保管,存放武汉塔子湖项目章证照等物品的保险柜打不开了。芯锁被换,监管账户11.4亿资金被划走。
中融信托是项目资金方,拥有项目公司9成股份。他们马上报警,查封了融创10%的股权和项目剩余的一千多套房子。
其实11.4亿监管资金,有11.2亿多都划转进了武汉政府设立的项目专户,融创只转给了自己1343万。
为了这1000多万,曾经“不知道钱从哪来”的融创,亲自动手换锁芯了。
国产商战剧中常用的情节是窃听、争夺股权、官商勾结。实际上商战到最后只有一种:
抢公章。
4
2021年初,融创集团总部向孙宏斌提交了一份市场预期研判,整体基调谨慎且悲观。
看完研判后,孙宏斌要求将2021年的年度目标定到7000亿,并将这一点写进内部报告。
内部都知道,7000亿是老孙的保守数字,内部最激进的目标是一万亿。而之前一年,融创销售额是5753亿。
所以孙宏斌当时前往上海区域开会时,直接告诉下属:
拿地、拿地、拿地……
所以后来才有了西南、华北在去年首批次集中供地时的疯狂。
融创危机爆发后,老孙将责任归咎于西南区首商羽和华北区域的迟迅。俩人一位被老孙当众指责,一位离开了西南区首的职位。
商羽后来在集团的头衔是负责投资工作的执行总裁,只不过他一天也没有去过。
这位跟了孙宏斌20多年的老兄弟,去了美国。本来融创内部认为,只有43岁的他,是有可能要当接班人的。
这一年,融创的多元化板块也陷入停滞。
去年,融创集团人力负责人薛雯被调往康养板块,当时康养板块大概有44个项目,其中30个是政府要求或项目配套,真正的产业布局很少,基本都是为拿地而存在的。
薛雯去年招了七八个手下。但今年这些人很多都离开了,现在融创内部通讯录已经查不到康养部门了。
文化板块投资的《四海》、《长空之王》先后亏损和撤档,融创文化集团不得不从原先的办公地点融科望京中心退租,搬到了融创总部工作。老孙的儿子孙喆一基本每天都去上班。
经历了暴雷前一年多的冲突、质疑和决裂,在这忽然销匿的半年里,孙宏斌修行到了什么,可能永远只有自己知道。
以前闲下来的时候,这位传奇商人喜欢跟大家一块追热播剧,夜宵,喝酒到天明。
暴雷后,老孙也努力过,他基本绕开汪孟德领导的投发部门,自己在谈引进战投。
很多国央企开发商和融创谈过,都没什么后续。上一次季度会,老孙告诉大家会有一家非地产主业的国企要进来:
用大约200亿资金收购融创部分股权。
这只是一种可能。因为直到今天,地产股还没有跌到底。半年前四块的旭辉,现在每股五毛。上个月股价还接近三十块的龙湖,今天只值13块。
2020年的前四十强房企,今年已经有23家违约,32家失去了融资能力。27家民企只剩两家还能正常融资,连金地、绿地这种半国企都负面缠身了。
孙宏斌能做的就是通过这点希望,把大家团结起来,人心不能散。调高层的时宇去云贵,也有给员工打打气的意思。
这半年,他似乎和手下和解,和自己和解,就像顺驰的后期。
融创正打算从东南区域开始,尝试做代建业务。目的不是为赚多少钱,而是要给还留下的老人们找点事情做。团队不能散了。
前段时间,沉寂很久的迟迅突然活跃起来,号召华北的手下们管管事。
商羽也出现在了国庆节前重庆一场美术展览上。他跟在邓鸿身边,头衔是四川壹号坊公司总裁。
这家公司属于融创西南公司,负责卖老孙喜欢的恒昌烧坊酒。