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标题:郑州「免费送房」:一场噱头里的二手房困境
作者:罗晓兰 何香奕
发表日期:2023.7.19
来源:微信公众号“极昼工作室”
主题归类:房地产
CDS收藏:公民馆
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“送房”噱头

最高温超过40℃的一天,阿辉从郑州东南边的新郑市家里出发,送孩子去幼儿园后,骑了半小时摩托到郑州市区。这个34岁的男人独自做房产中介自媒体——找房,聊业主,写文案,拍视频,剪辑,带客户。

业主家的毛坯房没装空调,拍了一个多小时,他全身像“水洗一样”流汗,感觉要中暑了。在这个夏天,他的带看量已经不是按天算,“每周能带两三个客户都不错了”。为了提高市场竞争力,他压低了原本2-3%的中介费,只需要买方出0.88%。

“免费送房”的新闻在他看来就是个噱头,“现在卖二手房的郑州业主,本质上大多都是在送房”,阿辉说,他们只想要回贷款,“先活下去”。阿辉介绍,很多业主是在高位买的房,贷款利率最高6.37,现在手里的钱少了,支撑不住房贷了。

曝出新闻的曼哈顿小区,所在位置本是金水区一处城中村。2006年整体改造后,开发商建了数十栋现代欧式风格的高楼。据媒体报道,2007年首期住宅开盘时,成交均价4700元/平米。两年后曼哈顿商业广场开业,成为当时郑州三环左右的地标之一。这里紧挨燕庄地铁,小区价格一路上涨。

img曼哈顿小区。图源东方IC

一位同是曼哈顿业主的房产中介记得,2018年,该楼盘涨到每平米近2万元。他当时觉得幸运地在这里“捡漏”了一套急售房。不少中介都提到,曼哈顿的售价在那时达到高点,还吸引不少投资客,“买了不住,拿来出租”。

现在,那位中介的房子已经降价20万左右。贝壳网显示,曼哈顿二手房的挂牌均价目前为12608元/平米,有套1室的房子甚至低到6336元/平米。

“(今年)‘送房’很常见。”这几个月,有中介看过太多这样的例子。房价下跌,业主们资不抵债,扛不住的要么断供,要么低价抛售。这位中介估计,“基本上2017、2018年买房的,特别是二手房,到现在降幅达到了百分之二三十。”

他记得,一位商丘的业主2017年来郑州买房投资,花130多万买了三环一个老小区里的二手房,如今还剩90万贷款。房子现在出售顶多只有70万,赔得太多,业主无奈选择断供,被起诉了。

阿辉接触到一个业主,家里工厂倒闭了,断供几个月,马上要被法拍。房子虽然不在主城区,但180平米,降价几十万,卖了不到140万。按他的观察,普罗旺世、银基王朝这两个当年“很能打”的大楼盘,现在多法拍房,是因为业主多是生意人的缘故。“普罗旺世是单一开发商在惠济区做的最大的一个楼盘,里面高层、小高层、别墅都有,业主基数大,经济出问题的概率就大。”阿辉说。

中介们都提到,郑州的二手房普遍下跌,老破小的小区跌得更加严重。有自媒体梳理出了“郑州房价下跌最厉害的几个二手小区”,其中在三环郑东新区的正弘山降价幅度27%,因为周边环境杂乱,有安置房和产业园,拉低了小区的品质。

阿辉最近给正弘山的一位业主拍房,90多平的电梯房,有下沉式花园,出价135万元也卖不出去。业主家的老人生了重病,急着筹钱,打算卖了后搬去租房。链家网站显示,该小区二手房均价16215元/平米,正在出售110套,近90天仅成交3套。

在汇泉西悦城,开封人陈涛的房子也没卖出去。他30岁,做了7年房产中介,从没想过自己会折在房子上。2018年末,他和女朋友买婚房时,看中了这个位于郑州西四环的新楼盘,挨着地铁,配套小学和幼儿园。他们选了个三室两厅,每平米一万多,30万首付,房贷20年。那时,他每月收入一万多,还能应付4600元的月供。

去年年初刚交房,还没装修住进去,女友突然怀孕了。陈涛找父母借钱凑了16.8万彩礼,办婚礼又花光了原本不多的存款。没想到,孩子早产了近3个月,住进了保温箱,各种花费下来一天就得1万多。孩子58天才出院,陈涛负债了几十万。

婚房在疫情三年降了一两千,如今又跌了两千。“没有信心了,再缓几年利息都搭进去了。”夫妻俩决定卖了房子。3月,陈涛把房子挂牌80万出售。这已经是同小区同户型的低价,但这三个月,一直没有买家问询,只有中介定时打电话回访,问他要不要再降价。

陈涛有些无奈,四年前买这套房子时总价100多万,算上还的20多万房贷,卖房已经亏了50多万。但贷款还有68万,加上债务压身,他咬咬牙,把价格下调到78万。房子仍是无人问津。他去看过两次新房,阳光透进房子,明亮通透,那曾是他通往新生活的希望。

img陈涛挂出的婚房。讲述者供图

为什么是郑州?

不少中介见证过郑州楼市的辉煌。那时,有位中介接手过很多外地来的炒房客、投资团,他记得主城区里一个2004年建成的小区,也在2018年左右房价达到巅峰时,每平米成交价接近2万元。中介本人也入手了一套120多万的新房,首付二三十万,月供5000多。“那几年不在郑州买房子,感觉就是傻子。”

2016-2018年,郑州楼市跟着全国一路上涨,不少人匆匆忙忙上了车。那时候,阿辉做中介赚了不少钱,在新郑市南龙湖买了两套房:一套按揭,用来住,另一套小户型做投资。之后,他又在高新区也买了一套,计划给孩子上学用;还跟人合伙开了所幼儿园,盘下中介门店加盟贝壳,个人加起来投了七八十万元。

但买了房的“聪明人”很快傻了。阿辉的幼儿园开了一年多,刚可以收支平衡,疫情来了。到2021年,房地产行业有一些反弹,又被大雨浇得熄灭。疫情后,阿辉收入整体下降,带看量、交易量都在下跌,“中介门店原本每年能净赚个一二十万,这一年只能做到不赔钱”。

当年,阿辉的幼儿园和门店陆续关了,他从老板一夜间变为欠债人。他晚上跑代驾,白天去面试,前后几十次,都没找到满意的。专升本学历,工作经历基本是房地产销售,工作并不好找。他开了几张信用卡,来回倒腾还债,还是填不上近百万的负债。他短暂地干过私募投资顾问、期房售楼处的案场接待、汽车4S店销售,没赚到钱。

借过钱的亲戚朋友打来电话,问最近怎么样?能不能还钱?阿辉想,算了,把小户型的房子卖了吧。去年年底,他结束了这个“失败的投资”,亏了十多万。

疫情后,由于积压的购房刚需,年初时二手房市场出现过短暂的回暖。为什么是郑州?阿辉分析,主要是这里楼盘烂尾楼率一直居高不下,尤其去年集中出现暴雷,买房的人担心新房烂尾,今年多是转向二手房市场。

img2022年9月,郑州最大烂尾楼之一啟福城迎来复工。图源东方IC

2月时,有位中介忙得没时间在群里发房源,都是客户主动打电话,催他帮忙找房子。据他介绍,当月,郑州一个房产主播带领团队做了五百多万业绩,一家不到20个人的中介公司门店做出了40多万业绩。而疫情前,一个门店单月业绩做到15万已经是中等偏上的水平。

同一个月,另一位中介签了四五单。每天他都要带客户看房,客户大都用于刚需,一般看中就直接签房,有时还会发生抢单。一个客户已经约了和业主签合同,结果因为临时出差,业主转头把房子卖给了别人。

郑州市房管局的数据显示,该月郑州全市二手房共成交7121套,成交均价9472元/平方米。二手房价格结束18连跌。根据国家统计局发布的数据,2月郑州二手房价格环比上涨0.3%。

但热潮迅速冷却,有中介形容,“就像在蒸桑拿,突然泼下一盆冷水”。在曼哈顿购房的中介记得,很多业主2月时认为市场还会上涨,临时反悔不舍得卖,现在又亏了一二十万。

转行不成功,阿辉又在今年重回老本行。据他了解,这个市场中的买方心态是——觉得还会再降,买早了就亏了,大多处于观望状态。此外,除了刚需的客户,想投资的没钱买了,导致挂牌多但成交量整体偏少。

据第一财经报道,郑州二手房房价不断下跌,还有几个原因:2015年后,郑州进行大规模城中村改造,导致大量租户离开郑州,潜在的购房者减少,而本地房东获赔了数套房产,又让郑州的房源数量激增;郑州号称“商贸城”,大量批发商户被电商大潮和疫情冲击,也失去了购房能力。除此,餐饮、教辅、地产等行业的从业人员,也因为生意下滑,失去工作,加入此轮二手房抛售潮。

聊到房价下降的原因,中介们都提到,急于售房的业主还在不断压低房价。5月时,美景麟起城一位业主以86万低价出售房子,小区业主看到卖房视频后,不满他拉低小区房价,还找到物业投诉。

有中介看到,为了售房,业主们也各出奇招。请吃饭、送水果,允诺房子卖出后送中介苹果手机,发万元红包。还有业主拉群,把认识的所有中介都拉进去,每天早上发个红包,“悬赏”卖房。而另一边,中介手里几个四五百人的客户群里悄无声息,连续发几个低价房源,才会有人在群里问一句,但也不一定看。

前段时间,这位中介遇到过一个被砍价砍哭的女业主。她着急卖房给父亲治病,房子在小区均价里已经是最低,装修也不错,客户一直砍价,女业主中途离席下楼。中介看见她哭了一场,擦擦脸又上楼接着谈。

“这就是生活”

刚拍视频时,阿辉不想露脸。在行业里做了10年,现在回来混成这样,他放不下面子。他反复考虑了两天,做通了自己的工作——面子算什么,“活着更重要”。家里开支大,孩子上幼儿园每月要交2000元,房贷月供5300元。妻子“算是个”小学老师,合同工,工资低。

老路也不好走,生意好一点的门店,从年初的月成交十几套,逐步下降到5月的三四套,“六七月难说了”。他认识的同行有的离职进厂打工,有的干起兼职,跑代驾,送外卖。二月短暂复苏时,有些门店又开始招人,有位中介联系了去年辞职去送外卖的同事,但对方不打算再回来,说外卖送得勤,一天能挣个两三百,房产行业什么时候能开一单,没人知道。

阿辉转到自媒体太晚了,同行们告诉他,几年前用一年就能起个号,他现在干了小半年,抖音实际上就200多个粉丝。视频基本是日更,但过半都被他删除或隐藏了,效果不好,有的甚至没有一个点赞。

曼哈顿业主送房的视频火爆后,有中介发现,许多同行拍视频,开头就打着“免费送房子”的点。他也遇到过着急出房的房东,想让他拍一个视频。剧情是他去业主家砍价,砍到最后业主一拍桌子,无奈大喊一个最低价。

阿辉以前做期房,还是在郑州的郊县做,今年客户整体少,他转到市区,需要重新学习很多东西。家人不支持他回到这个行业,希望他找份稳定的工作,进公司,有基本工资和五险一金,每个月旱涝保收。他“吹牛”,这次一定能干好。

“超级焦虑”时,他经常失眠,有时辗转到凌晨四五点,索性上网学习别人的视频。不喝酒不唱K,没别的爱好可排解情绪,他就不停地抽烟,每天两盒。现在,拍视频久了,和人聊天时他常蹦出些段子:前几年挣钱不辛苦,这几年辛苦不挣钱。

img阿辉走坏的鞋。讲述者供图

做抖音几个月,阿辉只成交了三四套,“勉强果腹”。熬到今年5月,在同行的指导下,他新开了微信视频号,很快积攒了2000多粉丝。他渐渐迎来转机,有客户和业主找上门来,视频内容也换了好几个方向:介绍房地产政策,讲搞笑段子——拍业主要卖的房子——和业主访谈。

以前行情好时,砍价三五万算是多的了,现在这是起步线。同是业主,阿辉帮客户砍价时,心情复杂,甚至直接放弃了。白头发消不下去了,他说这是在去年急速从后脑蔓延开的。拍视频开了美颜,也能看到即使两鬓剃得光,头顶还是竖起根根白发。

现在,他稍微恢复点信心了。从6月开始,他一个月能成交两三套,“在郑州算不错的了”。行业内都在传存量房贷利率转换的事,7月中旬央行也开发布会,鼓励和支持银行与借款人自主协商变更合同约定,或新发放贷款。虽然有网友质疑落地难,但阿辉怀着希望,“至少疫情过去了”。

暑假过后,儿子要读小学了,他打算送到教育资源好的高新区读。妻子的工作在新郑,可能也得辞了。现在住的房子到时候空置了,要不要卖?这是2017年全款一百多万,按揭买的,装修就花了30万。如果现在卖,要赔近50万元。他陷入新焦虑。

去年跑代驾时,一个乘客拍短视频,问阿辉“什么是生活”。他说自己当时没多想,脱口而出:“我原来最讨厌两件事,一个是熬夜,一个是开车,现在我在做代驾。这就是生活。”

(应讲述者要求,文中陈涛为化名。)