房地产

编者按： 　　新一轮地产调控政策实施一周年之际，《财经网》记者采访了几家股份制银行的信贷员，由工作在信贷一线的他们讲述亲身经历的“调控一周年”。需要声明的是，由于采访信贷员非常困难，我们的样本有限，只是提供一个微观视角。请读者勿对号入座，也不要简单地推及全局。 　　【《财经网》记者 要雪梅 唐喆喆】 　　2011年1月，在A银行北京某支行个贷部工作整整三个年头的王先生，不得不转去其他部门，“没办法，个贷部的业务越来越冷清。”他所在的银行40余家北京分支行中，2010年仅有十家左右还有独立的个人住房信贷部门，其余分支行都对这一部门的人员进行分流，大多是与理财产品部进行了合并。 　　张先生在B银行工作，虽然个贷部依然保留，但是工作量已经明显减少。“以前我们可能要求有一两个亿的放贷额度，但是现在要求放宽很多，也就几千万而已。从去年年底开始，信贷员想完成额度就已经很困难了。实际上，在2009年二手房交易市场最好的时候，我们半年就做到五个亿。现在一年还做不了五千万。” 　　C银行客户经理吕先生颇有同感。他最近一段时间都是按时下班。现在监管部门严格控制银行放贷，银行也不得不压缩对公司和个人贷款的放贷量，“没有多少信贷额度可以放了”。相比于繁忙时晚上九点钟还在加班的日子，“现在真是很清闲。”他感慨地说。 　　2010年4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。时隔两日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，在实行严格的差别化住房信贷政策、增加居住用地有效供应等方面做出十项规定，被称为“史上最严厉的房地产政策”。 　　与以前相比，这份《通知》严格规定，90平方米以上的家庭首套自住房首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 　　实际上，早在房地产新政开始之前，张先生所在的支行对房地产的贷款就已经收紧，“当时上面（管理层）已经有收紧的迹象，高企的房价和对房地产公司资金链的担忧让银行不得不小心行事。”确实，银监会于2010年2月20日和4月11日分别下文或公开表示，“银行不得对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平”。 　　到了2010年9月底，又出了升级版的“新国十条”。这次对首套房的贷款首付比例一律不得低于30%，而不论其购房面试是否达到90平方米。同时，还规定停止三套及以上住房的贷款。 　　多位接受采访的银行信贷员提到，在2010年他们银行一度停发房地产开发贷款。“虽然没有明文规定，但是基本是监管部门对银行口头通知，要求这个银行停止对房地产的开发贷款。后来，对银行还实行了更加严格的管理措施，也就是月度日均存贷款监测制度，存贷比按日管理。一旦超出标准，则责令银行停止放贷。”据吕先生回忆说。 　　在这种情况下，银行个贷部的信贷员也在竭力拓展新的渠道，比如具有抵押物且安全性较好的工程机械按揭贷款、个人综合消费就做的比较好。 　　与此同时，银行对员工的考核标准也在降低。银行对信贷员的考核主要是两个数据：放贷额度和存量贷款。2010年初时，王先生所在的银行对个人住房贷款的信贷员还有额度要求，但是后来逐渐放宽了标准，进入2011年甚至是零额度考核。 　　期间，吕先生所在的支行针对商住两用房的贷款渐渐多起来。因为商住两用房的房本上注明的是“写字楼”，这类购房贷款并不受房屋数量限制，而且，贷款的准入门槛与新政之前没有多大变化，即首付50%，贷款利率是基准利率的1.1倍。所以，这类房屋的购买者主要集中在已经拥有一套或者两套住房，又希望做投资的人。 　　对于今年北京开始执行的史上最严厉的限购令，D银行北京某分行的吴先生在实际业务操作中发现，目前很多客户无法达到房屋按揭贷款的标准，大多数情况是非京籍人员在京买房，没有在北京连续缴纳五年社保。即使有的客户来京已经在北京时间超过五年，但当时可能他没有重视社保，没有缴纳，所以条件也不满足。所以，没有办法通过“网签”等监管。“我们也没有办法去做。”吴先生说。 　　越来越收紧的货币政策，使得股份制银行资金比较紧张。经过几次上调存款准备金率之后，现在存款准备金率已经达到20.5%的高水平，也就是每提高一次，央行就锁定3500亿元左右的资金，这样相应的银行的可放贷量就会减少。而多数股份制银行的贷存比长期都是在70%以上，甚至是在75%的监管红线上下徘徊。 　　现如今个人住房贷款利率七折的优惠政策已经成为明日黄花，去年下半年以来，对于首套房的贷款利率虽然也有优惠，但基本上不会低于85%的基准利率，有的银行更是不打一分折扣。而对于二套房贷款利率1.1倍基准率的放贷要求，几乎所有银行都是严格执行。 　　各种迹象显示，银行的收紧政策还是会延续。张先生坦言，“现在北京市的银行太多，而市场上的一手房源又不多，主要以二手房交易为主，但因为政策的原因，二手房交易很多都做不了按揭贷款。所以，现在竞争是白热化的。我们也只能等待政策回暖，才能打破目前这种业务停滞或半停滞状态。” 相关日志 2011/03/26 — 多市房价调控目标定为涨幅10% 被指成涨价标准 (0) 2011/03/06 — 北京一楼盘大幅降价 业主集体散步“维权” (0) 2011/02/21 — 调控后一线城市房租猛涨 (0) 2011/02/09 — 安邦-每日金融-第3192期 (0) 2011/01/29 — 任志强:不得不说的话 (0)

我坦率地说，中国按需保证供应建设用地的时代已经永远一去不复返了。未来的现代化建设，我们土地的供应只会是日趋紧张，不会缓解，这个紧张过程一直伴随着中国城市化、工业化、现代化全过程。 　　今年土地供需缺口大发出强烈的警示信号，就是土地违法形势有可能反弹，因此，土地的供应政策就是要形成节约用地的“倒逼”机制，通过土地利用方式的改革来推进中国城市发展方式的转变。 　　——国家土地副总督察 甘藏春 　　本报讯 在昨日的***发布会上，国家土地副总督察甘藏春透露了土地管理法修订工作的最新进展：上周《土地管理法》的修改工作已正式启动，国务院法制办正组织有关部门，包括国土资源部开展《土地管理法》的调研，力争在较短的时间里完成《土地管理法》的修改，通过法制来推进土地管理的改革。 　　“界定公共利益”是难题 　　集体土地征收不仅仅涉及公共利益界定的难题，还涉及农民如何分享土地收益的复杂问题。甘藏春昨日表示，征地确定公共利益的范围究竟怎么确定，既符合中国国情，又有利于推进现代化建设，有利于保护农民的合法权益，有利于保护耕地，是一个很复杂的问题。 　　他并解释，从世界各国看，除少数国家能够用立法列举的方式来界定哪些方面是公共利益、哪些项目是非公共利益之外，大多数国家，像欧洲主要是通过议会确定。他去年到欧洲专门考察了这方面情况，比如交通规划路过这个地方，地方议会必须保证，地方决定的就视为公共利益。但是像美国这些国家是通过法院个案解决，也不是说凡是赚钱的项目就是公共利益。这个问题必须以建设性的态度来研究。 　　甘藏春还表示：“在我看来，中国目前完善征地制度的重点，主要应该放在对被征地农民的补偿安置上，要保证被征地农民能分享城市化、现代化的成果，是更为急迫的问题。” 　　意见稿被指内容改动不多 　　今年1月19日国务院常务会议通过了国有土地上房屋征收和补偿条例，但该条例未能涉及集体土地的征收征用问题，国务院总理***在常务会议上表示要抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改，由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。 　　在4月5日的国务院第四次廉政工作会议上，他重申了这一要求。 　　据了解，国土部在数年前即已着手土地管理法的修订并草拟出征求意见稿。一位见过该征求意见稿的人士介绍，该征求意见稿的改动内容并不多，但该草案最终并未正式进入法律修改程序。 　　【土地财政】 　　卖地财政牺牲子孙利益 　　应借鉴发达国家在土地保有环节征税 　　甘藏春对土地财政和土地财政形成机制进行了区分，他认为，宪法确定城市土地是国家所有，国有土地变成资产，形成资产性收入，这必然是财政性收入。同样如果把眼光向发达国家看，完善的市场经济国家，城市政府这一级的财政收入有的是70%，也有的是80%，主要是来源于土地税收。 　　甘藏春说，中国当前土地财政形成的机制有问题。目前，中国的土地财政主要依赖扩大新增建设用地规模，通过土地的出让来获取收益，地方政府主要的建设资金来源于土地出让收入，这样客观上促使了多卖地、快卖地、早卖地、贱卖地，牺牲了子孙后代的利益。 　　而市场经济比较完善的国家土地财政主要来源于土地保有的税收环节，不是依赖土地的增量环节。他并表示，中国要学习研究借鉴发达国家的经验，从机制上来研究土地财政的问题。 – 在政令不出中南海的天朝，国土部算个Ｐ。 – 反正就是想着各种办法从P民身上榨钱 – 卖光了，换个办法继续收 – 继续涨，继续暴涨，就可以对存量房收取房产税了，TG V5 – tg说的话也能信？ 他们最擅长的就是抽自己耳光 – 关门打狗 再加上通胀导致的利率增加 房奴们啊 – TG你麻痹，地都卖光了现在来谈卖地断子孙后路？ – 卖光了可以再来一个文革抄家嘛,东西国有化,住房按需分配… – 你把人家买来抗通胀的房子抄了，人家住哪里啊 – 每家留一套啊,学北棒,每家只能保留多少钱,多的一律作废掉,房子也是,每家一套,多的没收掉 – 大量超发货币，地方大量卖地融资，加上银行大量放贷，大量的商品房上市，利率打折，宽松货币，这都像是政府在吸毒一样，不计后果的推高房价，忽悠大家买房，不买房你就是LOSER，资产保值、刚需…..等这一切忽悠结束后，在跟你来玩收税，这种游戏玩的大家很HIGH – 先把地卖给你，然后跟你说，你地太多所以要缴税了 不得不说，天朝军机处真的很伟大 – 国土部：卖地牺牲 官员 子孙利益 土地财政转向 贱民 保有税 – 按需拿地时代结束 想地方收取土地出让权 作为交换 给予地方长期稳定的新税 – 不可能一下子整垮房地产，但一定要钝刀子割肉，慢慢的割韭菜，短线做完了，就要做长线，而收税是最好的办法，旱涝保收换个方式继续抽税，而且银行可以赚钱更多的利润，慢慢还贷，慢慢的帮银行打工，只要你活着，就不停的抽血 – 地卖光了，没钱喝茅台了，没钱找小姐了，没钱养情人了，怎么办？一拍脑袋，土地保有税就来了． – 当然中央向地方收土地出让权有着更深刻的意义 那就是审批权更集中到了条上的版块 严格限制土地按需出让某中意义上为审判圈子里的系统带来了大量灰色收入 几个字的政策致富一批人,效果可是立竿见影的 相关日志 2010/04/15 — 温家宝召开国务院会议 严格差别化住房信贷政策 (0) 2011/04/12 — 金融时报:中国的“有产民主” (0) 2011/03/26 — 多市房价调控目标定为涨幅10% 被指成涨价标准 (0) 2011/03/12 — 去日本投资房地产的真悲剧了 (0) 2011/03/10 — 李普曼:疯狂的中介 (0)

谢嘉相信，她刚刚在争取民主的道路上赢得了一次不大、但相当重要的胜利。这位41岁的家住重庆的化学教师是当地一个住宅小区的业主委员会负责人。最近，该小区的业主们举行了一连串精心组织的选举，最终通过投票解雇了小区原来的物业管理公司。 整个过程是如此令人揪心，有位业主竟然被咬掉了一个手指。但谢嘉的态度很乐观：“这一路走来，我们确实遇到一些问题，但这是建设更高层次民主的一块基石。” 这次公民维权行动从规模上看，并不像受到中东民主浪潮鼓舞的一些中国博客作者们所希望的那么大。事实上，在学生们聚集在天安门广场举行抗议活动22年后的今天，在中国掀起一场茉莉花革命的网上呼吁，基本上没有得到响应，招来的只是当地维稳官员的强硬回应。在中国，并没有一大批对社会感到失望、迷上Facebook的二十多岁年轻人渴望政权更替。 相反，未来十年中国政府在政治稳定上面临的一些最大威胁，却将源于房地产业的高速发展，以及伴随它产生的社会不满情绪。 在很大程度上，房地产是当代中国这个故事的焦点。过去十年两位数的经济增长，很大一部分是由100多个走向工业化的城市中急剧膨胀的房地产业推动的。这也催生了已持续数年的一个明显的大宗商品“超级周期”。一些观察人士把房地产视为中国经济的最大软肋，因为泡沫可能正在堆积起来——用美国投资者吉姆•查诺斯(Jim Chanos)的话说，就是“一步一步奔向地狱”。 无论前景如何，房地产发展对社会的影响是深远的。事实证明，数千万中国人从公有住房迁至私人所有的公寓，形成了一场大规模的社会流动。这为他们跻身城市中产阶级、摆脱伴随公有住房的社会管控和监督提供了机会。 然而，房地产也成了一系列相互关联的政治冲突的焦点。这些冲突既包括谢嘉那种温和而坚持的维权，也包括数量众多的暴力抗议活动，抗议者往往是那些为给新开发项目腾地而被强制拆迁的贫困农民、或被赶出居所的住户。 上个月，在大工业城市郑州郊区的一个满地瓦砾的巨大拆迁现场，当地居民看上去怒气冲冲。这个地方曾经坐落着一排排住房，但去年已被拆除，目的是为一个工业园区让地。有四名拆迁人员在与拒绝搬走的居民的对峙中丧生。 据下达拆迁命令的当地政府称，居民刘大孬故意撞死了那四名拆迁人员。但那些被赶出住所的住户却讲述了一个截然不同的故事。他们说，拆迁人员用铁棒敲碎了刘大孬的窗户，而且那起事故是在刘大孬试图逃跑时发生的。 生于该村的72岁农民刘明秀（音译，非刘大孬亲属）表示，当时的场面相当可怕。他说：“当地政府的头头带来了好几十号人，包括武警和便衣，开着大卡车，车上装着成捆成捆的铁锹和铁棒。他们的粗暴让我们惊呆了。他们不应该这样对待住在这儿的居民。政府负责人只喊了一句‘第一组，上！第二组，上！’，然后他们就开始拆房子。” 刘明秀说，房子被拆六个月后，他仍未拿到拆迁补偿款。目前，他与妻子、儿子以及七岁的孙子一起蜗居在一个废弃的计划生育诊所里，房子里没有自来水。 接连不断的此类冲突，已成为城市内部、以及城乡之间不平等日益加剧的一个主要标志，这也让北京领导层感到越发不安的一个原因。然而，加州大学尔湾分校(University of California, Irvine)教授华志坚(Prof Jeff Wasserstrom)指出，这些抗议的深层次原因与当年的天安门事件并不相同。 “某种意义上讲，1989年的抗议是关于如何使中国现代化，”他说。“今天的抗议，在更大程度上则是关于如此高速的现代化带来的社会成本。” 竞相收回土地通常是出于两种动机：或是建设新工厂，或是建设高层住房，销售给城市中产阶级。即使是在这种居民小区建成之后，也会积累起形式不同且更微妙的政治压力。 位于重庆西郊的新意境小区为迎接春节挂上了大红灯笼，这个四年前建成的小区有十几座30层的高楼，可供2180个家庭居住。像这样的小区中，有许多正在筹建业主委员会，代表新生的有产阶级的利益。业委会与旧有的居民委员会不同（新意境小区也有一个居委会），后者是城市中最基层的地方政府机关，也是党组织的代表。 直到去年年底前，这个小区的物业一直由开发商的下属企业管理，而开发商是一家有政治实力的大型国有企业。但居民们开始抱怨保安措施不佳、电梯故障，且绿化面积低于开发商的承诺。谢嘉和她的业委会于是决定，利用重庆市允许业主投票更换物业公司的新规定。 就该问题征求意见并举行公开讨论后，居民们举行了一次选举，结果是65.5%的家庭赞成更换物业公司。不过规定颇为复杂，这个决定还需要得到按照面积计算的小区多数家庭的批准，最后业主们以51%的微弱优势跨过了这一道障碍。 三家物业管理公司参与竞标，小区居民又举行了另一轮投票，选择了其中一家。然而当居民们前往原物业公司索要钥匙时，却发生了冲突——那个手指就是这时咬掉的。（一个邻居说：手指“怎么找都找不到了。”） 谢嘉说：“民主会是一个艰辛的过程，但我们这里做到的，是中国人民取得的进步的一个象征。” 推动居民参与小区管理所产生的效果，可能超越单个小区的范畴。三年前，在业委会蓬勃发展的上海，住在规划中的磁悬浮高速铁路延长线附近的郊区居民们组织了抗议活动，最后项目被迫取消。 加州大学圣克鲁斯分校(University of California at Santa Cruz)的芮杰明(Benjamin Read)说：“我认为，可以将业主的维权行动，视为中产阶层推动改进问责的一个迹象。”不过他也告诫说，政府并不喜欢处在其控制之外的组织，而实力雄厚、拥有强大政治靠山的开发商也经常把业委会看作一种威胁。碰巧，重庆和上海这两座城市将率先尝试征收物业税，对于手头拮据的地方政府，这可能是一个重要的财政收入来源，但也会增强公众要求政府改进问责的呼声。 这些纠纷当中，民众的抱怨很大程度上都局限于当地。郑州农民刘明秀说：“我们虽然经历了这么多事，但是我并不抱怨中央。是地方政府没有落实好的政策，应该怪他们。” 谢嘉和她的业委会也绝非反对政府的叛逆人士。在被问及对鼓励复兴毛泽东思想的重庆市委书记薄熙来有何看法时，他们赞许地竖起大拇指。薄熙来在重庆积极打击腐败，这使他得到新生的中产阶层的拥护。 然而，这类冲突还是显示出北京所面临的种种挑战的复杂性。城市发展带来的危险不只是吹起房地产泡沫，更在于广泛的政治冲突。 陶然教授说：“这是一种十分扭曲的城市化模式，不可能一直持续下去。” 译者/何黎 相关日志 2011/03/26 — 多市房价调控目标定为涨幅10% 被指成涨价标准 (0) 2011/03/12 — 去日本投资房地产的真悲剧了 (0) 2011/03/10 — 李普曼:疯狂的中介 (0) 2011/03/10 — 21世纪经济报道:碧桂园江苏句容造城项目占地近万亩,20个自然村已经拆得所剩无几 (0) 2011/03/09 — 华生:楼市限购令真正悲哀之处 (0)

据经济之声《天下财经》报道，一季度已经接近尾声，除了部分二、三线城市公布调控目标之外，其余城市的目标都没有出台。截至昨天（24日），公布房价调控目标的城市除了山西省的22个，其余还不到10个。公布的目标也都与当地的GDP增幅挂钩，纷纷围绕着10％打转，这个数字接近了去年房价的年均增长幅度。 10%左右的涨幅标准也引发了各界争议——10％的上涨空间究竟是“限价标准”还是“涨价标准”？房产问题专家韩世同认为，10％的目标必然形成房价上涨的心理预期，打破目前房价步入稳定或下跌的态势，控制目标可能变为涨价目标。地方政府出台这样一个宽松的保险目标，一方面是为了在符合国家调控政策的要求下尽量避免被问责；另一方面，保持房地产市场的热度依然有对“土地财政”依赖的因素。 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，这种简单的挂钩，显然是各地政府应对楼市调控的一种留有余地的策略表达。 而中国房地产协会副会长陈国强的看法有点不同。他认为，城市房价调控目标跟GDP挂钩，暂时还是容易让大家接受。但是，大中城市和二、三线城市应该具体问题具体对待，而不应该简单地与GDP和城镇居民人均可支配收入挂钩。 上海易居房地产综合研究部部长杨红旭指出,经济快速发展房价比较合理的三线城市，可以采用这种控制标准。但是对于东部地区以及房价过高、上涨过快的城市，不应该以GDP或者居民的人均可支配收入增幅为参照物。 全国工商联住宅产业商会会长聂梅生说，目前对房价这个概念，部分城市规定的是“新建商品住房价格”，另外一些则是“新建住房价格”。实际上，随着保障性住房等后期建设，住房的平均价格跟商品住房价格将不尽相同。现在表述很容易给部分人留下“文字游戏”的空间。 房价调控目标控制在多少比较合理呢？聂梅生认为，应该在0.5个百分点之间浮动，这样计算，一年下来房价涨幅也就在5％到6％之间，基本可以保持房价稳定。 相关日志 2011/03/06 — 北京一楼盘大幅降价 业主集体散步“维权” (0) 2011/02/21 — 调控后一线城市房租猛涨 (0) 2011/02/09 — 安邦-每日金融-第3192期 (0) 2011/01/29 — 任志强:不得不说的话 (0) 2011/01/07 — 安邦-每日经济-第3838期 (0)