童大焕

   国八条将如何影响我们的生活？   童大焕—2011年1月29日星期六         为了遏制旺盛需求导致的房价上涨，继去年国庆前宣布停止三套房贷款等严厉调控政策后，春节前“国八条”再度收紧购房政策：二套房首付从去年国庆时的50%比例再提高到60%，同时贷款利率不低于基准利率1.1倍。此外，在一定时期内的一些城市，将更严格执行限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。       很明显，新政更进一步明确了住房的自住需求功能、限制甚至严格制止新增住房的投资功能。它对住宅的投资和投机需求是一个异常精确而且严厉的打击。以前只是不让你贷款，但眼看着全款买房的越来越多，购房者的目的从增值需求到保值需求转变，新政再次加码，对已拥有两套及以上住房的本地居民和拥有一套及以上住房的外地户籍居民、无法提供一定年限当地纳税或社保证明的外地居民，一律不许购房！       这简直就要了房地产市场的命！因为今日中国的房地产市场已经呈现出快速城市化过程中的一个基本规律，城市房价最主要的支撑力量未必是本地常住居民，而是由外部力量支撑，大富进京小富进城，三线以下城市则一般由“衣锦还乡”式的外出打工经商群体支撑。如果切断了外来人口的购房需求，无疑相当于砍断了当前房地产市场的一只左臂。       在犹太人眼里，有一个不可抗拒的78：22宇宙法则：在自然界，氮与氧的比例是78：22；在人体中，水分与其他物质的比例是78：22；正方形内切圆与其余部分的比例也是78：22。在社会上，不论是什么样的制度和社会形态，总是22%的人占有78%的财富。当下，那些手中掌握78%财富的22%人群，相当部分已经实现二套房三套房，如果不再允许他们买房，他们接下来的财富向何处去？剩余78%的人群能否迅速成长成为购房主力？都要打一个问号。       假如购房需求因被硬性压制而急剧减少，会带来房价的大幅度下跌吗？不可能。大城市只要房价在现有基础上下跌10%，马上就会有人接手。自己的名字不行，七大姑八大姨总要想办法。当下毕竟还不是独生子女占据社会主流中坚阶层的时候。       即使有效需求受到压制而在一定程度上影响成交量，商品房供小于求的局面也不会立即改观。任志强提供的数据显示：自2005年之后，每年销售的面积数量就超越了竣工的数量，并从1:1长到了去年的1.73:1。国八条在要求增加保障性住房供应的同时，也要求商品住房用地供给总量原则上不低于前两年平均实际供给量。但中国最怕的就是“原则上”三个字。同时，即使这个原则得到执行，仍然如任志强分析的，意味着今年的商品房用地供给量会大大低于去年，不是增加供给而是减少供给。因为2009年是负两位数增长，虽然2010年总供地增长了30%多，但2年之后平均则只是减少而不是增加了。供小于求的局面不能改观，会给房价的未来一个什么样的预期？       同时，过度抑制投资性需求，在一个快速城市化的背景下必然会导致另一种结果：新政如果执行一段时间（比如一年甚至两年），则可能对租房市场造成“结构性短缺”，导致房租大幅度上升，甚至有可能因此而延缓、阻碍中国的城市化进程。       任志强的数据，证实了我此前一个经验性而非数字验证后的判断，就是中国的商品房承担了过重的负荷，商品房地价补贴了保障性住房、工业用地和城市基础设施建设用地，这是导致商品房价过高的主要原因，而且是成本推动型的、此前所有的行政调控手段都鞭长莫及的原因。任志强的数据显示：“每年农田占用的总量中房地产开发用地仅占5%左右，纯商品住宅约只占1.5%左右。大量的土地占用并非是商品住宅所占用。去年2.7万亿元的土地出让收入中，由开发商购买的土地仅为不到1万亿元，另1.7万亿元出让的土地并不是商品房。而开发商购买的土地中仅70%是住宅用地，其中还包括约20—30%的保障房，纯商品住房所占的比例就更低了。”       换句话说，不到5%的房地产开发用地，却承担了37%的地价！这其中，还得“内部消化”20—30%的保障房成本！       这种情况下，正确的调控方式应该是增加商品房用地、刺激、鼓励而不是限制商品房消费，才能更好地为中国的工业化、城市化以及保障性住房积累资金，而不是相反。财富像流水，让它更好更快速地流动才能灌溉沃野千里，更好地造福社会和人类。让它淤积，只会发臭甚至成为决堤之水。       上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建给理财一周报记者算了一笔账。经过粗略统计我们可以得出如下结论，100万元的房款中大体的资金走流向是：40万元属土地成本，30万元归于建筑成本，15万元为各项税费，剩下的15万元左右则为企业剩余。“在30万元的建筑成本中，有部分是用于市政建设和公共配套设施建设，如果将这部分也纳入政府收入份额的话，（政府收取的）比例会更高。”       行政之手一旦取代了市场之手，随时有可能导致政府、开发商、投资者、购房和住房需求者人人都不得利的情景。银行为了自保，已经纷纷取消了首套房优惠利率；住房需求者还没有来得及攒够首付，房租的价格可能已经大幅度飙升甚至可能无房可租住……       如此严厉到几乎完全抛弃市场自身作用的调控政策，有可能导致另一种不得已的“上有政策下有对策”，通过大量的住改商或者新增项目以商业立项为主，规避调控，因为只有商业用房，不受限购的控制，而且首付和利率都比二套房低——首付50%，利率则为基准利率。 （FT中文网2011年1月30日，作者为信孚研究院研究员，专栏时评作家，著有《买房的革命》等书）    

2011年指定完不成供地任 务  市场不发达，保障房将成无源之水   童大焕—2011年1月30日星期日         国土资源部日前公布的数据显示，2010年全国30个省区市住房供地、保障性住房实际供地均不到年初计划的7成，只完成原计划的67.9%。其中东部地区住房供地计划完成76.1%，执行情况要好于中西部地区。国土部有关负责人分析未完成计划的主要原因是：部分地区财政困难，融资渠道有限，导致建设项目难以推进；少数项目用地仍实行毛地出让，房价上涨带动拆迁成本上升，征地拆迁进展缓慢，造成已批土地不能及时转变成有效供给。       2011年，要完成新的供地计划将比去年更难。       首先是保障房供地要求大幅度增加。去年中央确定的580万套保障性安居工程建设目标用地，今年则要求达到1000万套。但是，保障房供地并不是天上掉陷饼。土地是需要通过拆迁、征地等方式向使用人赎买得来。而卖方要求的价格，是根据市场上商品房价格来定价的。一个死胡同般的内在逻辑是：中国的商品房地价补贴了保障性住房、工业用地和城市基础设施建设用地，这是导致商品房价过高的主要原因。而商品房价格高又推动了拆迁、征地成本的提高。任志强的数据显示：“每年农田占用的总量中房地产开发用地仅占5%左右，纯商品住宅约只占1.5%左右。大量的土地占用并非是商品住宅所占用。去年2.7万亿元的土地出让收入中，由开发商购买的土地仅为不到1万亿元，另1.7万亿元出让的土地并不是商品房。而开发商购买的土地中仅70%是住宅用地，其中还包括约20—30%的保障房，纯商品住房所占的比例就更低了。”换句话说，不到5%的房地产开发用地，却承担了37%的地价！这其中，还得“内部消化”20—30%的保障房成本！去年东部地区土地供应完成得较好，跟其商品房补贴工业用地较少大有关系。       换句话说，具有政府补贴性质的保障房用地，需要通过商品房用地来补贴。离开了充分发育的市场化的商品房，保障房将是无源之水无本之木。2011年保障房供应指标比2010年将近提高一倍，但商品房用地却不可能相应增加一倍甚至略有减少！国八条在要求增加保障性住房供应的同时，要求商品住房用地供给总量原则上不低于前两年平均实际供给量。仍然如任志强分析的，这意味着今年的商品房用地供给量会大大低于去年，不是增加供给而是减少供给。因为2009年是负两位数增长，虽然2010年总供地增长了30%多，但2年之后平均则只是减少而不是增加了。       即使商品房用地史无前例地敞开、足量供应，2011年开发商是否敢于放手拿地、放手建房，也要打一个问号。因为新的国八条采取了相当严厉的限购措施：原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。       它可能使商品房市场悬在半空：大量买得起房的人不能买，买不起的则仍然买不起（因为拆迁、税费等刚性成本摆在那儿）。这种僵持和“观望”，只能使开发商拿地和建房都更为谨慎。而商品房供地如果完不成或者计划额度太少，又怎能支持保障房用地的征收成本呢？       保障房与商品房并驾齐驱，才是解决房价问题的车之双轮鸟之两翼。偏向哪一方，都会导致无法“起飞”或“驱动”的原地踏步甚至倒退。 （作者为信孚研究院研究员，专栏时评作家，著有《买房的革命》等书）     

钱往高处走   童大焕—2011年1月20日       2010年12月23日，在南京举办的某2010创新峰会上，北京师范大学房地产研究中心主任董藩一张口，就吸引了在场的所有人，“今天我来谈一点从来没谈过的东西。”他说，在过去几十年中，唯一可以有效抵御通货膨胀的只有购买房产。董藩明确表示，能在一线城市买房，就不在二线买；能在二线城市买房，就不在三线买。在同等城市的选择上，商贸型城市好于综合型城市，综合型城市好于旅游型城市，旅游型城市好于交通型城市，交通型城市好于工业型城市。选定城市后，具体在哪个区域买房，董藩也做了分析：能在城市中心买，不在次中心买；能在次中心买，不在普通地区买；能在普通地区买，不在郊区买。能买高端的，不买普通的；能买大户型，不买普通户型；能买普通户型，不买小户型。“哪里堵塞你就在哪里买，准没错！”     董藩的观点，跟笔者2010年8月出版的《买房的革命》中“战略上城市包围农村”的观点异曲同工，不过他说得更详细，我则对“能买高端的，不买普通的”有所保留，也不太赞同其“唯一可以有效抵御通货膨胀的只有购买房产”的绝对看法。我还有另外一半观点：通胀经济时代不能等攒够了钱才一步到位买房，要灵活变通，不要把过多的现金留在手里或存在银行。如果钱不够，那就买不起大的买小的，买不起中心买郊区，买不起一线买二线三线。若干年后再“杀”回主城市（区）。后者叫做“战术上农村包围城市”。     这回先详细说说为什么战略上要城市包围农村。《买房的革命》第166页“战略上城市包围农村”是这样写的：     “友人W某日（具体时间为2010年春节刚过——作者加注）专程来问，他现在有20万元，打算在老家给老人买一套房，是在新城区，单价2500元，一河之隔的老城区单价5000元，是否也算得上是个投资机会？但是该地区配套还上不去，交通、供气什么的估计要两年后。     “我说，给老人买房要趁早，不管它什么房价。但是给老人住的房子，要有几个条件：楼层要低，或者要有电梯；医疗、交通、商业等各种配套要齐全；而且周边要很热闹，小区最好又要闹中取静。与其你在家乡买两年后才使用方便的房子，不如先把这笔资金放在北京投资，借着银行的按揭杠杆，20万可以撬动100万元的房子，保守平均每年升值百分之十五，两年后变现的话可得现金50多万，也许够在家乡的好地段全款买一套百平米上下的房子了！     “这就是我‘战略上城市包围农村’理论的现实实践。古人说‘不谋全局者，不足以谋一域；不谋万世者，不足以谋一时’，说的是在任何决策过程中，都必须有全局视野和长远目光。购房亦然。大势判断是性命攸关的，在大势判断面前，任何技巧都是雕虫小技无关紧要。大势判断出错，你再精明也难免大败局；大势判断准确，短期时机和项目把握稍有差池，即使输也不至输得太惨。把握好大趋势和大的区域布局，短期的起落，尽可以安心睡觉，看天上云卷云舒，任庭前花开花落。     “我之所以认为，购房战略上，必须城市包围农村，是因为中国的城市化路径是沿着大城市——中等城市——小城市和乡村这样的路径进行的。我前面说过，一切财富的货币化表现皆因人而生，因人的聚集而生，人口聚集速度越快的地区，土地和房屋升值的速度也越快。在北京上海等大都市圈的中心城市站稳了脚跟，有了自己的住房，也就占据了中国的至高点，未来到中国的任何一个地方生活都随心所欲。     “……”     书中只写到笔者建议W君在京买房。后来的情况补充如下：W君看中了北京东二环冠城·名敦道，想买60多平米小户型，时价2.5万元每平米，征询我的意见。那是调控已风声鹤唳，房价会涨会跌谁都心里没数。我的观点是，城中心适合他的小户型可选择余地已不多（其首付已经买不动二手房，因为二手房贷款评估价往往低于实际成交价，还有高额税费都必须现金支出），建议拿下。     几个月后的2010年12月19日，与W君再度相见。聊起楼市，他的名敦道已经涨至3.5万元一平米，提前一年多实现我当初的预想。而他老家当初想买的房子，分别从单价2500元和5000元涨至3000元和6000元。如果他把北京这房子卖掉，光挣出来的钱就可以全款在老家买两套单价3000元的房子了！     一位电视人很纠结地问我：我老家石家庄的房价才8000元，北京四环里已经3万了，你说 八千升 到一万六容易呢，还是3万升到6万容易？我说，未来能承受6万房价且想到北京的人数多，还是能承受一万六房价且想到石家庄的人数多？     大家都抱怨大城市房价高交通拥堵生活不便也不易，但财富和人的流动却都有一个共同规律：总是一个劲儿地往物价高的地方挤。千百年都如此 。(作者为信孚研究院研究员 )         

    匆忙上阵的房产税全身是病     童大焕—2011年1月21日星期五         继重庆宣布在十二五期间征收房产税后，上海市长韩正在18日作政府工作报告补充发言时透露，上海房产税以“超过一定人均面积的新购住房，按照一定比例征收”，但未就房产税征收方案做详细解释。北京方面则明确表示不参与房产税试点。       鉴于房产税的法理基础、法律程序、目标和有效性、基本公平等问题上都没有得到解决，明智的、追求法治的政府理应极其谨慎、有所敬畏。贸然推行只能饮鸩止渴竭泽而渔。       首先，法治的基本原则就是税收法定。为什么要征税，如何征税，税率多少，具体如何使用、如何接受监督，这些都是必须讨论的前提。而且最终要通过人大辩论和表决。即使人大已经授权相关行政机构对某些特定税法行使修改等权力，那也应该通过相应的法定程序来完成。虽然房产税的暂行条例1986年就通过了，但是非经营的、自住的住房是不征税的。那么，即使依照房产税暂行条例，对于自住的、空置的（空置就不是经营）房屋征房产税，都是不合法的，不管其面积多大。因此，不论是重庆拟对存量“超标房”征税，还是上海拟对增量“超标房”征税，都存在法理基础缺乏和法定程序不正义之嫌。       其次，征房产税的目标是什么？如果是为了降房价，在通胀预期和快速城市化双重背景下，过低比率的征税对象和较低的税率根本达不到这个目的，反而会把相应的成本转嫁到房租和房价头上。如果房产税目的在此，那么要是降不了房价，是否意味着此税必须马上终止并且退回纳税人？如果是为了建保障房，那就是政府的责任，怎么可以随便转嫁责任于老百姓头上，尤其是只转嫁到其中一小部分公民头上？如果是为了增加政府收入，那更不行。2010年全国税收已高达83080亿元，此外还有2.7万亿元土地收入、将近2万亿元国企利润，还有数不清的费大于税的各种收费、罚款等等，而全年GDP还不到40万亿元。政府拿的已经不是太少，而是太多。不论从公民与政府的关系，还是从藏富于民培养税基、让民众休养生息的角度，各级政府唯一要做的是大幅度减税，而不是增税。       事实上，世界上但凡有征房产税（物业税）的国家和地区，秉承的多是“取之于社区用之于社区”的原则。在美国的社区一级的政府，征收房产税之后，税款必须受监督并透明地花在社区的公共品项目（如治安、基础教育、图书馆、文化娱乐设施和养老院等、医疗卫生服务等）上。社区的全面改善会让更多的人愿意移居到这个社区，从而让房产增值，推高房价。房价上涨，社区政府征收的房产税收入也会水涨船高，进一步推高社区品质。良性循环。我们这里的大量税收、费收、土地收入，却是取之于此、用之于彼，取之于民、用之于官。杀鸡取卵、竭泽而渔。恶性循环。       房产税的公平性问题，同样千疮百孔不堪一击。如今的城市房屋，品类繁多身份复杂。有政府免费或者极其廉价划拨土地建的各类福利房，有拆迁安置房，有历史上民众“征了国家的地”在上面盖并且几代人慢慢更新换代的棚户房，有大量新时期以来在农村集体土地上盖的小产权房，还有一部分是土地招拍挂以后通过有偿出让70年或四五十年土地使用权盖的商品房。在这各种“身份”的住房里面，最应该征收房产税的，是那些没有交纳土地出让金、甚至没有缴纳一分钱税费的房屋。但现实的制度设计，恰恰是那些已经缴纳巨额土地出让金和巨额税费的商品房，其中的那部分“豪宅”要重新再缴房产税！已经缴地租缴纳各种高额税费的，还要继续万税万税万万税，没交地租或少交地租、少交税或不交税的，反而是永远无税！这不是滑天下之大稽吗？       但如果说商品房不缴房产税，而让经适房、限价房、单位集资房、回迁房、棚户房、小产权房来缴房产税，那又会让世人笑掉大牙，全世界都会觉得这个国家的制度在欺负穷人。对小产权房更棘手：对它征税嘛，等于承认了它的合法性；不征嘛，它既不缴任何税费也不缴土地出让金。这岂不是守法的备受欺压，不守法的活得更加滋润、更加如鱼得水？       市场经济的基础是财产权利的平等。当中国的各种财产权利并未解决最基础的平等问题之前，又如何对财产权利征税呢？       房产税除了增加政府收入、增加公职人员岗位、增加行政成本、告诉世人政府可以不依法办事之外，我看不到任何好处。请慎之！ （作者为信孚研究院研究员）   

   小贩之死搞垮总统的蝴蝶效应   童大焕— 2011 年 1 月 16 日 星期日   近 1 个月来，突尼斯全国各地相继发生大规模抗议、骚乱，并不断造成流血冲突。据国际人权组织统计，这个人口仅千万的国家，已至少有 35 人在骚乱中死亡。 1 月 14 日 ，统治突尼斯达 23 年之久的政治强人本·阿里总统在一片抗议声中悄然离开该国。 一个高度集权、看似政局稳定、 GDP 多年快速增长的国家，为何突然翻船？突尼斯骚乱的发展速度超出了很多政治分析师的预计，曾经的“非洲最安全和稳定的国家”突然陷入了动荡。骚乱导火索缘于城管粗暴执法，导致一位大学毕业生小贩自焚身亡。这个导火索点燃了民众愤怒的烈火。 和 2005 年发生的法国骚乱一样，此次突尼斯骚乱的主力也是失业或处于社会边缘状态的年轻人。法国骚乱的起因，是因巴黎北部市郊两名少年企图逃过警方逮捕，结果触电身亡。从法国骚乱到突尼斯骚乱，都是一个小事件引发积蓄已久的全国性怒火，形成全国性骚乱的蝴蝶效应。 今天，突尼斯小贩之死搞垮总统的蝴蝶效应，再一次证明一个社会发展的真理：如果社会公平与自由得不到长足发展，经济增长的跛足行动远不足以将社会带入安全的彼岸。不论是高度集权、 GDP 飞速发展的突尼斯，还是一向标榜民主、自由、平等和博爱的繁华而浪漫的法兰西，持续积累的怒气和怨气爆发，需要的都只是一个小小的、任何人无法预测和防范的导火索！ 发展中的中国的任何一座城市，都没有坐视旁观的理由。即使今天中国基层的群体性事件达到了每年十万件，我还是坚持多年前的一个判断：未来中国可能的大麻烦在城市。而毕业即失业的大学生，以及他们那些在童年时代就遭遇众多不平等的待遇的几千万流动儿童和留守儿童将是“麻烦”的主力。他们有着强烈的公平竞争愿望，但是城市却在一点点地挤压他们的生存和发展空间： 在我们这里，小贩与城管的战争已经持续了 12 年之久；每年上百万大学生遭遇毕业即失业的命运，已经持续了若干年；几千万流动儿童和留守儿童的身心健康及平等受教育权利问题至今没有找到解决的方案，甚至有关部门根本没将其提上必要的议事日程；城市正越来越形成有房阶层和无房阶层、有车族和无车族（有车族挤占过多城市空间资源并在停车、驾驶等方面呈现出野蛮无序状态、制造城市拥堵和污染）的相对对立…… 我们的很多社会政策不是在试图缓解社会矛盾、拓宽社会底层和社会后来者的自由生存与发展空间，而是在变本加厉地挤压他们，试图把他们挡在城市之外。有形的城墙早已拆除，但无形的城墙日益坚固！ 将于 2011 年 2 月 1 日起 施行《商品房屋租赁管理办法》明确规定：出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位。也就是不让打割断出租。同时还规定地下室不允许出租。仅地下室不允许出租一项，光北京一地，就有上百万人口要被迫搬出。北京还搞什么以房管人，要求城中村农民房子减少出租人口，政府补贴出租人资金；此外还不允许商改住…… 另外一边，则是城乡发展落差越来越大，大量农民被以工业用地的价格征地，却要承受十倍以上商品房用地的居住和城市生活成本…… 有挤压就一定会有反弹，即使是脆弱的血肉之躯，被高度挤压后也会变成炽热的岩浆，只需一个小小的出口，就会变成摧枯拉朽的活火山。 今天的城市貌似强大实则脆弱无比，随便一个小小的事故，就有可能使全城陷于长久的瘫痪。一旦真有什么类似法国或突尼斯的骚乱发生，只怕城市会措手不及无从应对。未雨绸缪和釜底抽薪的办法，只有努力搞好社会的公平与自由建设，全社会都要拉我们后来的兄弟姐妹一把，让基层民众有更多、更好、更自由公平的生存发展空间 。(作者为信孚研究院研究员)