房价

牛刀：遏制楼市投机行为已经回天乏术     毫无疑问，在开发商和地方政府的强大攻势下，本轮房价调控全线溃败，一线城市房价全面上涨，二三线城市正在加紧推出地王，大规模的拆迁运动蔓延到县城，水泥、钢材价格全面上涨。未来半年，在人民币升值和国内消费不足的双重挤压下，许多企业生产成本大幅上升，不堪重负。明年春节前后，中国中小企业将爆发大规模的倒闭潮。   这一轮房价上涨是泡沫破灭前的疯狂，已经不可遏制。之所以形成目前这种局面，是在想象之外，却在规律之中。   一是政府调控等于虚晃一枪，并没有真的遏制投机。纵观 8 年来的几次调控过程，这一轮调控是最短命的，从 5 月 1 日执行开始，热热闹闹的搞出许多政策，能够落实的没有几条，就连五成首付的效应也被新发货币对冲，也就是一面以五成首付来遏制投机，一面照样滥发货币， 8 月 M2 居然高达 19.5% ，冲抵了五成首付的所有效应。以金九银十为起点，新政的效应只有 120 天。   二是政府说得太多而做的太少，给市场华而不实的感觉，所以干脆不予理睬。新华社、人民日报等多家中央媒体先后专为房价调控刊发社论多达 19 篇，火药很猛，但是是一拳打在棉花上，没有用。市场不看你怎么说，而看你怎么做，说得多而拿不出实际的措施，必定贻笑万方。因为地方政府官员、开发商和炒房客，没有几个是“厦大”毕业的。   三是错过了最好的加息的时间窗口，以致无法挽回败局。一般来讲， CPI 超过 3% 的 3 到 6 个月都是加息的时间窗口， 8 月份 CPI 数据一出来就应该加息，这是不能犹豫的，但是，决策层优柔寡断，迟迟不决，或者根本就没有遏制房价消除泡沫的想法，继续以负利率掠夺存款人的财富，致使整个调控功亏一篑，留下无法弥补的缺憾。   四是没想到人民币升值来的这么快，在 8 月份就出现了热钱流进的拐点。从央行高层的纷纷表态不难看出，决策层对实行一篮子货币踌躇满志，以为兑美元单边升值的历史结束了，人民币很快国际化，但是，仅仅两个月，人民币兑美元就走进了单边升值的通道，外汇占款突然大幅增加，因此，那边美元收不回，这边法币哗哗的印，房价岂能不涨？   五是房产税迟迟不予开征，根本不能阻止投机购买的预期。房产税空转了 7 年，许多城市都有开征的意向，唯独不批准一个城市先行开征，以儆效尤。房产税的开征，许多国家都有成功的先例，也只有如此，才是真正的遏制投机。那些行政手段、媒体评论对资本的泛滥都是不起作用的，只要征收高额持有税，这些投机资金自动会消失的无影无踪。   机会已经错失，两年内不会再来，中国社会已经失去了最后一次拯救房地产的机会，房价泡沫将按照经济规律轰然破灭，中国社会开始动荡，中国民众将要付出很大的牺牲来应对这场中国 60 年来出现的第一次经济危机。究竟会发生什么，只有听天由命。这个天，是中国民众的智慧。     公告：牛刀淘宝书屋重新开张 另有曹建海亲笔签名新书《向高房价宣战》 和王福重签名新书《写给中国人的经济学》 网址 http://shop58544884.taobao.co m /  

牛刀：中国的空置住宅是资本家的牛奶 —— 9 月 19 日答深圳特区报记者问   记者：何为空置房？ 牛刀：要给空置房下一个准确的定义还很难，这是在以前中国的行业术语中和法律定义上都没有出现过的名词，也从没有引起全社会的注重。自从我在今年 4 月将中国 660 个城市有 6540 万套空置住宅的问题披露出来后，空置房才迅速成为社会瞩目的焦点，也就有了后来给空置房胡乱下的许多形形色色的定义。 本来我还没有到详细阐述这个定义的时候，因为国务院还没就空置住宅的问题正式表态，社会还在持续发酵，也许还需要一定的时间吧。中国的很多重大问题，都是需要时间的。比方说国务院关于城市拆迁的条例几年都出不来，半年前将老条例废除，可新条例遭到地方政府的反对托了半年，但是，江西宜黄拆迁事件后，国务院原则上已经通过，将公布新的拆迁条例，执行新条例。 空置房也一样，但是，空置房对经济对社会的破坏性更大，处理起来难度也更大，我初步估计，这一届政府可能不一定能完整的解决空置房的问题，历史性的解决这个问题，需要三到五年。 但是，这不妨碍我们给空置房下一个正确的定义。严格的来讲，我在此前一直称为空置住宅，因为你的空置房太泛，空置住宅应该更严谨一点，这个名词里不包括空置的写字楼和商铺商城。所以，我们现在给的空置住宅下定义。 在中国来讲，空置住宅应该是泛指半年以上无人居住的住宅。中国和欧洲不一样，欧洲许多国家法律规定一年以上无人居住为空置住宅，而中国呢，用开发商的话来讲，土地稀缺呀，既然土地稀缺，就更不允许住宅空置，所以，界定为半年。 欧洲各国对空置住宅在司法上有不同解释，荷兰是这样解释的，闲置一年以上的住宅，视业主自动放弃产权，由新的房主重新申报产权。这是对空置住宅最严酷的法律。而法国、意大利和英国的法律则针对闲置房业主出台了一系列处罚措施。在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的 10% ，第二年为 12.5% ，第三年为 15% ，以此类推。英国政府还规定，闲置一年的住宅，如果有新房东，那么老房东重新进屋，在新房东没有同意的情况下，等同非法闯入民宅。 这个是我对空置住宅的基本解释。   记者：政府在北京、上海、广州、深圳四地进行空置房调查，有没有必要，或者讲，能否调查出实效？ 牛刀：我不想评论国家统计局的工作。   记者：空置房，你认为跟现在高房价有何联系？ 牛刀：有很多联系。你应该知道美国第一次经济危机时，资本家倒掉牛奶的事。牛奶的空置和现在中国住宅的空置，在道理上是一样的。资本家如果降价卖奶，那无疑会让很多穷人有奶喝，但是，他不会降价，但是产能又在过剩，为了维护价格，所以，资本家宁肯倒掉牛奶，也不降价。 中国的资本家和外国的资本家在本性上是一样的。他们现在宁肯让大量的住宅空置，也不会降价卖房，让穷人买得起就等于消除了他们的暴利。更恶劣的是，这些拥有空置住宅的大部分人，都在银行有大量的贷款。央行之所以滥发货币，一个很重要的原因就是中国的住宅空置量太大，积压了大量的货币，造成了人民币的巨幅贬值。人民币的巨幅贬值，实际上是穷人存在银行一点保障自己生老病死的存款的缩水。 这十年来，中国的 GDP 翻了一番，中国的货币发行翻了两番，中国的房价翻了三番，完全扭曲了中国社会的财富价值，托了经济增长的后腿，破坏了中国经济的结构，阻挠了社会进步和民族复兴。可以说，一套套空置住宅，都是一赃赃罪恶。   记者：你认为政府有没有招数降低住宅空置率？如果有，你认为有哪些？ 牛刀：我刚刚说了，解决空置住宅的问题，可能不是这一届政府力所能及的。本届政府除了滥发货币，胡乱投钱，基本没有改革意愿，所以，本轮调控到现在，成了中央政府在和稀泥，不会有大的建树。真正要减少空置住宅，首先起步要稳健，从兼顾各方利益来讲，要坚决把房价降下来，只有降房价，才能促使一部分想依赖不动产保值的人卖空住宅；其次，要调整货币政策，消除负利率状态，给货币持有人一点信心；第三，那就是要开征房产持有税。现在看来，在这三条中，最早实现的可能是最后一条。   公告：牛刀淘宝书屋重新开张 另有曹建海亲笔签名新书《向高房价宣战》 和王福重签名新书《写给中国人的经济学》 网址 http://shop58544884.taobao.com /  

楼市调控光靠社论不行   2010-9-20 南方都市报       楼市调控动真格，需要的不是社论，不是警告，而是政府的诚信与可靠的技术手段。       为了抑制房地产投资与投机性需求上升，近日，新华社与人民日报连续就楼市发出警告：从8月30日到9月17日，新华社发表7篇文章表示调控将进行到底，同时指出楼市并未回暖，指责“楼市调控影响经济增长论”别有用心。无独有偶，从8月17号开始，在一个月的时间内《人民日报》连发6文，表示楼市调控已到关键阶段不可动摇。       上述文章让人们看到了政府调控房地产的决心，但决心与效果不可混为一谈，政策与市场手段未必全部重合。更重要的是，调控需要获得民意支持，决不应讳疾忌医，认为所有提醒房地产市场回暖者全都别有用心。       取得调控效果，关键取决于两个方面，既要言出必行取信于市场，更要对症下药显示调控的市场性与科学性。       人们之所以对调控一再观望，是因为从2003年以来的数次调控全都无疾而终，不服从警告者均获得了极大的收益，也许政府有无数无奈，但在市场人士眼中只看到了“失信”二字。由于失信在先，语言警告市场的边际作用递减，最后接近于无。人们对此轮调控是否能够一调到底、是否能够摆脱宏观经济的约束与利益集团的束缚心中存疑，正是理性反应。树立信誉靠的主要不是言论，而是行动，这是中国古已有之的哲学观念。       股市已有社论边际效用递减的先例。1996年，《人民日报》社论希望扼制非理性和不正常的投资行为；1999年人民日报评论员文章赞赏投资者大多是遵循“价值投资理念”；2006年岁末新华社评论则指出：“股指上涨的背后蕴藏着中国股市在价值估值体系上发生的变化”，希望股市恢复理性。但社论作用一次小似一次，1996年社论指数下跌近40%，1999年指数上涨了30%，2006年指数反而上涨50%。       可见，光靠社论是无法真正说服市场的，市场必须用市场的手段进行调控。       房地产调控需要的前提条件是，地方政府摆脱土地财政束缚，通过其他税收以及中央与地方的税收改革，使地方政府真正成为公共服务的提供者，而不是与民争利的大地主。       目前的地方政府在驱使下已经部分向公共服务者的方向改变，比如要求地方政府年内完成580万套的保障房建设，比如住建部与地方政府签订合约以约束地方政府，都是让人瞩目的成果。但是在核心改革领域，如地方政府的财政收入来源，中央与地方政府的职责利机制方面，没有重要改革举措出台。到目前为止，地方政府仍然通过土地储备中心垄断房地产一级市场，土地收入仍然是地方财政收入的半壁江山，房产持有税迟迟无法出台，土地财政还在唱主角。只要制度不改革，地方政府必然回到推高地价与房价、获取最大收入的老路上去。       改革必须直击要害，行政强制命令必须通过正确的激励机制传导到市场。到目前为止，我国的房地产市场调控在金融领域可说是击中了要害，主要调控举措是去杠杆化。       一是在给房地产公司融资、再融资设立层层路障；二是在房地产市场单独加息——2010年4月起，国务院要求各金融机构对房屋贷款实行差别化信贷：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。未来可能出台的政策还包括实行预售款三方监管、直至取消商品房预售制度，这将直接导致某些负债率高、风险大的房地产开发企业出局。       金融调控手段不可谓不到位，如果说有什么软肋，那就是各家银行、各个地方的执行力度不够，7月份一些银行放松了对三套房贷的审核，通过消费贷款暗度房地产贷款之陈仓。银行追求利益，却不必担忧风险，导致房地产调控执行力会大打折扣。       只要中国土地财政通过税费改革得到纠正，只要银行为房贷风险负责，增强调控执行力度，房地产市场自然恢复理性，社论要发，何必连发？

房地产“双限双竞”拥有经适房的所有缺点   2010-9-21 南方都市报       “双限双竞”是笼子里的舞蹈，试图达到商品房与保障房一箭双雕的目的。       从上周开始，深圳市密集推地，在西乡居住用地上，首次采用“限户型、定地价、竞房价”的方式。所谓双限双竞(以下简称“双限房”)，即在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价，选择满足条件的开发企业，以满足中等收入阶层的住房需要。该政策由2006年5月《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）文件确定。       双限房的初衷是加快开发商的开发周期，用行政手段调控利润，解决夹心层的住房需求。       双限房能否同时完成市场与保障的需求？在大多数市场人士眼中，这几乎是个难以完成的任务，市场的归市场、保障的归保障，一直是改革的基本思路，双限双竞房却逆趋势而行，把市场与保障捏合在一起，让人捏一把冷汗。       很明显，双限房带有政府补贴性质，又具有商品房的属性。从2006年11月广州试吃双限双竞房的螃蟹后，各地双限双竞房的价格基本定价机制是，政府委托具有一定资质等级的评估机构，对出让地的商品房市场价格进行评估。其次，政府物价部门对价格进行核定。最后，按照一定比例下浮，确定其销售价格。比如广州为30%、南京和青岛为20%。地价、套型面积、房价与土地利润、开发商利润均受到限定，利润将控制在10%左右。       政府定价难题首当其冲，如广州推出的双限双竞就曾引发市场反弹，因为金沙洲地块竞出4000多元/平方米的天价，而政府有关部门表示是接近和反映市场真实的情况依然存在，所以地价与房价的高低完全取决于政府一念之间。虽然有评估机构参与其中，显得非常市场，但人们有理由对靠山吃山、仰赖政府鼻息的评估机构的信用打上大大的问号。       另一个难题则是销售对象。就算政府像七品芝麻官一样，秉承“当官不为民做主、不如回家卖红薯”的信念，压低地价与房价，摧抑双限房价格，这会导致双限房成为周边楼盘的价格洼地，于是，在巨大的利益诱惑下，寻租的来了，递条子的人来了，七大姑与八大姨都来了。为了百分百的收益，流点血都不怕，托人拉个关系算什么？       经济适用房屡受诟病，笔者坚定主张取消经济适用房，代之以公租房与廉租房，作为保障型住房的主体。就是因为经济适用房寻租空间大到可怕，从机制上无法杜绝开着宝马住经济适用房的情况的发生，而经济适用房寻租方式虽然五花八门，要害在于地无分南北、人无分老幼，都在打经济适用房的主意。用制度经济学的话说，经济适用房属于“公地”，必定会产生公地悲剧，谁都想伸手从热锅里捞一块唐僧肉吃。更不必说在权贵市场经济中，各种权贵的出色“表现”。       双限房比经济适用房更进一步，产权更加不清晰。济南市答复人大代表刘奎议案时，总结了全国双限房的销售与流转模式。各城市对销售对象的要求标准不一，建设部也尚未明确。综合来看，一是对户籍的要求。除深圳考虑其移民城市的特点，要求在本地工作五年以上，其它城市都要求是本地常住户口。二是住房面积的要求。比如，广州要求首次置业，成都要求现住房面积在55平方米以下。三是收水平的要求。比如，青岛要求人均年收入低于上年度城市居民城市居民人均可支配收入的1.5倍。四是其它特殊条件的要求。比如，城市公益性和基础设施项目的被拆迁户、危房户和劳动人事部门批准引进的人才等。       在交易环节上，各城市都参照经济适用房的申购流程，实行申请、审查、发证和摇号选房制度，对于限价商品房的二次交易，各城市都规定购房人在办理房屋权属登记之日起，5年内不得出租和转让，5年后如需转让，须全额补交政府优惠的土地出让金。       上述交易方法使双限房几乎等同于经济适用房，稍有不同的是，开发商承担的成本不同。       广州双限房推出，韩世同先生评论，本次虽然也有限销售对象的用地出让，是供应给汽车产业配套的员工宿舍用地。那些被纳入住房保障体系的特权单位却要享受经济适用房的优惠待遇，对此民众肯定会有意见。其实这是隐性福利的一种，是重点发展企业的另类优惠。   经济适用房解决不了的难题，双限房照样解决不了。与其做这么多小修补，不如直接征收房产税抑制投机、以税收建立公租房、降低金融杠杆减少投资，让市场的继续归市场，保障的继续归保障。